密集拿地?cái)U(kuò)張 龍光地產(chǎn)年內(nèi)再發(fā)海外債券融資

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

去年12月份在香港上市的龍光地產(chǎn)（03380，HK）再發(fā)海外債融資。

龍光地產(chǎn)投資者關(guān)系部表示，這是年內(nèi)第二次發(fā)美元優(yōu)先債券，此次發(fā)行獲得了市場的熱烈支持，認(rèn)購意向達(dá)11億美元，超額認(rèn)購逾4倍。

此次發(fā)行距離其首次發(fā)債僅隔半年。在倫達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)姜曙東看來，兩次發(fā)債或與龍光地產(chǎn)密集拿地?cái)U(kuò)張有關(guān)。龍光地產(chǎn)2013年度、2014年上半年度財(cái)報(bào)顯示，由于積極擴(kuò)張、大量囤地，龍光地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金持續(xù)為負(fù)。

再發(fā)2.5億美元債券

龍光地產(chǎn)上市后首次發(fā)海外債是在今年5月28日，發(fā)行了3億美元優(yōu)先債券，年利率為11.25%，2019年到期。當(dāng)時(shí)龍光地產(chǎn)方面稱，這筆融資在扣除發(fā)行等費(fèi)用后，所得款項(xiàng)凈額約為2.93億美元，將主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購適合開發(fā)的新土地與一般公司用途。

12月2日，龍光地產(chǎn)再次發(fā)行2.5億美元的優(yōu)先債券，年利率為9.75%，2017年到期，計(jì)劃用于現(xiàn)有債務(wù)再融資與其他一般公司用途。在扣除發(fā)行等費(fèi)用后，所得款項(xiàng)凈額約為2.46億美元。

龍光地產(chǎn)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，第二輪發(fā)債已獲得全球多家機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購，有超過100家機(jī)構(gòu)投資者參與入標(biāo)定價(jià)，票據(jù)最終主要分配至基金、資產(chǎn)管理公司和私人銀行，票據(jù)最終的定價(jià)低于價(jià)格初步指引。其中，按地域劃分，亞洲投資者占77%，歐洲投資者占23%。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在統(tǒng)計(jì)了去年全年房企海外債券融資成本后稱，平均成本約為7%。此次龍光地產(chǎn)海外融資成本較高，或與公司負(fù)債率有關(guān)。記者粗略估算，龍光地產(chǎn)2014年上半年的負(fù)債率為73.7%。

龍光地產(chǎn)董事長紀(jì)海鵬曾在2013年上半年主席報(bào)告中表示，龍光地產(chǎn)有息負(fù)債的平均融資成本為8.4%。

年內(nèi)買地已逾90億元

根據(jù)龍光地產(chǎn)2014年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2014年6月30日，其在13個(gè)城市擁有79個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，總建筑面積約達(dá)1280萬平方米，可供未來5到6年開發(fā)。其中，2014年上半年，分別在汕頭、成都等6地支出44.8億元購入地塊，總建筑面積約達(dá)237萬平方米。

除了上半年花費(fèi)了44.8億元外，下半年龍光地產(chǎn)還斥資46.8億元，在保利、中海等地產(chǎn)巨頭的眼皮底下，拿走深圳龍華一個(gè)住宅地塊。至此，今年內(nèi)龍光地產(chǎn)已在囤地上花費(fèi)逾90億元。

以2014年上半年銷售額約為龍光地產(chǎn)20倍的萬科為例。今年上半年萬科的銷售額為1009億元，拿地策略略為保守，置地金額僅約111億元，同期龍光地產(chǎn)的銷售額約為48億元，置地金額逼近45億元，經(jīng)營現(xiàn)金凈流量約為-26.6億元。

據(jù)姜曙東介紹，經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)意味著投入產(chǎn)出不一致，可能有兩個(gè)原因，一個(gè)是擴(kuò)張，一個(gè)是財(cái)務(wù)出了問題，對(duì)于房企而言，要從近年的土地購置量上觀察，若大量購置土地，則表示該企業(yè)正處于擴(kuò)張階段。在他看來，今年龍光地產(chǎn)的買地量算是比較多的。

其實(shí)，從龍光地產(chǎn)上市以來，便一直處于擴(kuò)張狀態(tài)。經(jīng)營現(xiàn)金凈流量2012年還為凈流入16.5億元的龍光地產(chǎn)，在大量囤地后，2013年凈支出11.3億元，2014年上半年凈支出26.6億元。

宋清輝稱，擴(kuò)張的沖動(dòng)和土地的稀缺性驅(qū)動(dòng)房企不斷儲(chǔ)備土地，購地必然占用大量資金，造成房企資金緊張，特別是在信貸通道被收緊之后，不過一些像龍光地產(chǎn)等有渠道的地產(chǎn)商通過配股、發(fā)債彌補(bǔ)資金缺口。