券商老總曝股市矛盾邏輯 囤地才是房企最佳盈利模式？

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 “其實(shí)房地產(chǎn)公司的核心發(fā)展模式應(yīng)該是囤地，是掙土地升值的錢”，在日前舉辦的克而瑞第九屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，銀河證券研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)亮出了令人震撼的觀點(diǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)到底是重“規(guī)模”還是重“利潤(rùn)”，一直是業(yè)界爭(zhēng)議的話題。在過(guò)去數(shù)年，內(nèi)地房企通過(guò)“高周轉(zhuǎn)”快速擴(kuò)大規(guī)模奪取市場(chǎng)份額的模式曾經(jīng)受到業(yè)界高度認(rèn)同，港資地產(chǎn)商卻由于“慢開(kāi)發(fā)”的發(fā)展模式日漸邊緣化，尤其在國(guó)土部嚴(yán)厲打擊囤地的背景下，港資地產(chǎn)商“囤地捂盤(pán)”的行為更是飽受詬病。 然而，被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)增加供給、平抑房?jī)r(jià)有貢獻(xiàn)的“高周轉(zhuǎn)”模式，卻并不受資本市場(chǎng)的認(rèn)可。反而是傳統(tǒng)香港式的“慢開(kāi)發(fā)”、“少供給”，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)更小，更贏得投資者的心。資本市場(chǎng)的上述觀點(diǎn)，令上市房企左右為難。因?yàn)?，“囤地捂盤(pán)”的做法，同樣難以獲得證監(jiān)會(huì)的同意。根據(jù)趙強(qiáng)透露的信息，目前申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的房企，首先就要通過(guò)國(guó)土部對(duì)其是否有囤地、惜售行為的核查。 “高周轉(zhuǎn)”模式遭看空 在趙強(qiáng)看來(lái)，上市房企當(dāng)前估值處于歷史最低的真正“元兇”正是由于“高周轉(zhuǎn)”模式。因?yàn)樯鲜瞿Ｊ剑_(kāi)發(fā)商常常需要在地價(jià)高時(shí)拿地，房?jī)r(jià)低點(diǎn)賣房，進(jìn)而影響房企的利潤(rùn)率。 “（內(nèi)地）開(kāi)發(fā)商和香港的開(kāi)發(fā)商完全不一樣，開(kāi)發(fā)商都是要求快，要求高周轉(zhuǎn)，直接后果是導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿很高，讓企業(yè)長(zhǎng)期處于高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，這樣的發(fā)展模式是有問(wèn)題的”，趙強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升周期時(shí)，高周轉(zhuǎn)有助于擴(kuò)大市場(chǎng)份額，但如果市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，杠桿越高的企業(yè)將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了大幅上漲后，已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)周期的尾聲，一旦進(jìn)入下行周期，采用“高周轉(zhuǎn)”的房企將陷入困境，這也是資本市場(chǎng)給予低估值的重要原因。 趙強(qiáng)認(rèn)為，港資開(kāi)發(fā)商之所以能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，恰恰是由于它們采用的“慢開(kāi)發(fā)”模式，充分享受土地升值所帶來(lái)的利潤(rùn)，而且讓公司負(fù)債率處于較低的水平，擁有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 在日前舉辦的《2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)解讀會(huì)議》上，中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶也表示，在過(guò)去的一段時(shí)間，周轉(zhuǎn)快的公司往往是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，資本市場(chǎng)愿意給予的估值相對(duì)較高。但如今，投資者發(fā)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”可能存在天花板，資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)股的考量指標(biāo)又發(fā)生了改變。尤其是對(duì)于千億規(guī)模的企業(yè)而言，資本市場(chǎng)對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)不是很敏感，反而更加關(guān)注企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。取更高利潤(rùn)。 港資房企難被效仿 然而，多數(shù)上市房企對(duì)于上述觀點(diǎn)并不認(rèn)同。陽(yáng)光城董秘廖劍鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港資地產(chǎn)商之所以選擇“慢開(kāi)發(fā)”的模式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，這與香港房地產(chǎn)的特殊狀況不無(wú)關(guān)系。 “香港的市場(chǎng)規(guī)模有限，城市化程度極高，可開(kāi)發(fā)的土地也不多，加上香港市場(chǎng)集中度很高，大多數(shù)市場(chǎng)份額都掌控在四大家族的手里，港資地產(chǎn)商沒(méi)有條件也沒(méi)有必要快速做大規(guī)模，這也是它們選擇精耕細(xì)作以謀取高利潤(rùn)的主要原因?！绷蝿︿h認(rèn)為。 廖劍鋒認(rèn)為，目前內(nèi)地?fù)碛袔兹f(wàn)家開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)集中度還很低。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，市場(chǎng)份額向主流房企集中是不可改變的趨勢(shì)，誰(shuí)能擴(kuò)大規(guī)模誰(shuí)就能獲取更大的市場(chǎng)份額，加上政策并不允許囤地捂盤(pán)，因此“高周轉(zhuǎn)”是必不可少的發(fā)展模式，至少在未來(lái)2~3年內(nèi)，陽(yáng)光城堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展不會(huì)改變。 保利地產(chǎn)董秘黃海也向記者表示，“高周轉(zhuǎn)”模式的核心是資金運(yùn)作，在現(xiàn)階段土地價(jià)格上漲與資金成本高企的壓力下，只有“貨如輪轉(zhuǎn)”才能保證現(xiàn)金流的良好運(yùn)行，降低由于市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，保利地產(chǎn)始終堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，通過(guò)“薄利多銷”實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展。 此外，記者發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房企之所以傾向于以“快”制勝，與內(nèi)地資金成本遠(yuǎn)高于香港地產(chǎn)商不無(wú)關(guān)系。以港資龍頭企業(yè)新鴻基為例，其融資成本長(zhǎng)年保持在3%~5%的水平，但內(nèi)地龍頭房企如萬(wàn)科資金成本卻高于10%。 “假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目的獲取費(fèi)用是10億元，按照11%的行業(yè)平均負(fù)債利率計(jì)算，開(kāi)發(fā)商每天需要繳付的資金成本就是30萬(wàn)元，150天就相當(dāng)于4500萬(wàn)元的利潤(rùn)悄然無(wú)息地蒸發(fā)了，因此國(guó)內(nèi)企業(yè)只能通過(guò)縮短開(kāi)發(fā)周期以降低融資成本?！碧m德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)階段看，資本市場(chǎng)給予港資地產(chǎn)商的估值水平并不比內(nèi)房股更優(yōu)。以4月10日的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，除了業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展的靜態(tài)市盈率分別為6.58、7.89、3.5倍，與三家龍頭內(nèi)房股碧桂園、中國(guó)海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)各6.16、7.54、3.84倍的靜態(tài)市盈率相當(dāng)。 盡管“在土地價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，毛利率下降是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)”，北京格雷投資管理有限公司副總經(jīng)理馮立輝認(rèn)為，但根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段市場(chǎng)份額會(huì)集中在龍頭房企手中，因此現(xiàn)階段主流房企應(yīng)該通過(guò)加快周轉(zhuǎn)速度搶占市場(chǎng)。隨著未來(lái)行業(yè)周期變動(dòng)帶動(dòng)土地價(jià)格下降，主流房企將能從中獲得機(jī)會(huì)。