簡政放權(quán)逐步推開 房企盈利能力有望提升

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“簡政放權(quán)”有多大想象空間？恒大地產(chǎn)董事局主席許家印近期在“兩會”上直言房地產(chǎn)行業(yè)繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規(guī)范政府規(guī)費、推進(jìn)稅收改革能降低房地產(chǎn)建設(shè)的時間和資金成本，最終這種節(jié)省或能令房價降低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位房企內(nèi)部人士發(fā)現(xiàn)，簡政放權(quán)對于前期規(guī)劃能力強(qiáng)的大型房企更有實際益處，在規(guī)?；咧苻D(zhuǎn)模式下，大型房企往往在拿地時已經(jīng)做好規(guī)劃，報建周期成為影響整個項目周期的重要因素，最終將導(dǎo)致項目周轉(zhuǎn)速度的變化，而對于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個月的時間規(guī)劃，這已經(jīng)超過報建走審批所需要的常規(guī)時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項目規(guī)劃效率更有用。”某中小型房企內(nèi)部人士表示。

繁雜審批帶來隱形成本/

剛剛落下帷幕的“兩會”上，許家印關(guān)于簡政放權(quán)能降房價的觀點成為媒體關(guān)注的焦點。他認(rèn)為，構(gòu)成房價有五部分：地價、綜合造價、政府規(guī)費，稅收和企業(yè)利潤，其中政府規(guī)費、稅收都能通過簡政放權(quán)縮減成本，“這幾個部分不往下降，房價就沒法降。”

一般來說，政府規(guī)費包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、設(shè)計費、招投標(biāo)費、市調(diào)費、審計費等。許家印指出，政府規(guī)費往往各地差異較大，根據(jù)他對去年恒大項目做的統(tǒng)計，不同城市中，收費最少的37種，最多高達(dá)157種，不規(guī)范帶來的亂收費現(xiàn)象令房企成本增加，而按照恒大去年項目平均值計算，這塊規(guī)費大約占房價的11%。他建議，國家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費收取，取消不合理收費。

除此之外，政府對房企征收包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種稅種，暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授指出，一般來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費占房價的比例超過20%。許家印認(rèn)為，在限定房企利潤上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為控制房地產(chǎn)利潤的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個別項目的暴利行為，降低房價。

除直接的資金成本以外，由于繁雜審批而令房企承受的時間和精力的隱形成本事實上更為致命，根據(jù)新城地產(chǎn)董事長曹志偉的統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資項目從立項到審批，整個流程需要經(jīng)過20個部委，蓋100個章，全程需要799個審批工作日；從拿地到開工，就要259個審 批 工 作日。他曾算過一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計算，這些投資項目若按目前流程的建設(shè)審批時間辦理開工手續(xù)，按年息10%計算，一年會產(chǎn)生41.2億元的資金成本，這意味著當(dāng)年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過1000萬元。

某大型房企內(nèi)部員工對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉(zhuǎn)策略，這種情況下，往往拿到土地時已經(jīng)做好地塊規(guī)劃，直接進(jìn)行報建，這種情況下，審批效率直接影響項目結(jié)算周期，資金占用時間越久，最終反應(yīng)的企業(yè)ROE也越低，所以如果簡政放權(quán)能在房地產(chǎn)行業(yè)提現(xiàn)，當(dāng)然是好事情。

同時，針對審批中存在的串聯(lián)審批、互設(shè)前置審批條件、流程復(fù)雜、審批時限長等問題，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)項目審批環(huán)節(jié)消耗了很多社會資源，確實有精簡的空間，這對于企業(yè)、購房者都是好事。

簡政放權(quán)逐步展開/

不過，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從拿地到開工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個月時間，要達(dá)到預(yù)售條件，還需要10個月左右的施工時間，除了政府審批以外，更多地涉及開發(fā)商自身規(guī)劃、開發(fā)速度。該人士指出，目前國內(nèi)很多中小型房企在拿地后需要4、5個月的規(guī)劃時間，比審批所耗費的時間更多，“從內(nèi)部提升效率的更好控制，向萬科、萬達(dá)學(xué)習(xí)，拿到地塊已經(jīng)規(guī)劃好，相比指望政府簡政放權(quán)，這一塊更應(yīng)該突破?！?/p>

另一方面，政府對于房地產(chǎn)的簡政放權(quán)已經(jīng)逐漸展開。

去年10月16日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部放權(quán)，不再受理一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)事項，改由省級住建部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)核準(zhǔn)工作。新華社引述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的話介紹，住建部將負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作，制定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級條件，指導(dǎo)全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺建設(shè)，制定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書式樣。

國土資源部自去年4月起，下放12類項目用地和小面積零星分散建設(shè)項目用地預(yù)審權(quán)、衛(wèi)片執(zhí)法檢查約談和問責(zé)權(quán)到省。目前，國土資源部現(xiàn)有行政審批事項54項，未來3年還將取消、下放14項。

部分省市也開始針對自身情況量身訂制更“簡短”的審批流程，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳住建局獲悉，對于深圳住房建設(shè)項目，去年行政審批事項減少了50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來的41項材料精簡到16項，減少了60%，各工程項目方的施工許可申報材料壓縮了20%以上，16個事項進(jìn)行合并或轉(zhuǎn)移。

包頭今年以來采取 “部門牽頭、并聯(lián)審批、信息共享、限時辦結(jié)”的方式，令房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，將由原來“涉及9個主要行政部門，11項行政審批事項，6證5書，183個工作日”，優(yōu)化為“涉及5個主要行政部門，7項行政審批事項，6證1書，42個工作日”，審批時限較優(yōu)化前減少近5個月。