地產(chǎn)金融的震蕩之年：開(kāi)發(fā)商將為資本打工？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入馬年以來(lái)，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)壞消息不斷。

先是傳出興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈貸款和夾層貸款，以及地產(chǎn)基金背景的德信地產(chǎn)為買地在杭州降價(jià)銷售，導(dǎo)致A股兩市地產(chǎn)股股價(jià)大幅下跌。隨后，又曝出寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬浙江興潤(rùn)置業(yè)轟然倒塌，留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù)，目前企業(yè)資金鏈斷裂，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成立專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組處置相關(guān)工作。

有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀認(rèn)為，這些事件僅是個(gè)案，之間并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)。事實(shí)上，即使此前在業(yè)界瘋傳的央行“107號(hào)文件”，也不會(huì)徹底封死房地產(chǎn)業(yè)的融資。3月17日中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機(jī)構(gòu)就有一部分從事房地產(chǎn)投資基金的管理。

陽(yáng)光城總裁陳凱說(shuō)，房地產(chǎn)未來(lái)將從重資產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向?yàn)檩p資產(chǎn)。類似美國(guó)鐵獅門這樣的房地產(chǎn)基金管理公司有希望成為未來(lái)的房地產(chǎn)主流。

融資環(huán)境的震蕩期/

“興潤(rùn)置業(yè)的情況應(yīng)該只是個(gè)案，這家企業(yè)此前在浙江寧波高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品，受到這一輪三四線城市市場(chǎng)低迷的影響，加上寧波的庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重，導(dǎo)致項(xiàng)目去化遇到嚴(yán)重障礙，最終拖垮資金鏈。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，興潤(rùn)置業(yè)的案例不能算是行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)的違約對(duì)于行業(yè)的良性發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。

宏源證券研究報(bào)告認(rèn)為，造成興潤(rùn)置業(yè)資不抵債的原因更可能是土地價(jià)格下跌，引發(fā)房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化。通過(guò)wind梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自去年4季度以來(lái)，40個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)出現(xiàn)徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動(dòng)上行，但二線城市波動(dòng)中趨勢(shì)下行，三線城市趨勢(shì)向下。隨著土地價(jià)格回落和成交溢價(jià)率下降，土地市場(chǎng)冷卻，可能帶來(lái)房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化的沖擊，造成更多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題暴露。

事實(shí)上，隨著興業(yè)銀行于今年2月末叫停房地產(chǎn)夾層融資，商業(yè)銀行試圖通過(guò)收緊表外業(yè)務(wù)控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的意欲表露無(wú)遺。光大證券研究報(bào)告認(rèn)為，雖然此前興業(yè)銀行的行為并不代表銀監(jiān)會(huì)及商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)融資的普遍看法和策略，但反映了整個(gè)銀行系統(tǒng)對(duì)于影子銀行將進(jìn)一步收縮。由于興業(yè)銀行是所有銀行中同業(yè)資產(chǎn)占比最大的，且2013年以來(lái)信托受益權(quán)類的同業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)較快，可以說(shuō)本次收縮是對(duì)部分同業(yè)資產(chǎn)的進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)其他銀行也會(huì)跟進(jìn)收縮。

此外，今年的貨幣政策似乎沒(méi)有放松跡象。根據(jù)李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中關(guān)于貨幣政策的表述來(lái)看，一方面，在保持總量政策穩(wěn)定的同時(shí)，積極盤活存量、用好增量；另一方面，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模適度增長(zhǎng)，今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13％左右。此外，今年將繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)利率自主定價(jià)權(quán)。

朱一鳴認(rèn)為，這樣的定調(diào)說(shuō)明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實(shí)上，在互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化改革等多方?jīng)_擊下，銀行間資金成本上升已是不爭(zhēng)事實(shí)，這種趨勢(shì)似乎已不可逆轉(zhuǎn)，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤(rùn)趨于減少后，銀行更多將貸款目標(biāo)轉(zhuǎn)向企業(yè)貸等更高利潤(rùn)的領(lǐng)域，個(gè)人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

2014年以來(lái)，房貸額度未見(jiàn)放松、利率不降反升的情況給各地房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。在今年1~2月全國(guó)主要城市成交出現(xiàn)明顯下滑后，3月份市場(chǎng)依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象，業(yè)界期盼的“小陽(yáng)春”尚未出現(xiàn)。

朱一鳴認(rèn)為，李克強(qiáng)總理提出整頓影子銀行已有時(shí)間表，以地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金為代表的“影子銀行”產(chǎn)品年內(nèi)有進(jìn)一步收緊的可能。由于今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款等表內(nèi)業(yè)務(wù)仍將受到限制，如果表外業(yè)務(wù)也同時(shí)收緊，加上美聯(lián)儲(chǔ)逐漸退出量化寬松政策導(dǎo)致海外融資成本上漲，今年房地產(chǎn)資金面實(shí)在不容樂(lè)觀。

但也有業(yè)界人士認(rèn)為，國(guó)家治理影子銀行，根本目的還是在規(guī)范市場(chǎng)，并不是徹底關(guān)掉房地產(chǎn)的融資閘門。為此，歌斐資管創(chuàng)始人、執(zhí)行董事殷哲還用歌斐房地產(chǎn)基金能順利拿到“牌照”一事來(lái)證明這一觀點(diǎn)。3月17日，中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)頒發(fā)了首批50張私募基金管理人登記證書，歌斐旗下的房地產(chǎn)基金便是其中之一。根據(jù)歌斐資產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，截至去年底，歌斐管理的房地產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)260億元。

開(kāi)發(fā)商將成為打工仔？/

“我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現(xiàn)在銀行對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)還是很看重，受影響的更多是中小型房企。”保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海日前向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

陳凱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在目前的金融環(huán)境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售只有一二十億的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得貸款。

出于這樣一個(gè)原因，很多房企都通過(guò)高負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模。近兩年來(lái)，諸如泰禾、融信等起家于福建的房企憑借積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)策略，在銷售業(yè)績(jī)方面取得爆發(fā)性增長(zhǎng)。然而，對(duì)于迅猛增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，企業(yè)土地投入增幅更大，部分企業(yè)拿地金額甚至超出銷售額。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以融信地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)拿地金額超過(guò)240億元，而融信目前僅10個(gè)在售項(xiàng)目，其2013年的銷售金額約為120億元，只為同期拿地金額的一半。

據(jù)悉，陽(yáng)光城和泰禾2013年三季度末的凈負(fù)債率分別高達(dá)158%和245%，大大超出行業(yè)水平。上述房企高管認(rèn)為，盡管眼下高速擴(kuò)張使得諸如泰禾這樣的企業(yè)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)，但高負(fù)債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度，一旦運(yùn)營(yíng)不利極易遭遇較大損失甚至破產(chǎn)。

此外，中小型房企“出局”的現(xiàn)象也愈加明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內(nèi)地一些產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)類項(xiàng)目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目達(dá)到了27宗，其中2014年以來(lái)掛牌的項(xiàng)目達(dá)到了19宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌房地產(chǎn)類項(xiàng)目也達(dá)到了16宗，合計(jì)市值接近百億。

“如果市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，越來(lái)越多中小型房企需要賣股權(quán)求生存之時(shí)，那些經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、手握重金的企業(yè)反而會(huì)成為受益者。”朱一鳴認(rèn)為。

陳凱認(rèn)為，中小地產(chǎn)商的結(jié)局，也并不是那么悲慘。一些中小地產(chǎn)商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書的房地產(chǎn)私募合作，通過(guò)他們?nèi)谫Y獲取發(fā)展的機(jī)會(huì)。只不過(guò)，在這種模式下，開(kāi)發(fā)商將慢慢變成房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的“打工仔”。這也是全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律。