專訪保利地產(chǎn)成都公司董事長吳章焰：保利成都“后百億”探路新模式

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

3年前，曾有一位成都資深媒體人說，房地產(chǎn)是一個領(lǐng)袖很多、故事很多的江湖，成都房地產(chǎn)亦如是，每年不斷有新的高手出現(xiàn)，打破江湖上原有的平衡。

回顧保利的成都歷程，會發(fā)現(xiàn)2013年是個重要結(jié)點，在當(dāng)年收官之際，保利地產(chǎn)一舉成為成都首個對外宣布簽約銷售突破百億元的全國性房企。一石激起千層浪，這也使得成都這個典型二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)首次跨入百億時代。多位業(yè)內(nèi)人士表示，這是成都以二線城市的銷售規(guī)模撐起了一個一線城市的銷售業(yè)績。

近日，保利地產(chǎn)成都公司董事長、總經(jīng)理吳章焰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“作為地產(chǎn)央企要講政治，做項目要符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，順勢而為，先試肯定有先機，也可能會試錯，但要有長線思維，把長中短項目結(jié)合起來，打造資源整合平臺，實現(xiàn)多方共贏。”

探路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊此前在接受媒體采訪時曾表示，目前房地產(chǎn)已進入相關(guān)多元化階段。2013年9月 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見國發(fā)〔2013〕35號》文件中提及，大力加強養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)。之后，房企、金融機構(gòu)等聞風(fēng)而動，投資養(yǎng)老地產(chǎn)成為熱點。

“在市場機會與房企轉(zhuǎn)型的推動下，預(yù)計2014~2016年將成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)期。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍然是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，市場需求空間巨大。

這僅僅是當(dāng)前千億房企巨頭們主動轉(zhuǎn)型的一個縮影。實際上，包括萬達轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)、保利涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等動作，已透露出地產(chǎn)業(yè)分化與轉(zhuǎn)型的端倪。王健林曾預(yù)測，房地產(chǎn)業(yè)的好光景最多還有10~15年上升期。吳章焰亦坦言，未來房地產(chǎn)的發(fā)展，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)鏈。

目前保利地產(chǎn)旗下已有北京、上海、廣州、三亞、成都等多個在建養(yǎng)老地產(chǎn)項目。而成都的產(chǎn)業(yè)項目，保利已經(jīng)悄然啟動多時。

保利為何要做第一個吃螃蟹者？吳章焰心中自有一盤棋。他表示，“響應(yīng)政府號召，順勢而為，通過我們專業(yè)的資源整合能力，力爭做的比承諾的好。”

保利地產(chǎn)成都公司透露，未來將有6~7個復(fù)合地產(chǎn)項目亮相，以形成產(chǎn)業(yè)孵化效應(yīng)。“未來，保利要讓地產(chǎn)反哺旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成造血功能，充分拉長產(chǎn)業(yè)鏈條。”吳章焰說。

堅守長線思維

前不久，保利地產(chǎn)集團董事長宋廣菊曾表示，保利地產(chǎn)仍是成長型企業(yè)，未來仍將堅持普通住宅開發(fā)，同時逐步加大中心城市商業(yè)地產(chǎn)投入，實現(xiàn)住宅商業(yè)投入比例7:3，實現(xiàn)持有型物業(yè)打造總資產(chǎn)的10%，持續(xù)擴大養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，以完善的全產(chǎn)業(yè)鏈充分培育新興細分市場，形成成熟的產(chǎn)品線。這種定位“長線”的戰(zhàn)略思維，在保利成都公司體現(xiàn)尤為明顯。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從保利地產(chǎn)財報中了解到，受益于高周轉(zhuǎn)，在成都公司2012年簽約銷售金額85億元。2013年，成都區(qū)域的20個樓盤聯(lián)動齊發(fā)，銷售額一舉突破了120億元。“在這個銷售額中，剛需三房貢獻比例達到一半以上。”保利地產(chǎn)成都公司相關(guān)人士透露。

專訪時，吳章焰對這一業(yè)績卻絲毫不提及，而更多地思考保利未來的成都棋局，“在高速擴張之后，企業(yè)該如何可持續(xù)發(fā)展？”吳章焰認(rèn)為，保利追求的是有質(zhì)量的增長。

按照吳章焰的說法，“做項目絕不能短視，要有長線思維，用20年來看待一個好項目，長線做幾個，中線做幾個，短線做幾個，也包括二級市場收購等，長、中、短項目相結(jié)合看待。”

對形勢的準(zhǔn)確判斷，決定了企業(yè)的戰(zhàn)略定位和產(chǎn)品開發(fā)策略。“現(xiàn)在調(diào)控方向非常明確，豪宅必然受到打壓，而且短期內(nèi)難以改變，我們要保證或提高市場占有份額，就必須要順應(yīng)調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、升級產(chǎn)業(yè)體系、加大市場接受度更高的項目供應(yīng)，形成短、中、長期相結(jié)合的有序發(fā)展。”

保利·公園198、保利石象湖及正在開發(fā)的獅子湖等成都郊區(qū)大盤，在業(yè)內(nèi)人士看來，已成為成都的城市名片。“保利地產(chǎn)總能在開發(fā)商大規(guī)模進入之前提前進入，而跟隨進入的購房者和開發(fā)商，跟著保利享受城市增值的紅利。”成都某地產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人曾如此評價。成都市場研究公司2013年底透露，保利·公園198已實現(xiàn)了累積40%的物業(yè)增幅，年平均增值近10%。

搭建資源整合平臺

保利·公園198、石象湖等成都郊區(qū)大盤，動輒投資幾十億元，甚至上百億。令業(yè)內(nèi)不解的是，保利地產(chǎn)作為“不差錢”的央企，又是A股上市房企，就不擔(dān)心投資失策抑或周轉(zhuǎn)不靈？

對于這樣的問題，吳章焰自信地說，“作為地產(chǎn)央企的職業(yè)經(jīng)理人，要以開放的心態(tài)做企業(yè)，要有（把自己）定位為企業(yè)家的抱負(fù)，因為‘企業(yè)家思維’是以一生的精力來做一件事——思考企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。”

談到具體操盤，他強調(diào)說，“首先要精準(zhǔn)定位，項目定位才是最重要的”。

不過除了準(zhǔn)確定位之外，保利地產(chǎn)更強調(diào)項目開發(fā)的 “拿來主義”，扮演資源整合者角色。

“我們要把社會的成熟項目嫁接過來，比如學(xué)習(xí)華僑城，看他們是如何開發(fā)旅游地產(chǎn)的，甚至跟公司打交道的每個人都可能是我們的學(xué)習(xí)對象。”吳章焰表示，“保利要搭建一個資源整合平臺，充分整合社會資源，同時也能帶動項目周邊商業(yè)氛圍與品位。”

吳章焰表示，“我們沒有想過每個項目都自己建自己經(jīng)營。我們可以只做開發(fā)，請專業(yè)團隊經(jīng)營，但我們會確保選擇最好的團隊，以最完善的渠道和我們合作，大家共同成長。”