黃其森詳解泰禾瘋狂略地：打區(qū)域間支付時(shí)間差

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

134億元，這是泰禾集團(tuán)今年1~8月的拿地“戰(zhàn)績”。這家在行業(yè)中名不見經(jīng)傳的公司，因?yàn)榻衲?ldquo;兇猛”購地，甩開了招商、綠城等標(biāo)桿房企，躋身拿地榜單前十。就在一年前，即便是房地產(chǎn)企業(yè)20名附近的位置，也看不到泰禾集團(tuán)（000732，SZ）的身影。

“（拿地）指標(biāo)用完了可以重新授權(quán)，我們肯定不止110億元，還會增加。”這是泰禾集團(tuán)董事長黃其森在8月初接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，對于頻頻增大的拿地金額，給出的答案。

一年的攻城略地讓泰禾賺足了眼球，也被頻頻質(zhì)疑。泰禾一直強(qiáng)調(diào)的十分安全的資金鏈?zhǔn)欠裾娴墓倘艚饻?？高周轉(zhuǎn)的路線能否走得一路順暢？其超越萬達(dá)的口號會否實(shí)現(xiàn)？這是泰禾留給業(yè)界的懸念。

對于上述懸念，黃其森做出了解答：除北京外，泰禾在其他區(qū)域的土地款支付期限，可以長達(dá)半年或一年，這是泰禾所以敢于瘋狂拿地的原因。值得注意的是，泰禾今年在北京的購地總金額達(dá)到64億元。泰禾能不能巧妙利用不同區(qū)域的土地付款期限的差異，通過快速開發(fā)銷售北京的項(xiàng)目獲取收入，來支付北京以外地區(qū)的土地款，某種意義上將決定其最終成敗。

打區(qū)域時(shí)間差/

8月27日，福建廈門海滄馬鑾灣H2013P304地塊吸引了包括萬科、恒大、碧桂園、泰禾等30多家開發(fā)商悉數(shù)到場，最終泰禾以40.52億元，樓面價(jià)10834.22元/平方米以及高達(dá)185%的溢價(jià)率，將該地塊收入囊中。

這也是泰禾在繼今年6月27日，聯(lián)合北京華瀾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14.3億元拿下北京石景山商務(wù)區(qū)K地塊之后，又一次高調(diào)拿地。超過40億元的單幅地塊總價(jià)值，成為泰禾目前為止的最大手筆。

“首先我們還是考慮北京和福建。”對于后續(xù)拿地的規(guī)劃，黃其森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年還會戰(zhàn)略性地考慮長三角、廣東這些市場，“但我們一定是要到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方以及能夠適應(yīng)泰禾文化的城市。”

拿地策略反映出泰禾目前整體運(yùn)營策略，黃其森直言，泰禾要做深耕福建和北京的區(qū)域性開發(fā)企業(yè)。

沿著區(qū)域深耕的路線，泰禾一路在北京奪下多宗地塊，其中不乏臺湖、孫河等熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年1~8月泰禾一共拿下9宗地塊，總占地面積超過1090畝，總建筑面積超過158萬平方米，總金額也高達(dá)134億元。

這絕對不是終點(diǎn)。今年以來，泰禾已經(jīng)兩度調(diào)高拿地額度，“上市公司有一定的授權(quán)，所以只能指標(biāo)用完之后重新再授權(quán)，會根據(jù)不同的階段作出調(diào)整。”黃其森表示。

值得注意的是，單就廈門海滄地塊總額就已經(jīng)超過了泰禾去年35.99億元的總金額。對于近百億的拿地資金，黃其森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其中大約三分之一為自有資金。

“今年泰禾可能會與信托、金融機(jī)構(gòu)合作多一點(diǎn)，在福建不存在這樣的問題，但是北京的土地付款只有一個(gè)月的時(shí)間，這對資金的門檻要求很高。”黃其森指出，而在福建或其他區(qū)域，土地款的支付可以長達(dá)半年或一年，“就可以有更多地回旋余地。”

記者從泰禾集團(tuán)2013年上半年業(yè)績報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，今年上半年其預(yù)付款項(xiàng)高達(dá)61.7億元，而去年則是16.92億元，增長了264.49%，財(cái)報(bào)解釋主要原因系本期預(yù)付土地款增加所致。熟悉房地產(chǎn)會計(jì)的有關(guān)財(cái)務(wù)人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于土地是在全部土地出讓金付清后才會交付，所以上述土地預(yù)付款，其實(shí)是公司實(shí)際支付已購?fù)恋爻鲎尳鸬那闆r。按照財(cái)

報(bào)，泰禾下半

年需要支付的土地款，更多是在北京以外的區(qū)域。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，泰禾今年在北京拿地的金額雖然高達(dá)64億元，但其中有相當(dāng)一部分土地出讓款已經(jīng)付清。

今年上半年，前十大拿地房企的拿地金額和營收差距不大，例如保利、萬科拿地金額分別為384億元與316億元，營收分別為305億元及419億元；金地、華潤的拿地金額為152億元及145億元，其營收分別為87億元及157億元。

相比之下，泰禾上半年21億元的營業(yè)收入則略顯單薄。泰禾集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2013年上半年?duì)I業(yè)收入相比上期發(fā)生額增加380.89%（絕對額增加17.09億元），主要原因系報(bào)告期房地產(chǎn)項(xiàng)目可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入增加所致。但伴隨著銷售額的增加，泰禾在短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別增加680.29%、491.20%。

來自銀河證券的研究報(bào)告指出，扣除預(yù)收賬款增加影響，泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率為60%；負(fù)債率較高，主要是由于公司上半年積極擴(kuò)張所致，但考慮到土地款幾已償清，且下半年拿地力度減弱，在售項(xiàng)目的快速去化將有效緩解短期償債壓力。

高周轉(zhuǎn)助資金回籠/

高速增長的土地儲備幫助泰禾在北京開疆?dāng)U土，同樣也考驗(yàn)公司的周轉(zhuǎn)功力。

8月8日，泰禾奪下的孫河地塊以“北京院子”之名問世，黃其森將亮相儀式選在了象征皇室尊貴地位的太廟。“孫河之戰(zhàn)”從最初的眾人看空到現(xiàn)如今紛紛稱贊，“眼光很重要。”黃其森淡然說道，“當(dāng)時(shí)2萬9的樓面價(jià)大家都覺得很高，我只問了我們投資部一個(gè)問題，還有沒有位置比這更好、密度更低的地？沒有，那就一定要下決心拿下來。”

不同于“運(yùn)河上的院子”長達(dá)近十年的消化周期，同為高端產(chǎn)品的“北京院子”，黃其森確定的是“高周轉(zhuǎn)”路線。

“90%的項(xiàng)目要走高周轉(zhuǎn)路線，保證項(xiàng)目在拿地后7~8個(gè)月開盤，這是我們跟每一個(gè)團(tuán)隊(duì)鐵定的任務(wù)。”黃其森指出，北京院子這一項(xiàng)目則要求在一年半整體清盤，半年內(nèi)大部分資金要回籠。“即使項(xiàng)目利潤會低一點(diǎn)，但同樣的時(shí)間也許可以多做幾個(gè)項(xiàng)目，這樣算下來也不差。”

然而，高周轉(zhuǎn)并不意味著銷售速度會如愿加快，這對于項(xiàng)目本身的銷售營銷能力是極大的考驗(yàn)。

據(jù)悉，泰禾地產(chǎn)目前已經(jīng)將設(shè)計(jì)研發(fā)部門以及品牌部門移到了北京，而招商部門搬到了上海，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是支撐泰禾發(fā)展到目前的重要力量。值得注意的是，從2012年開始，泰禾開始大規(guī)模招攬商業(yè)地產(chǎn)人才，目前團(tuán)隊(duì)的200多人分別來自中糧、萬達(dá)、龍湖、凱德等多家知名公司。

風(fēng)險(xiǎn)把控考驗(yàn)資金鏈/

泰禾資金問題成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)績報(bào)告顯示，泰禾集團(tuán)同時(shí)對外投資了東興證券及福州農(nóng)村商業(yè)銀行。此外，黃其森作為福建海峽銀行董事，泰禾控股股東福建泰禾投資有限公司也是福建海峽銀行第二大股東。

“資金壓力沒有問題的，我們賬上有20億元，還有30億元沒有收回來。”黃其森表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢2013年上半年財(cái)報(bào)獲悉，31.57億元的短期借款中，新增了23億元銀行借款及3.5億元信托，而去年其僅有4億元左右的非金融機(jī)構(gòu)貸款。不難看出，今年以來，黃其森更多地運(yùn)用了金融杠桿來融資。

黃其森直言，也許是與之前在銀行工作有關(guān)，對于風(fēng)險(xiǎn)的把控十分嚴(yán)格，“可以告訴大家，泰禾的底線是不會去走民間高利貸這條路。”

“短期來看，泰禾近兩年的償債壓力并不大。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，泰禾一年內(nèi)到期的流動負(fù)債相比負(fù)債總額僅為12%，“這一比例還是十分安全的。”

“我比較擔(dān)心的是，土地款可以實(shí)現(xiàn)交付，但土地款只占到整個(gè)投資的30%，接下來還有差不多20%的投入之后項(xiàng)目才能啟動。”一位房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢管理專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，啟動資金占項(xiàng)目總投資額的比例、投資峰值、投資收入平衡點(diǎn)、股東投資回收時(shí)間四項(xiàng)指標(biāo)是衡量開發(fā)商現(xiàn)金流的重要指標(biāo)。要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成每個(gè)步驟，源源不斷的現(xiàn)金補(bǔ)給十分重要。“這就要求開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目情況而依次準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，才能確保企業(yè)的現(xiàn)金流健康平穩(wěn)。”