前海第三宗地僅2企業(yè)競(jìng)標(biāo) 官方“失望”稱將反思政策

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

卓越集團(tuán)以總價(jià)123.7億元拿下前海首批兩宗地引發(fā)的熱潮尚未完全退卻，8月16日，在前海首批推出的地塊中的最后一宗土地再度開(kāi)拍，華潤(rùn)置地有限公司（01109，HK）以109億元的價(jià)格將其收入囊中，樓面均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。該價(jià)格刷新了卓越集團(tuán)7月26日競(jìng)得的前海商業(yè)性辦公用地T201-0075地塊花費(fèi)的71.8億元的紀(jì)錄，成為深圳年內(nèi)新總價(jià)地王。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與首批兩宗地塊引來(lái)10余家房企競(jìng)標(biāo)情形不同，第三宗地塊僅有兩家內(nèi)地在港掛牌的房企參與，且無(wú)香港房企參與競(jìng)拍。

前海管理局副局長(zhǎng)藺宏在接受媒體采訪時(shí)表示，此次拍賣僅有兩個(gè)競(jìng)拍主體，未有大量香港房地產(chǎn)商，與期待不符。接下來(lái)，會(huì)反思相關(guān)土地競(jìng)拍政策。

第三宗地出讓“遇冷”/

此前公告顯示，第三宗地塊位于桂灣片區(qū)二單元02街坊，土地出讓面積為61831.29平方米，建筑面積為50.3萬(wàn)平方米，使用年限為40年。競(jìng)拍T201-0078地塊的申請(qǐng)人須為市值不低于400億港元、在香港聯(lián)合交易所上市的企業(yè)。同時(shí)，競(jìng)拍人2012年會(huì)計(jì)營(yíng)業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣。此外，在競(jìng)拍前，競(jìng)拍人須與不少于3家境外的世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)或其控股的一級(jí)子公司簽署入駐該項(xiàng)目的合作意向。

除上述競(jìng)買資格的限制外，參與該塊地的競(jìng)買人還必須履行三個(gè)承諾：一是競(jìng)得該地塊一年內(nèi)，須在前海設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的全國(guó)性或區(qū)域性運(yùn)營(yíng)總部，到2015年實(shí)現(xiàn)年度營(yíng)業(yè)收入不低于100億元人民幣；二是該地塊建成兩年內(nèi)，吸引入駐企業(yè)合并納入前海深港合作區(qū)統(tǒng)計(jì)核算的年度納稅額 （不含代扣代繳個(gè)人所得稅）不低于10億元人民幣；三是競(jìng)得該宗地塊后，須在簽訂《出讓合同》前，與前海管理局簽訂該地塊的《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議書(shū)》。

上述“門檻”一經(jīng)公布便被指有“定向出讓”嫌疑，但前海管理局回應(yīng)稱，在遵循市場(chǎng)原則的前提下，競(jìng)拍者只要符合申請(qǐng)門檻，能否 “中標(biāo)”僅以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)其他選擇性偏向。同時(shí)，前海管理局透露，符合T201-0078宗地競(jìng)買資格條件的企業(yè)有60余家。

但這60余家中僅有兩家出手。該宗地塊出讓方式與前兩宗一致，仍以一次競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)出讓。世茂房地產(chǎn)有限公司報(bào)價(jià)為90.99億元，華潤(rùn)置地以109億元的報(bào)價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)62.2%。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事會(huì)主席郭英成在8月16日舉行的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上稱，佳兆業(yè)對(duì)前海抱有極大興趣，將前海比肩為 “香港的中環(huán)”。但他表示，由于佳兆業(yè)未能滿足第三宗土地的競(jìng)拍資格，因此無(wú)法參與競(jìng)拍。

土地制度創(chuàng)新待突破/

前海管理局規(guī)劃建設(shè)處處長(zhǎng)胡燦稱，首批三塊土地的出讓意在試水，從一次競(jìng)價(jià)的出讓方式和其他競(jìng)價(jià)規(guī)則都是在進(jìn)行新的嘗試。“主要是試水前海的土地價(jià)值，也希望能快速建成一些。”

多位開(kāi)發(fā)商均表示對(duì)前海開(kāi)發(fā)“有興趣”，但在前?；A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)尚未起步之前，對(duì)前海“有興趣”又有實(shí)際行動(dòng)的企業(yè)并不多。

深圳本地一家開(kāi)發(fā)商企業(yè)高管對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，之前統(tǒng)計(jì)的這60余家符合競(jìng)買資格的房企大多不是深圳本土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，外地開(kāi)發(fā)商對(duì)前海的興趣大不如深圳本土企業(yè)。“尤其是香港企業(yè)，他們投資一般都比較謹(jǐn)慎，在其前景并不明朗的時(shí)候，不敢冒然進(jìn)來(lái)。”

實(shí)際上，港資或外資在前海已入駐的企業(yè)中占比并不高。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，前海共吸引1271家企業(yè)入駐，擬注冊(cè)資本總額達(dá)1458億元。但截至7月21日，港資企業(yè)入駐僅104家，占比不足一成；注冊(cè)資本160億元，占比剛達(dá)10%。這與前海管理局計(jì)劃的港資企業(yè)占比達(dá)三分之一的目標(biāo)存在較大差距。

畢馬威中國(guó)稅務(wù)合伙人古軍華曾表示，以目前前海的配套設(shè)施，幾乎沒(méi)有一家外資基金愿意真正落戶經(jīng)營(yíng)。前海交通、人才、辦公室和資源投放，至少3年內(nèi)都缺乏動(dòng)因。

胡燦在前海首批兩宗土地競(jìng)拍前透露，前海土地出讓收入將主要用于前海的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，15%~20%劃入前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，以獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約集約用地。

但在已獲通過(guò)的 《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn) （2013-2015年）》（以下簡(jiǎn)稱《要點(diǎn)》）以及《土地出讓暫行辦法》中，多項(xiàng)土地出讓制度和使用上的創(chuàng)新在前海首批土地出讓“試水”中并未體現(xiàn)。

如在土地使用權(quán)年限上，《要點(diǎn)》提出前海用地將實(shí)行彈性年期制度，將自用或出售兩種情況進(jìn)行區(qū)分。但本次第三宗地出讓仍采用了國(guó)家規(guī)定的商業(yè)用地使用權(quán)40年的年限。

在《要點(diǎn)》出臺(tái)時(shí)，前海管理局解釋，國(guó)家規(guī)定的商業(yè)用地一次性出讓土的年限，在前?？梢钥s短為20年，拿地方一次可交一半的地價(jià)款，20年以后再和前海進(jìn)行談判，可再續(xù)10年或者20年。用彈性年期的方法意在降低企業(yè)在前海一次性拿地的成本。

在首批前海土地出讓完成后，藺宏表示，此次競(jìng)拍僅有兩個(gè)競(jìng)買主體出現(xiàn)，未有大量香港房地產(chǎn)商，與期待不符。接下來(lái)，會(huì)反思相關(guān)土地拍賣政策。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，按照 《要點(diǎn)》中對(duì)于時(shí)間節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，2013年，主要完成前海土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)及配套政策，加快推進(jìn)前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目落地和土地出讓。到2015年，各項(xiàng)改革基本事實(shí)到位，差別化的土地供應(yīng)新模式屆時(shí)也有望基本成型。