開發(fā)商搶奪深圳“舊改”項(xiàng)目 成本優(yōu)勢漸減

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 羅碧 發(fā)自深圳

近日，位于深圳南山西麗的長源村“舊改”項(xiàng)目被證實(shí)將由京基集團(tuán)操盤，目前已進(jìn)入拆遷簽約階段。但京基集團(tuán)這一占地面積達(dá)15萬平方米的項(xiàng)目，與其未來5年要實(shí)現(xiàn)的814萬平方米“舊改”計(jì)劃相比，只算一個小項(xiàng)目。再與已手握珠三角范圍內(nèi)1210萬平方米“舊改”土地儲備的佳兆業(yè)集團(tuán)相比，京基集團(tuán)的這一“舊改”體量也明顯不大。

專注于研究深圳“舊改”的第一太平戴維斯華南區(qū)投資部助理董事吳睿在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，目前，參與深圳城市更新項(xiàng)目的房企約30家，其中涉及 “舊改”項(xiàng)目體量較大的房企約有10家。

“與兩年前相比，現(xiàn)在這些參與‘舊改’項(xiàng)目的房企積極性明顯高很多。這是由深圳土地市場的現(xiàn)狀決定的——今年到目前為止，深圳僅出讓了1宗住宅用地。”吳睿稱。

但他同時提到，在開發(fā)商積極性增高的同時，“舊改”項(xiàng)目的成本優(yōu)勢卻在逐漸減弱。“比如佳兆業(yè)有些地（舊改項(xiàng)目），原以為成本很低，因?yàn)檎灰a(bǔ)地價。但今年年初深圳‘1+6’文件重新規(guī)定了基準(zhǔn)地價，有些地方的基準(zhǔn)地價漲幅達(dá)70%。”吳睿說。

開發(fā)商積極爭搶“舊改”項(xiàng)目/

在近日由第一太平戴維斯主辦的深圳舊廠房改造與城市更新研討會上，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地研究組組長趙新平介紹，深圳建成區(qū)面積約900平方公里，其中近400平方公里掌握在原農(nóng)村集體手中。這部分土地中，很多被村集體建成工業(yè)廠房或住房出租，配套極其缺乏。“這部分土地在城市更新上有巨大的空間，”趙新平說。

考慮到深圳在2020年前可新增建設(shè)用地不足50平方公里，城市更新所提供的空間，為有意在深圳發(fā)展的開發(fā)商提供了為數(shù)不多的機(jī)會。吳睿說，兩年前，很多開發(fā)商對城市更新的積極性并不高，但現(xiàn)在，“大家都在搶”。

開發(fā)商爭相進(jìn)入城市更新項(xiàng)目的原因，可從以下數(shù)據(jù)得到佐證。2011年，深圳共出讓11宗住宅用地，總成交面積128萬平方米。這其中，包括8宗安居型商品房用地，純商品房用地僅3宗。11宗地塊均以零溢價出讓。去年，深圳推出住宅地塊11宗，但推出面積僅50萬平方米，同比減少61%，成交7宗，成交面積同比減少68%。而今年，截至目前，深圳僅在1月15日出讓一宗住宅地塊。

在新增用地供給不足的情況下，深圳城市更新率先在全國推行，開發(fā)商迅速轉(zhuǎn)入該領(lǐng)域。2011年，央企中就有華潤置地、保利地產(chǎn)、華僑城、招商地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中糧集團(tuán)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等進(jìn)入，從深圳起家的房地產(chǎn)民企，比如萬科、金地、佳兆業(yè)、卓越、星河灣，則表現(xiàn)更為活躍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，深圳成交量排名前十的樓盤中，有一半為“舊改”項(xiàng)目。

“目前，參與深圳‘舊改’項(xiàng)目的企業(yè)大致有30多家，核心的有10家左右。”吳睿說，從操作層面來講，民企較央企更為靈活，對本地市場熟悉，在人脈上也更具優(yōu)勢。

“比如佳兆業(yè)，很多‘舊改’項(xiàng)目，在拆遷簽約上堅(jiān)持談四五年才談下來，很多企業(yè)不一定能堅(jiān)持這么長時間。”吳睿說。

吳睿認(rèn)為，從規(guī)劃、談判到對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，“舊改”涉及程序較多，對開發(fā)商的綜合能力要求較高。對于開發(fā)商來說，主要有兩個難點(diǎn)，一是其介入的項(xiàng)目能否被納入“深圳市城市更新單元規(guī)劃”，“因?yàn)檎J(rèn)為現(xiàn)在城市更新項(xiàng)目太多，也開始在控制”。此外，項(xiàng)目立項(xiàng)納入計(jì)劃之后，開發(fā)商要制定一個專項(xiàng)計(jì)劃，其中涉及多大容積率、地價補(bǔ)多少以及配建的比例。吳睿認(rèn)為，這個專項(xiàng)計(jì)劃要通過與政府協(xié)商，獲得政府認(rèn)同，需要很長時間，也考驗(yàn)開發(fā)商的能力。

對比目前在深圳“舊改”項(xiàng)目上較活躍的幾家企業(yè)，吳睿分析，佳兆業(yè)因?yàn)檫M(jìn)入時間較長，團(tuán)隊(duì)綜合能力較強(qiáng)；深業(yè)集團(tuán)因自有土地較多，具有先天的資源優(yōu)勢；花樣年在工改工、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上較突出；京基和華潤在商業(yè)地產(chǎn)上優(yōu)勢較明顯。

綜合最近公開的數(shù)據(jù)，目前佳兆業(yè)在舊改上涉及的面積最多。在去年年末的中國舊城改造高峰論壇上，佳兆業(yè)透露其在珠三角片區(qū)已擁有舊城改造土地儲備1200萬平方米，其中深圳占50%，20%在東莞，21%位于珠海。

京基集團(tuán)也在加快步伐。今年5月，京基集團(tuán)剛剛確定將參與規(guī)劃建筑面積達(dá)270萬平方米的京基晶都舊改項(xiàng)目，成為目前深圳已確定的第二大“舊改”項(xiàng)目開發(fā)商。本月初，又有消息確認(rèn)京基集團(tuán)獲得深圳南山西麗的長源村15萬平方米“舊改”項(xiàng)目。京基相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來5年，其在深圳地區(qū)的“舊改”建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到814萬平方米。

政策調(diào)整帶來成本上升/

積極投身“舊改”的房企一方面受深圳存量用地少的現(xiàn)狀所迫，另一方面也是看中“舊改”的美好“錢景”。佳兆業(yè)總裁金志剛在2012年業(yè)績報(bào)告會上透露，佳兆業(yè)在“舊改”上的毛利率最高超過50%。該集團(tuán)2012年凈利潤同比增長15.9%，達(dá)16.7億元。

以2012年年底入市的舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場為例，項(xiàng)目地價僅3600元/平方米，實(shí)際售價為1.7萬~2.2萬元/平方米，毛利率達(dá)50%以上。此外，佳兆業(yè)的“龍崗一號”樓盤土地成本僅6000元/平方米，毛利率40%以上。

但吳睿稱，根據(jù)他了解的一些“舊改”項(xiàng)目來看，單從成本上并不具備太大優(yōu)勢。“比如政府招拍掛一塊地，所在區(qū)域的價格為7000元/平方米，如果是通過城市更新運(yùn)作，成本大概6000元左右，可能比政府出讓的地便宜1000元，但前者的開發(fā)周期比后者要慢1~2年。”

而且，“舊改”在成本上的優(yōu)勢隨著政府政策的調(diào)整在降低。“比如佳兆業(yè)有些地，原本以為成本很低，因?yàn)檎灰a(bǔ)地價。但現(xiàn)在，‘1+6’文件中調(diào)整了基準(zhǔn)地價，有些地方的基準(zhǔn)地價漲幅達(dá)70%，這將使成本增加。”吳睿說。

所謂“1+6”文件，是今年年初，深圳市出臺的 《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》1號文件以及6個配套文件。其中，對深圳市2006年制定的基準(zhǔn)地價進(jìn)行了較大幅度調(diào)整。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價最高為5317元/平方米，比2006年基準(zhǔn)地價最高3500元/平方米提高了1817元；最低為1356元/平方米，比2006年最低942元/平方米提高了414元。

在該辦法出臺前的2012年年初，卓越集團(tuán)總裁李曉平曾提案反對政府?dāng)M提高基準(zhǔn)地價50%~100%的計(jì)劃。在提案中，李曉平提到，“過低的回報(bào)率和巨大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商難以接受，參與城市更新的積極性降至冰點(diǎn)，這將令城市更新項(xiàng)目舉步維艱，寸步難行。”

除政策調(diào)整帶來的成本上升外，銀行信貸的收緊也將給參與舊改的房企帶來壓力。“舊城改造需要的運(yùn)營周期相對較長，對企業(yè)的資金鏈要求很高。”吳睿說。

據(jù)了解，上述佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目于2008年初收購舊廠房，到2012年年底完工入市，其間歷時5年。而項(xiàng)目開盤之后，配套五星級酒店、甲級寫字樓等項(xiàng)目還需投入168億元。

此外，因新增用地的供給不足，進(jìn)入 “舊改”項(xiàng)目的開發(fā)商越來越多，僧多粥少，競爭激烈程度越來越高，拿到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的成本也會相應(yīng)提高。去年年中，為爭奪深圳市中心優(yōu)質(zhì)地理位置南苑新村的開發(fā)權(quán)，佳兆業(yè)和萬科爭相提高拆賠比例，雙方均將原定的1:1.3的拆賠比例提高至1:1.4。這一拆賠比刷新了2010年益田集團(tuán)對羅湖木頭龍小區(qū)開發(fā)的1:1.3的拆賠比，成為目前深圳已知城市更新項(xiàng)目中最高拆賠比。

在談及“舊改”項(xiàng)目的利潤時，吳睿只表示，“50%的利潤率估計(jì)以后很難獲得。舊城改造中其實(shí)還存在很多隱性成本，這部分成本都不會體現(xiàn)在賬面上。”