泰禾赴滬6億拿地高負(fù)債藏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

昨日（6月5日），泰禾集團(tuán)股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱泰禾集團(tuán)；000732，SZ）的全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱福州泰禾）以6.48億元拿下上海閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價(jià)為3.14億元，溢價(jià)率高達(dá)106.49%。

值得關(guān)注的是，昨日晚間，泰禾集團(tuán)公告稱，為其北京通州區(qū)臺(tái)湖總部基地項(xiàng)目發(fā)行信托，融資20億元，并為該信托擔(dān)保25億元。另外，泰禾集團(tuán)還為福州泰禾新世紀(jì)項(xiàng)目追加36億元的擔(dān)保。

據(jù)了解，這是泰禾集團(tuán)首次在上海地區(qū)拿地。截至6月5日，泰禾集團(tuán)今年已花費(fèi)約79億元拿下7宗地塊，而其今年的拿地目標(biāo)為110億元。

如此瘋狂地拿地背后，該公司的凈資產(chǎn)僅為24億元，負(fù)債率約82.64%。泰禾集團(tuán)披露的公告顯示，公司已為旗下數(shù)個(gè)項(xiàng)目做了擔(dān)保，擔(dān)?？偨痤~為133.2億元。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，泰禾集團(tuán)在“低資產(chǎn)、高負(fù)債”的情況下拿地，極具財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈環(huán)環(huán)相扣，一旦哪部分出點(diǎn)問(wèn)題，就會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)。

意圖進(jìn)軍上海房地產(chǎn)

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至今，閘北區(qū)不夜城板塊合計(jì)僅出讓2幅經(jīng)營(yíng)性用地，均屬商業(yè)用地。兩幅地塊的成交樓板價(jià)分別為1.2萬(wàn)元/平方米和1.1萬(wàn)元/平方米。前5個(gè)月，閘北不夜城板塊合計(jì)成交新建商辦房源約3萬(wàn)平方米，整體成交均價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平方米，少部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)超5萬(wàn)元/平方米。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾集團(tuán)以高溢價(jià)拿地，表明公司管理層對(duì)獲取該地塊的渴求更為迫切。此種方式容易打敗競(jìng)爭(zhēng)者，卻要面對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的諸多困難。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，閘北不夜城整體的商辦價(jià)值在市場(chǎng)上并不突出。不過(guò)，未來(lái)受閘北蘇河灣建筑規(guī)劃的直接輻射作用，整體商業(yè)配套的價(jià)值有望較大提升，屆時(shí)其周邊環(huán)境等短板因素有望得到彌補(bǔ)。

該地塊為泰禾集團(tuán)在上海地區(qū)摘得的首幅地塊，不過(guò)其進(jìn)軍上海的意圖早已顯現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，5月21日，在沒有任何項(xiàng)目的情況下，其位于尚嘉大廈的泰禾上海招商中心便啟動(dòng)。記者也在其官網(wǎng)的房地產(chǎn)頁(yè)面中發(fā)現(xiàn)，區(qū)域查詢中已經(jīng)有了上海一欄，但點(diǎn)擊進(jìn)去并未出現(xiàn)任何項(xiàng)目。

高溢價(jià)拿地暗藏風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)公開報(bào)道，1月12日，泰禾集團(tuán)以18.5億元，配建2000平方米公租房的代價(jià)摘得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)一地塊，溢價(jià)率為49.79%，其樓板價(jià)相比去年9月龍湖在同地區(qū)拿地時(shí)的樓板價(jià)上漲逾8400元/平方米。4月11日，泰禾集團(tuán)又以19.3億元，溢價(jià)率112%將臺(tái)湖鎮(zhèn)六幅地塊收入其下。5月20日，泰禾以11.25億元競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊，配建公租房73000平方米，溢價(jià)率48%，成交樓面價(jià)達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，奪得北京通州新地王桂冠。

除了在一線城市高價(jià)拿地，泰禾集團(tuán)在大本營(yíng)福建也在大量拿地。記者查閱泰禾此前發(fā)布的公告發(fā)現(xiàn)，去年6月7日至今，共摘得14幅地塊，除了北京、上海之外，僅有一副地塊位于江陰，其余全部在福建。在一年之內(nèi)，其拿地總額高達(dá)115億元。其中今年花費(fèi)約79億元，摘得7幅地塊。

泰禾集團(tuán)今年第一季度財(cái)報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)的凈資產(chǎn)為24.4億元，負(fù)債率為82.64%；總負(fù)債高達(dá)122億元，是凈資產(chǎn)的5倍，而現(xiàn)金僅為14.8億元；另外，其2012年報(bào)顯示，預(yù)付土地款項(xiàng)為16億元，但事實(shí)上去年共花費(fèi)了約35億元用于拿地。記者試圖向泰禾集團(tuán)證券部詢問(wèn)土地款項(xiàng)支付進(jìn)度，不過(guò)其并未予以回應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾集團(tuán)在“低資產(chǎn)、高負(fù)債”的情況下拿地，極具財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。拿地后的資金鏈如何保持完整，是極大的挑戰(zhàn)。資金鏈環(huán)環(huán)相扣，一旦哪部分出點(diǎn)問(wèn)題，就會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)了。宋延慶指出，泰禾集團(tuán)未來(lái)如何經(jīng)營(yíng)這些地塊及相應(yīng)項(xiàng)目，存在很大變數(shù)。