“限價令”下京樓市量價均滯 “地王潮”助長市場預(yù)期

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

　　如果說京版“國五條”細(xì)則的落地，是給北京火爆的樓市注入了一劑“降溫劑”。而“限價令”的推行，則直接冰封了沸騰的樓市。

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，后市反彈可能性依然存在。

　　“特別是5月下半月非常明顯的出現(xiàn)的，全國各地‘地王潮’，不僅代表了開發(fā)商的預(yù)期爆棚，也會影響在售物業(yè)的價格，和購房者的市場預(yù)期。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在“國五條”細(xì)則的“轟炸”下，北京樓市出現(xiàn)降溫，符合市場的預(yù)期與判斷。目前這種政策因素已在北京樓市的各個角落逐漸滲透，政策效果值得肯定。但不可否認(rèn)的是，包括土地市場升溫等干擾項，仍有可能帶來新的市場波動。

　　二手房成交量均停滯

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示5月北京新建住宅簽約套數(shù)為7020套，環(huán)比下調(diào)幅度為15.2%（其中30日數(shù)據(jù)滯后）。5月全月成交均價為20915元每平米，與前兩月相比基本持平。

　　一邊是建委對于預(yù)售價格的嚴(yán)控，一邊是開發(fā)商不愿輕易松口的報價。進(jìn)入5月以來北京樓市的尷尬局面持續(xù)發(fā)酵。

　　張大偉分析，出現(xiàn)持平的主要原因是因?yàn)閲?yán)格的限價政策，導(dǎo)致體現(xiàn)到簽約的均價出現(xiàn)了明顯的停滯，但部分項目額外增加的裝修款，使得實(shí)際市場價格還是出現(xiàn)了微漲。整體市場目前價格漲幅雖然放緩，但上漲的趨勢依然比較明顯。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月26日，共有13個項目取得了預(yù)售許可證，其中銷售均價在每平方米4萬元以上的高端項目僅有一個入市。

　　“公寓豪宅產(chǎn)品因總價偏高，客戶群小等特點(diǎn)，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價令只能影響到未上市的地塊，以及未取得預(yù)售證或銷售證的項目，反而使得正處在銷售中后期的項目更加珍惜可以把握的提價機(jī)會。”任啟鑫告訴記者，在當(dāng)前高端需求仍然強(qiáng)勁、四環(huán)內(nèi)供地及項目漸成絕品的態(tài)勢下，開發(fā)商惜售情緒越發(fā)明顯，導(dǎo)致新增供應(yīng)的平價入市仍然難阻整體成交均價、報價的雙升勢頭。

　　5月全月北京二手房住宅合計簽約套數(shù)為7336套，相比4月5212套有明顯上漲，但依然是本輪市場反彈以來的低點(diǎn)。成交與市場價格持續(xù)下調(diào)的2011年下半年持平。5月北京二手房均價為27910元每平米，與4月北京二手房均價27820元每平米基本持平。價格處于基本停滯狀態(tài)。

　　張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。

　　值得注意的是，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)在市場超過90%的交易都是滿五年唯一房源，個別涉及個稅的房源，稅費(fèi)都是買賣雙方協(xié)調(diào)，全部的解決辦法都是：賣方下調(diào)部分房價，買方支付個稅是主流。也就是說市場實(shí)際交易中：買賣雙方繳納個稅各一半的比例。而且買方會考慮綜合支出，購買有個稅房源的總支出不會超過無個稅房源。

　　“地王潮”助長市場預(yù)期

　　以5月份為例，全國主要的一二線城市土地市場已經(jīng)有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經(jīng)超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。

　　“國五條”細(xì)則落地后，全國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。無疑助漲了市場預(yù)期。

　　小潘是在京務(wù)工的IT工作人員，剛拿到房票的小潘準(zhǔn)備立馬出手。“現(xiàn)在土地溢價率這么高，開發(fā)商肯定不會做賠本買賣。我準(zhǔn)備馬上就買了，不能在等了” 購房者小潘在接受本報記者采訪時直言。

　　像小潘這種情況，在潛在購房者中并不是個案?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪中了解到，多位購房者預(yù)期看漲。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地市場頻現(xiàn)高溢價、“地王”不是件好事，如果當(dāng)前正在醞釀2009~2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣。這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策再度收緊。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比購房者，房企占有更多的優(yōu)勢，如信息優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。因此，房企目前在土地市場的活躍，既表明其對土地市場看漲的預(yù)期，也表明其對整個樓市保持的“看多不看空”的心態(tài)。增加土地儲備，完成激進(jìn)擴(kuò)張的一步，也是這種心態(tài)與預(yù)期下的具體表現(xiàn)。但土地市場升溫，無疑是樓市穩(wěn)定過程中的較大擾動項。相關(guān)政府部門必須保持持續(xù)的關(guān)注和必要的干預(yù)，這對于市場預(yù)期的穩(wěn)定具有重要的意義。