調(diào)控政策再升級 開發(fā)商“見招拆招”積極應(yīng)對

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自深圳 廣州 上海    

商業(yè)地產(chǎn)成重要收入來源 龍湖短期內(nèi)財務(wù)壓力不大

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在“國五條”細(xì)則公布的前一天，龍湖剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍(lán)圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。2012年全年龍湖商業(yè)項目的零售總額同比增長13%，優(yōu)于國內(nèi)50家重點大型商業(yè)零售房企3個百分點，租金收入達(dá)到5億元。”

相比其他地產(chǎn)公司，龍湖對于新政的擔(dān)心也許會小一些，原因在于除了持有型商業(yè)地產(chǎn)租金收入外，銷售型商業(yè)地產(chǎn)對龍湖銷售收入的貢獻(xiàn)在逐步加大。

商業(yè)項目大量回籠資金

根據(jù)龍湖公布的數(shù)據(jù)，2009年至2011年全年租金收入復(fù)合年增長率達(dá)42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作為商業(yè)地產(chǎn)的主打，去年其城市綜合體項目——天街系列的總銷售額超過130億元（包括了部分住宅），占到去年龍湖銷售總額的三成以上。而天街只是龍湖持有型地產(chǎn)商業(yè)的三大產(chǎn)品系之一，龍湖持有的商業(yè)項目還包括星悅薈和家悅薈。

今年，龍湖有進(jìn)一步加大銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售力度的傾向。根據(jù)龍湖推出的 “金蘋果計劃”，捆綁龍湖同一城市不同項目多套房源或者不同城市不同項目多套房源的投資項目組合，正在被捆綁銷售給龍湖的高凈值客戶，總金額最低322萬元，最高超過4500萬元。

這些商鋪不僅有城市綜合體項目，也有龍湖的社區(qū)商鋪，同時一些度假、旅游類的產(chǎn)品也被捆綁銷售。根據(jù)龍湖地產(chǎn)的2012年半年報，龍湖可以出售的商用房分布非常廣泛。除了極少數(shù)項目外，多數(shù)項目都涵蓋了住宅、商業(yè)、停車場等多種類型的產(chǎn)品。

因此，一旦“國五條”導(dǎo)致住宅市場出現(xiàn)波動，龍湖就可以通過銷售部分不限購、不限貸的商用項目，成功回籠現(xiàn)金。

財務(wù)狀況優(yōu)于2011年

和龍湖一樣，目前有大量可供銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)商不在少數(shù)。比如今年成立商用事業(yè)部的萬科，就在上海開發(fā)了一定比例的商用物業(yè)用以銷售。去年，綠城以11.8億元出售了旗下位于上海南外灘的寫字樓綠恒大廈18套房源，均價達(dá)每平方米7.5萬元。該項目于2009年被綠城以6億余元拍得。

此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報道，全國的待售商鋪面積超過7000萬平米，巨量的商業(yè)地產(chǎn)庫存一定程度上增加了投資者的風(fēng)險。但龍湖的商業(yè)客戶資源解決了投資者的后顧之憂。根據(jù)“金蘋果計劃”，龍湖有接觸并建立聯(lián)系的商戶超過3000家，有1526家被引入到了龍湖商業(yè)體系，達(dá)成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。

不過，不限貸、不限購的商業(yè)地產(chǎn)帶給龍湖的收入僅僅只是部分。數(shù)據(jù)顯示，龍湖在去年下半年購買的多幅地塊規(guī)劃為開發(fā)各種類型的別墅、花園洋房、中高端公寓。這些產(chǎn)品中的相當(dāng)一部分，是滿足改善性需求的購房者。而這些產(chǎn)品的銷售是否會受到 “國五條”政策影響目前還是未知數(shù)。

熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士表示，由于“國五條”的具體實施細(xì)則尚未出臺，對市場的影響究竟有大，尚難以評估。

不過對龍湖來說，半年內(nèi)不會有較大的財務(wù)上壓力。

截至2012年6月30日，龍湖的現(xiàn)金及銀行結(jié)存高達(dá)174.7億元，而扣除預(yù)收款龍湖的短期負(fù)債總額也不過180億元左右，凈負(fù)債率只有49%。

在短期還債壓力已經(jīng)非常小的情況下，龍湖又通過一系列的財務(wù)融資降低風(fēng)險：先是通過增發(fā)配股籌集30.89億港元，又先后在去年9月和今年1月先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資，融資金額將近9億美元。

目前龍湖的財務(wù)情況要優(yōu)于2011年。龍湖2011年中期報顯示，扣除預(yù)收款外的短期負(fù)債約為140多億元，而當(dāng)時的現(xiàn)金及銀行結(jié)存只有121億元。在2011年年末，龍湖曾在上海、青島、杭州等地開展搶收華東計劃，降價銷售回籠資金。

戶型面積在變“小” 綠城調(diào)整結(jié)構(gòu)合理應(yīng)對

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，在限購令開始執(zhí)行的2011年末，綠城中國曾遇到嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在與綠城成立了上海綠城融創(chuàng)控股有限公司以后認(rèn)為，綠城陷入困境的原因之一，在于產(chǎn)品戶型太大，面積普遍大于200平方米，目標(biāo)客戶群相對較小。

順應(yīng)市場調(diào)整策略

事實上，綠城一部分樓盤的產(chǎn)品戶型甚至達(dá)到了300平方米以上，個別戶型甚至超過了700平方米。超大的戶型意味著高昂的總價，即使綠城的產(chǎn)品降價銷售，有能力購買的購房者依然不多。

也因為上述原因，很多喜歡綠城產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士在“國五條”細(xì)則出臺后，又一次開始擔(dān)心，綠城會不會因為“國五條”再度陷入困境。

不過，這一次，人們對綠城的擔(dān)心可以減少些。因為從去年開始，綠城開始越來越多地涉及小戶型開發(fā)。綠城·杭州藍(lán)色錢江是綠城開發(fā)的一個高端項目，2010年開盤時，上述項目的銷售總價就超過了2000萬元。但是，藍(lán)色錢江在去年卻力推50多平方米起的中小戶型酒店式公寓，最低總價只有200萬元。

發(fā)生在杭州藍(lán)色錢江的故事，在綠城其他項目中得以復(fù)制。比如位于杭州高教路與五常大道的綠城翡翠灣開盤推出的就是90~140平方米的中小戶型產(chǎn)品。在上海，綠城玉蘭花園也曾在去年推出過130平方米左右的兩房?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012年綠城在杭州、上海、合肥、沈陽等地都推出了小戶型的產(chǎn)品銷售。

綠城的媒體相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，順應(yīng)市場調(diào)整是目前綠城一個重要策略。開發(fā)更多市場需要的小戶型產(chǎn)品，顯然符合上述策略。

根據(jù)2012年中期報，綠城在去年對其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作了很大的調(diào)整，根據(jù)市場需求和地域特點，通過戶型優(yōu)化設(shè)計、產(chǎn)品多元化來適應(yīng)市場需求，提升產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售范圍。除了原有的產(chǎn)品線外，綠城去年還積極開發(fā)二、三線城市的綜合體、旅游地產(chǎn)等類型。

延伸業(yè)務(wù)拓展利潤

類似綠城中國這樣在去年大面積調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)公司不在少數(shù)。華潤在上海的佘山九里項目原先規(guī)劃的都是大平層的大戶型產(chǎn)品，銷售情況不佳。華潤因此調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)了一批小戶型。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，華潤九里2012年推出銷售的產(chǎn)品單套面積要比2011年小了至少一半。

除了調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以外，綠城還涉足地產(chǎn)延伸領(lǐng)域，以獲取利潤。除了原有的代建業(yè)務(wù)外，去年綠城還開始投資農(nóng)業(yè)項目發(fā)展。但蘭德咨詢有限公司研究總監(jiān)宋延慶告訴本報記者，綠城農(nóng)業(yè)、綠城的代建項目包括綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)，都是從服務(wù)自己客戶延伸開來的。在主業(yè)利潤日趨微薄的情況下，上述延伸業(yè)務(wù)將為綠城帶來更多的利潤。

宋延慶說，除了綠城之外，龍湖等其他地產(chǎn)公司目前也有各自的延伸服務(wù)產(chǎn)品推向市場。

不過，這些延伸服務(wù)短期還難以成為房企的利潤增長點。綠城媒體相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，截至目前綠城延伸產(chǎn)業(yè)帶來的收入在整個集團(tuán)收入的占比非常小。即使收入最多的代建業(yè)務(wù)，也只占集團(tuán)總收入的極小部分。延伸業(yè)務(wù)要成為綠城的新的利潤來源，還需要時間。

中國奧園11.6億拿下兩地塊 商住雙線發(fā)展規(guī)避風(fēng)險

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

就在“國五條”實施細(xì)則出臺的前一天，中國奧園剛剛完成一輪新的土地儲備。

2月28日，中國奧園同一天分別在佛山和重慶拿下兩幅地塊，涉及資金約11.6億元，兩幅地塊的土地用途均涉及到居住用地和商業(yè)用地等。

去年下半年截至目前，中國奧園在土地市場的舉動顯得較為高調(diào)，一旦新的調(diào)控政策出臺，新增項目受到的沖擊或許難以避免。

盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，“國五條”以及“按照差額計征20%的個人所得稅”可以被稱之為樓市調(diào)控十年來最犀利的“狠招”，受此影響，一線城市會出現(xiàn)交易平淡的局面，而大戶型（指面積在150平方米以上的戶型）產(chǎn)品受到的沖擊尤甚。

黃立沖認(rèn)為，配備不完善的二線城市的需求將會減少，而三四線城市，特別是旅游地產(chǎn)集中的城市，將會“很慘淡”。

從區(qū)域布局上看，中國奧園此次新增的項目依然位于其已經(jīng)有項目進(jìn)駐的二線城市。截至目前，中國奧園的項目主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角以及重慶，按照黃立沖的觀點，中國奧園的布局相對安全。

除此之外，對于中國奧園來說，能為其承擔(dān)避險功能的策略或許應(yīng)該是其近幾年一直在奉行的 “商住雙線發(fā)展”。

從其近幾次拿地的思路來看，商業(yè)用地開始占據(jù)了主流。此外，中國奧園去年半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，其商業(yè)物業(yè)的銷售收入占比已經(jīng)達(dá)到了49.5%（2011年同期僅為36.7%），已經(jīng)呈現(xiàn)出了與住宅產(chǎn)品并駕齊驅(qū)的局面。

香港永豐金融的一則研報透露的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年間，以合約銷售計，中國奧園住宅項目由23.7億元下跌10．9％至21.1億元，洋房項目由4.1億元增1.63倍至10.85億元，而商業(yè)項目則由9400萬元大幅上升至18.15億元。

永豐金融指出，內(nèi)地樓市調(diào)控主要針對住宅市場，而奧園過去幾年積極增加商業(yè)物業(yè)的比重，商業(yè)物業(yè)比重的持續(xù)增加有助于分散調(diào)控風(fēng)險。

相關(guān)分析認(rèn)為，從目前政策走勢來看，中國奧園在貫徹商住雙線發(fā)展的同時，或許會有意增加商業(yè)物業(yè)的持有比例，而 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在商住雙線發(fā)展的同時，中國奧園其實也在有意加快項目開發(fā)和銷售的速度，以實現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)。

但與恒大、保利等房企相比，中國奧園歷來不以高周轉(zhuǎn)著稱，因此如何保證充足的現(xiàn)金流成為中國奧園能否實現(xiàn)這一策略的關(guān)鍵。

記者注意到，截至去年上半年，中國奧園現(xiàn)金及銀行存款約為5.76億元，但一年內(nèi)到期的銀行貸款則達(dá)到了27.57億元，短期還款壓力并不小。在此情況下，中國奧園仍需要在調(diào)控可能加碼的情況下尋求突破，以通過快速銷售來緩解資金壓力。