細(xì)則“突襲”改善性需求 開(kāi)發(fā)商策略難言調(diào)整

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)給正在持續(xù)升溫的樓市澆了一盆冷水。細(xì)則的重拳首先擊向了二手房市場(chǎng)，二套房首付比例及利率調(diào)整的政策方向也直接影響到了改善性需求。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，國(guó)五條提高二套房首付比例，是以最大化剛需購(gòu)房者利益為出發(fā)點(diǎn)，但部分改善性需求就被擠出了政策惠及的層面。因此，這種需求會(huì)伴隨著首付比例的提高而受到不同程度的抑制。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，出于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略穩(wěn)定性的考慮，大多數(shù)房企可能不會(huì)在新政后調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，反而會(huì)在產(chǎn)品吸引力及競(jìng)爭(zhēng)力上做文章。

改善性需求或遭“誤傷”

“目前我們項(xiàng)目的客戶多數(shù)是首次購(gòu)買(mǎi)千萬(wàn)級(jí)豪宅的購(gòu)房者，全款和貸款的比例幾乎各占一半。”位于北京市海淀區(qū)一在售高端項(xiàng)目的銷售總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這部分需求在接下來(lái)會(huì)受到不小的沖擊。

在此之前，改善性需求的成交狀況正在呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，90平方米以下小戶型、90~144平方米中戶型以及144平方米以上大戶型的價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.54、100.57、100.63。相對(duì)于去年12月份，三類戶型住宅的價(jià)格分別上漲了0.54%、0.57%和0.63%。

分析人士指出，1月份，各類戶型環(huán)比漲幅較去年12月份繼續(xù)擴(kuò)大，其中大戶型漲幅顯著擴(kuò)大，自2011年1月份以來(lái)首次趕超中小戶型。

上述銷售總監(jiān)對(duì)記者表示，“這主要是因?yàn)槟甑椎穆N尾因素催熱了開(kāi)年的市場(chǎng)，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期變化很大，以前觀望的潛在客戶多數(shù)開(kāi)始選擇入場(chǎng)。”

該銷售總監(jiān)表示，對(duì)于改善性需求的購(gòu)房者而言，選擇高端樓盤(pán)一般最先關(guān)注樓盤(pán)的區(qū)域價(jià)值，其次才是配套設(shè)施以及開(kāi)發(fā)商的品牌。對(duì)于這部分購(gòu)房者而言，預(yù)期的影響十分重要。雖說(shuō)這部分購(gòu)房者可以算是改善性需求人群，但其中八成以上同樣也是剛需人群。此次政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)加大這部分購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，“此次調(diào)控，改善性需求在不得已的情況下被誤傷，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)該有更多合理的方法，組合配套后再做動(dòng)態(tài)優(yōu)化。”

新政影響“喜憂參半”

“調(diào)控新政對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言應(yīng)該是喜憂參半。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，細(xì)則對(duì)二手房市場(chǎng)的影響勢(shì)必會(huì)擠壓出一部分需求轉(zhuǎn)投一手房市場(chǎng)，“市場(chǎng)的供給被壓縮了，一手房的需求增多，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言其實(shí)是一件好事。”

對(duì)于改善性需求，范小沖坦言，這部分會(huì)受到政策的打壓，但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，還不至于因此就改變整個(gè)公司的開(kāi)發(fā)策略。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪中，一位主打高端產(chǎn)品的房企負(fù)責(zé)人向記者坦言，目前政策的細(xì)則還未完全落地，很難對(duì)未來(lái)作出預(yù)判，因此也不可能貿(mào)然改變公司的開(kāi)發(fā)策略。“不過(guò)不排除會(huì)放緩一些開(kāi)發(fā)節(jié)奏，但是大的方向目前不會(huì)有任何改變。”

范小沖指出，目前政策只是提高了改善性需求購(gòu)房者的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)降低售價(jià)、分期付款等等方式來(lái)幫助購(gòu)房者降低門(mén)檻。