“天價樓王”扎堆入市 偽豪宅還是真保值？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強 發(fā)自深圳、上海    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強 發(fā)自深圳、上海

9月，上海世博中心舉辦了新一屆中國國際高端物業(yè)展。令人意外的是，出現(xiàn)在這個展覽中的中國高端樓盤數(shù)量極少，唱主角的都是歐美、東南亞樓盤。

然而，在場外，天價樓盤的數(shù)量卻是越來越多——近期，北京、上海、廣州、深圳，甚至蘇州這樣的二線城市紛紛出現(xiàn)單價10萬元/平方米以上的“樓王”。新華社的最新報道稱，甚至連廣東省16個扶貧開發(fā)重點縣之一的東源縣，都出現(xiàn)了總價6000萬元以上的樓盤。

大量涌現(xiàn)的天價樓盤，和全球低迷的經(jīng)濟環(huán)境形成鮮明對比。聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議(UNCTAD)發(fā)布的 《2012年貿(mào)易和發(fā)展報告》指出,全球經(jīng)濟增長率從2010年的4.1%降至2011年的2.7%，預(yù)期2012年將低于2.5%；中國經(jīng)濟2012年的增長預(yù)期，也被認為將維持在8%左右。

復(fù)旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民提醒說，在經(jīng)濟增長放緩的情況下，全球都曾有過利用地產(chǎn)推動經(jīng)濟增長的案例，這使得許多購買“天價樓王”的投資者獲得更高的投資收益。

按照蔡為民的說法，天價樓盤的數(shù)量就像是“經(jīng)濟晴雨表”，既可以看出經(jīng)濟增長的趨勢，也可以發(fā)現(xiàn)通脹的苗頭。那么，目前這輪“天價樓王”熱潮中出現(xiàn)的，究竟是打著天價噱頭的“偽豪宅”，還是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢？

“天價豪宅”層出不窮

“北京房價賣不到30萬 （每平方米）是開發(fā)商的恥辱。”在今年的夏季達沃斯論壇上，一位獨立經(jīng)濟學家的豪言，語驚四座。該人士似乎在給當下一片低迷的房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒打氣，但也引起了大家對目前國內(nèi)“天價樓盤”現(xiàn)狀的關(guān)注。

在高端豪宅領(lǐng)域，房價從來都是“沒有最高，只有更高”。與普通商品住宅相比，近年來在北上廣深出現(xiàn)的“天價豪宅”價格在“調(diào)控”之下變得越來越高，讓國內(nèi)高端豪宅價格屢創(chuàng)新高。

2011年，北京中赫集團開發(fā)的釣魚臺7號院一套頂層別墅打出30萬元/平方米的“天價”，售價遠超此前的豪宅代表上海湯臣一品，一時間輿論嘩然。

無獨有偶，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍茲公寓少數(shù)幾套頂層公寓單位，也傳出將賣20萬元/平方米的天價。

在上海，與湯臣一品相隔不遠，并于今年3月開盤的上海新世界濱江凱旋門一度傳出最高報價達到26萬元/平方米。

實際上，如此高的房價遠遠超出一般人的購買力，讓大多數(shù)人可望而不可及。自2011年全國各地出臺限價令以來，各地高端豪宅市場首當其沖受到嚴重沖擊，成交量急劇萎縮，豪宅市場也跌入歷史低谷。眼下，國內(nèi)一線大城市的高端豪宅市場似乎有了新的轉(zhuǎn)機，上半年，信貸政策開始松動，使得一度被冷落的豪宅市場開始升溫。

據(jù)《南方都市報》近期報道稱，目前京滬廣深四大一線城市最貴樓盤的成交均價皆超10萬元/平方米，其中成交均價最貴的樓盤位于上海，超過15萬元/平方米。該媒體還指出，這僅是近兩年來多套合計的成交均價，單套樓王價格遠不止于此。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料顯示，目前北上廣深最貴樓盤成交項目中，排名靠前的“天價豪宅”分別為：上海華洲君庭項目，成交均價達15萬元/平方米；廣州宏城花園別墅，成交均價為134391元/平方米；深圳東部華僑城豪宅項目天麓，成交均價為119977元/平方米；北京霞公府，成交均價為100257元/平米。

除此之外，今年上半年獲得預(yù)售證的北京姜莊湖家園，擬售價格最高超過每平方米10萬元；中駿綠洲莊園，擬售價格最低8.3萬元/平方米。在深圳，僅剩少數(shù)幾套的萊蒙水榭山聯(lián)排別墅單位，200多平方米戶型也賣到了總價2500萬元以上。據(jù)銷售人員稱，萊蒙水榭山平均每套別墅總價在4000萬元以上。

對大多數(shù)業(yè)界人來說，華南地區(qū)的情況是“天價別墅在深圳”。據(jù)熟悉深圳豪宅區(qū)域的業(yè)界人士稱，深圳目前最貴的豪宅位于大梅沙區(qū)域，該區(qū)域華僑城天麓、萬科天琴灣、浪琴灣、聯(lián)泰梅沙灣等豪宅別墅價格均在20萬~30萬/平方米左右。傳統(tǒng)的華僑城純水岸、香蜜湖一號豪宅區(qū)，目前的二手房價格也在15萬~20萬/平方米之間。

上述項目對外宣傳的“天價”是否是真實成交價格，也引起了外界的質(zhì)疑和爭議。

對此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認為，所謂的“天價樓盤”只是個別現(xiàn)象，高端豪宅本身銷售速度較慢，有些開發(fā)商故意宣揚高房價，最后卻沒有成交出現(xiàn)，不排除是開發(fā)商作秀的營銷手段。

李耀智認為，目前深圳大多數(shù)頂級豪宅整體均價在5萬~6萬元/平方米，在當前的大背景下，除了極個別擁有較多稀缺資源的項目外，要想突破10萬元/平方米的豪宅均價，目前還看不到任何機會。

事實也正如李耀智所言，最近一年時間以來，那些傳說中“天價豪宅”成交個案也是鳳毛麟角，少之又少。

也有深圳業(yè)內(nèi)人士稱，自2008年以來豪宅價格確實在上漲。今年上半年，深圳香蜜湖一號北區(qū)一套高層豪宅轉(zhuǎn)手，成交均價在10萬元/平方米左右。2011年，上海湯臣一品的一套別墅出售單價也高達16萬元/平方米。

“不求最好 但求最貴”

實際上，對于近年來各地出現(xiàn)天價樓盤的現(xiàn)象，早在數(shù)年前，馮小剛的賀歲電影《大腕》里對開發(fā)商的一句經(jīng)典戲謔臺詞曾有這樣的描述：“我們的標準就是不求最好，但求最貴。”

現(xiàn)實的情況是，與普通住宅市場相比，高端別墅市場的亂象也一直為業(yè)界人士所詬病。深圳一家知名上市公司營銷老總就一針見血地指出：“目前別墅市場定價較高，之所以賣得貴，有人為拔高的因素。”

他認為，之前一些開發(fā)商為了追求高利潤，盲目開發(fā)高端別墅項目，但在項目設(shè)計、建設(shè)和后期物業(yè)管理方面，并不具備任何資源優(yōu)勢，導致高端別墅項目的品質(zhì)，甚至對高端別墅市場形成損害。

實際上，近年來國內(nèi)不少“天價豪宅”的開發(fā)商并非專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)商的龍頭企業(yè)，而是一些中小型開發(fā)商或非房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)企業(yè)，形成了行業(yè)內(nèi)獨有的“小開發(fā)商做大豪宅”的現(xiàn)象，如釣魚臺7號院的中赫集團、廣州大一山莊的廣東中力集團。

對此，李耀智指出，一些沒有專業(yè)開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計能力的開發(fā)商擁有的后續(xù)開發(fā)土地資源有限，不得不根據(jù)自身定位和情況開發(fā)“天價豪宅”項目。他指出，這些項目由于看準土地升值空間，將高房價變成了一種營銷推廣策略，故意慢慢銷售，幾年之后就能升值數(shù)倍。此外，也有開發(fā)商故意將幾個別墅單位定價較高，以此凸顯其他別墅產(chǎn)品價位較低，利用購房者的心理落差，從而達到價格營銷的目的。

另一方面，“天價樓盤”的出現(xiàn)并非偶然，背后有支撐高價的市場邏輯。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認為，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，人口紅利和經(jīng)濟高速發(fā)展，以及居民可支配收入的大幅提高，使得高端住宅購買人群在未來十年內(nèi)的需求大量存在，再加上貨幣寬松政策影響，高端住宅作為保值增值的投資產(chǎn)品，使得高房價有一個長期的支撐理由。

但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，高端別墅購買者也開始從過去的投資動機轉(zhuǎn)為追求高品質(zhì)居住要求，越發(fā)變得理性，豪宅市場也開始回歸到“既求好，也求貴”的時代。

金地集團華南區(qū)域公司助理總經(jīng)理汪勁松稱：“今年旗下豪宅銷售增加，但客戶變得更加成熟。”他認為，在限購政策和房產(chǎn)稅政策可能出臺的情況下，未來的高端豪宅市場，擁有較高品質(zhì)和資源的豪宅項目將受到追捧。

廣深別墅推盤量增多

實際上，自從樓市受到房地產(chǎn)調(diào)控以來，豪宅市場成交量一直在低位徘徊，去化速度也明顯減慢。

但今年上半年開始，深圳高端別墅項目計劃推盤量明顯開始增多。據(jù)悉，從年初以來，深圳的華僑城香山里、純水岸、招商華僑城曦城五期、華僑城天麓、招商蘭溪谷、南山紫園、十五峰等多個別墅項目將在今年內(nèi)推出。

據(jù)深圳一家專做豪宅項目推廣的網(wǎng)站統(tǒng)計，今年全年預(yù)計有35個別墅項目入市，其中20個為存量盤，市場供應(yīng)逾1900套，為深圳歷年來推盤量最高。

汪勁松表示，今年上半年深圳高端別墅市場銷售企穩(wěn)，成交量開始有了增長，下半年別墅項目的推盤量也較大。金地在深圳觀瀾的別墅項目天悅灣，今年的去化速度明顯加快。據(jù)悉，今年5月，金地天悅灣一個臨湖聯(lián)排別墅以7.888萬/平方米的預(yù)售價開賣，目前，該項目每周成交量在4~5套左右。

除深圳外，今年廣州別墅項目推盤也開始增多。當?shù)鼐W(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年5月廣州有8個項目取得別墅預(yù)售證，從7月開始，這些取得預(yù)售證的別墅就開始陸續(xù)推出市場。

但眼下，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù)，高端項目如何吸引客戶成為開發(fā)商面臨的難題。

汪勁松認為，高端別墅項目開發(fā)不能盲目，一些低素質(zhì)的別墅項目對豪宅市場的品質(zhì)會帶來一定的負面影響，未來擁有高素質(zhì)資源的別墅項目才能賣出高價。

·業(yè)內(nèi)觀察

天價與大環(huán)境成反差

目前的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟環(huán)境，似乎并不支持天價樓王的大量涌現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個百分點；前8月，商品房銷售額34011億元，增長2.2%，1月~7月份該指標為下降0.5%。

瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤在最新的研報中，將2013年中國經(jīng)濟增速預(yù)期由7.8%下調(diào)至7.5%。這是繼9月7日以來，瑞銀在兩周時間內(nèi)第二次下調(diào)明年的經(jīng)濟增速預(yù)期。汪濤稱，鑒于政策力度弱于預(yù)期以及出口增長疲弱，將今年中國三、四季度的GDP增長預(yù)測分別從8%和8.1%下調(diào)至7.3%和7.0%。

在這樣的背景下，天價樓盤的大量涌現(xiàn)和經(jīng)濟環(huán)境形成了鮮明的對比，也讓業(yè)界質(zhì)疑，大量天價樓王的存在是否是又一次的“偽豪宅爆發(fā)”。

蔡為民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，天價樓王在經(jīng)濟增長放緩的趨勢下，依然可以大量生長。經(jīng)濟環(huán)境好的時候，天價樓王固然有生長的環(huán)境；經(jīng)濟增長趨緩時，天價樓王也有存在的價值。

他以美國舉例說，美國在2002年后以大量的房貸和低利率來拉動美國經(jīng)濟的增長，并造就了美國房價的大幅猛漲。同樣，在我國臺灣地區(qū)遭遇惡性通貨膨脹時，天價樓王也是最能保值的。正因為這樣，天價樓王在經(jīng)濟增長放緩的時候，銷售并不會太差。

不過，與蔡為民看法有所不同，多數(shù)受訪人士認為，房價上漲動力不足，指望天價樓王的價格進一步上漲其實是件很迷茫的事。特別是，多少天價樓王真正和價值相符合？又有多少天價樓王的潛在買家會突破限購令買房？