二手房市場初現(xiàn)回暖 持續(xù)反彈仍乏支撐

正如近期的高溫天氣一樣，房地產(chǎn)市場也處于持續(xù)的火熱之中，并逐漸由新房市場傳遞到二手房。央行近期的連續(xù)降息進一步提振了市場預期，使得剛性需求加快了入市步伐，各地二手房銷量也由此出現(xiàn)明顯回升。伴隨銷量的回暖，二手房價格是否會“步步高升”？在持續(xù)的樓市調控政策之下，未來數(shù)月，二手房市場將走向何方？

二手房淡季不淡逆市飄紅

6月份本是傳統(tǒng)的樓市淡季，但多地的二手房銷量大幅上升，成交量創(chuàng)下一年多來的新高。

北京6月份二手房簽約量刷新限購以來的紀錄。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房網(wǎng)上簽約14863套，連續(xù)兩個月保持了大幅上漲態(tài)勢。

在上海，這種回暖跡象更加明顯。21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，上海共成交19300套二手房，環(huán)比增幅達20．3％，創(chuàng)下近17個月新高。

不僅是一線城市，越來越多的二線城市二手房市場也加入到回暖之中。武漢市房管局近日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份二手房成交2349套，同比增10．33％；杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，6月杭州主城區(qū)二手房簽約2591套，環(huán)比上漲33．21％，創(chuàng)下近18個月新高。

在成交量普遍回升的同時，房價也隨之水漲船高，迅速止跌返漲。

武漢市漢陽濱江的一個高端樓盤日前開門迎客，開盤價為6999元／平方米，而緊鄰的二手房掛牌價均突破了10000元／平方米，加上后期稅費，其價格足足比新房高出50％，但是仍然吸引了許多購房者。

記者走訪了武昌、東湖等城區(qū)的多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，伴隨近期市場成交回暖，二手房漲價的情況較為普遍，議價空間有所縮減。武漢市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份武漢二手房成交均價4563．7元／平方米，環(huán)比上漲2．55％。

同樣的漲價行為，在全國其他城市的二手房市場中也較為普遍。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，全國十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為20491元／平方米，各地環(huán)比價格均出現(xiàn)上漲，平均漲幅為0．26％。其中，上海、北京、廣州等一線城市漲幅明顯。

9折利率現(xiàn)身二手房市場

業(yè)內認為，近期央行兩度降息之后，剛需買家入市意愿明顯提升，少量改善性需求也準備在預想中的房價回調潮來臨之前盡快出手，由此導致近期二手房市場出現(xiàn)回暖局面。

武漢億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰說，近期有許多二手房購房者擔心價格上漲而匆忙購房，使得成交量出現(xiàn)短期大幅上漲。此外，6、7月份是傳統(tǒng)畢業(yè)季，中、高考之后活躍的學區(qū)房交易也在一定程度上帶動了二手房交易量的攀升，并由此拉動了房價上漲。

武漢一房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人李濤告訴記者，目前許多待售二手房都是2008年房價高峰期前后購買的，均價都在7000元／平方米左右，房主不可能虧本賣，所以價格很難降下來。

“漲價現(xiàn)象在第二次降息后出現(xiàn)的較多，但因幅度不高，許多購房者還是可以接受，這兩天咨詢二手房的客戶已明顯增多。”武漢魯巷一家中介的客戶經(jīng)理說，他已能感受到降息給市場帶來的影響。

記者日前從武漢部分銀行了解到，目前二手房首套房貸也可以提供優(yōu)惠利率，并以9折利率居多。

以前，由于信貸額度緊張，多數(shù)銀行放貸主要考慮新房市場，部分房齡較長的二手房很難申請到貸款，優(yōu)惠利率更是鮮有所聞。業(yè)內認為，降息加上貸款利率優(yōu)惠，有望將對價格較為敏感的剛需購房者拉回二手房市場。

反彈缺乏明顯動力

在貨幣政策微調的背景下，購房者買房意愿逐漸增強。但業(yè)內人士坦言，在樓市調控不放松的前提下，二手房市場“量價交換”的格局很難改變。賣家只有順應形勢、降價放量才能吸引買家入市，報價堅挺將加重觀望氛圍，從而引發(fā)新一輪博弈。

搜房網(wǎng)研究員姚銳分析認為，目前二手房市場上出現(xiàn)的成交低位回暖、價格小幅走高的情況屬于暫時的結構性變化。而市場上小戶型的優(yōu)惠房源所剩不多，大部分待售的是改善型、大戶型房源。因此，后期二手房市場的持續(xù)火熱缺乏明顯動力。

近期，中央相關部委頻頻表態(tài)，將堅持房地產(chǎn)調控不放松，抑制投資、投機性需求入市。在限購令的約束以及高庫存的壓力下，業(yè)內普遍認為二手房價尚不具備反彈條件。

“目前二手房市場的確出現(xiàn)回暖跡象，但是不可能出現(xiàn)之前房價大幅上漲的情況。”中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東教授說，相對來講，目前二手房價格反彈幅度微弱，遠小于之前的降價幅度。二手房價格回暖前景尚不明朗，下跌趨勢并沒有完全改變。

張東表示，當前，二手房房東對價格的反應速度明顯快于開發(fā)商的調整步伐，因為其定價依據(jù)更簡單直接。“不過，在新房價格不具備上漲條件的前提下，二手房東同樣不可貿然對價格抱過多幻想。”