昔日地王今日深陷困局 甩盤捂盤進退兩難

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“草根”民企欲哭無淚 “高危”傳聞不絕于耳

無論如何，遠洋并不算最高危的企業(yè)，在業(yè)內(nèi)看來，其國企背景可以確保其在調(diào)控周期保命過冬，一眾民企就沒有這么好命了。

“一般來說，國企的融資成本是7%、8%，而民企的融資成本是17%、18%。這10個點的差別足可以令國企擠垮民企?，F(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)來說利潤才有多少啊，也就是這么幾個點。”一位不愿透露姓名的國企地產(chǎn)人士感慨。

而在眾多民企中，類似遠洋這樣的高成本地王企業(yè)，無疑將是這一輪高風險梯隊的主要成員。

自2008年底樓市在4萬億資金刺激下強勢反彈開始，中國地王潮涌般出現(xiàn)，至2010年上半年達到拿地最高峰，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國企參與，但更不乏賭性十足的大量民營房企。

比如“杭州幫”綠城集團和濱江集團，無疑是這一輪高危房企的重頭。2009年下半年開始，綠城在已經(jīng)進入調(diào)控倒計時的中國房地產(chǎn)市場上開始了瘋狂拿地。這一年里，杭州總價地王前十位中，有4個出自綠城之手。分別是：9月3日，經(jīng)過6輪加價，以20.05億拍得杭州新華地塊；9月10日，以66666萬元拍得杭州田園地塊，樓面價9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的樓面價創(chuàng)下了田園地價新高；12月8日，經(jīng)過48輪競價，以37.5億競得杭州濱江地塊，樓面價達15397元/平方米。

綠城的另一個忠實盟友杭州濱江集團則在更晚些的2010年11月底，以18.06億元競得杭州51號楊家牌樓A地塊，折合樓面價25735元/平方米，成為杭州新的單價地王。

而就是這樣兩家極其樂觀的民營房企，成為目前負債率最高的企業(yè)之一。上證資訊統(tǒng)計，綠城截至今年年中的資產(chǎn)負債率為87.71%，而濱江集團截至三季度的資產(chǎn)負債率為81.44%。

不過，就是這樣的地王企業(yè)，卻在這一輪降價潮中采取了堅挺不降的姿態(tài)。“其實，對于地王項目來說，處境非常尷尬。已經(jīng)高價開過盤的還好說，可以用此前的高價，找平未來的低價。但那些尚未開盤的就很難，如果直接低價開出，整個項目都可能賺不到錢。”遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士稱。

目前的市場價格已經(jīng)降得令昔日地王們欲哭無淚。

還以前述的北京一天三地王為例。除遠洋地產(chǎn)外，中信以52.4億元拿下大興區(qū)亦莊地塊，創(chuàng)下當時的總價地王，樓面地價超過1.4萬元/平方米。而根據(jù)調(diào)查，目前亦莊的新房項目價格已經(jīng)回落到1.6萬元/平方米左右。

上海的一個典型案例是新城公館。2009年，新城地產(chǎn)以1.3萬元/平方米的樓板價拿到這一塊地，溢價率高達302%。為了提高品質(zhì)，開發(fā)商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業(yè)，卻沒想到遭遇了史上最嚴酷的樓市寒冬。9月、10月，新城公館銷售均價開至2.4萬元/平方米左右，月銷售套數(shù)以個位數(shù)計。至11月份，新城地產(chǎn)將價格一降至2萬元/平方米左右，去化超百套。不過，相比拿地成本和開發(fā)成本，新城地產(chǎn)無疑已經(jīng)在虧本回收資金了。

對于一些不愿意虧本賺吆喝的企業(yè)，其在售的地王項目去化率普遍偏低。根據(jù)中原地產(chǎn)近日報告，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中，溢價率超過100%的一共有33塊，其中已經(jīng)銷售的有18塊，平均溢價率達到了164%。截至10月底，18個地王項目簽約總數(shù)量為2270套，簽約率46%，明顯低于北京市場平均50%的簽約率。價格方面，地王項目的利潤明顯偏低?？傮w來看，北京2009年來的地王項目，其地價占房價比為39.2%，遠高于2008年拿地項目20%的地價占比情況。

“在這種情況下，我們只能選擇不降。”上海一家大型房企負責人稱，“我賭的是，在我死之前，一定有企業(yè)先死掉。那時候，政府一定會出手救市。”