昔日地王今日深陷困局 甩盤捂盤進(jìn)退兩難

“地王”一詞已許久未見。還記得房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起之時，層出不窮的“地王”搶盡風(fēng)頭，紅極一時。不管你出的價有多高，總有更“兇猛”的“地王”在后面等著刷新紀(jì)錄。什么風(fēng)險，什么代價，雄厚資金難買表面風(fēng)光，每拍出一個“地王”，同行的艷羨目光就是最大回報。

高處不勝寒。當(dāng)降價大潮把開發(fā)商集體卷入“拼成本”的年代，誰的土地成本高，誰就會最先倒下。于是，“地王”們，以及手里捧著“地王”項目的一眾企業(yè)，今天的日子最難熬。

無論是捂盤不售，還是低價開售，對他們來說都是痛心之策。

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“明星”遠(yuǎn)洋有心無力 地王項目“尷尬”入市

若論這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中最具戲劇性和標(biāo)志性的企業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)絕對位列前茅。

2010年3月15日，即當(dāng)年全國“兩會”結(jié)束后的第一天，在各界對高房價一片討伐聲中，北京土地市場一天出現(xiàn)三個地王，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以27529元/平方米的樓面價格拿下北京大望京地塊。此前及此后不久，遠(yuǎn)洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級項目，風(fēng)頭一時無出其右。而外界稱，正是這樣頂風(fēng)高價拍地的勢頭，令中央痛下決心，出臺了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)系列調(diào)控政策。

彼時，樓市還未曾預(yù)料未來會有如此嚴(yán)苛的調(diào)控局面。而遠(yuǎn)洋地王和此前地王一樣，一度令周邊房價熱情“高漲”。

北京大望京周邊甚至出現(xiàn)二手房一夜間漲價近萬元的情況。然而，隨著樓市調(diào)控漸入深水區(qū)，新地王保護(hù)舊地王的局面漸漸不再。當(dāng)保利以1.7萬元/平方米左右的樓板價拿下大望京4號、5號地時，遠(yuǎn)洋的地王危機(jī)其實已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

時至今日，樓板價2.7萬元/平方米的遠(yuǎn)洋地王究竟進(jìn)展如何？根據(jù)本報調(diào)查，遠(yuǎn)洋大望京地塊目前已經(jīng)進(jìn)入出地面建設(shè)階段，定位為大戶型高端住宅。預(yù)計明年3、4月份開盤，推廣名為遠(yuǎn)洋萬和公館。

此前有媒體報道稱，SOHO中國董事局主席潘石屹預(yù)測，該地塊若以45000元/平方米的單價銷售，開發(fā)商僅有10%的利潤。那么今天，遠(yuǎn)洋能夠在望京賣到這一價格嗎？

雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售人員稱目前這一項目尚未最終定價，但根據(jù)網(wǎng)上信息，望京板塊周邊可比樓盤價格在3.6萬元至4.1萬元/平方米之間。其中不乏保利中央公園、華彩和悅府等物業(yè)。而隨著樓市調(diào)控將持續(xù)2012年全年漸成行業(yè)預(yù)期，遠(yuǎn)洋似乎很難在這一地王項目上獲得當(dāng)時的預(yù)期回報。

除大望京項目外，遠(yuǎn)洋在前兩年樓市上升期以強(qiáng)勁作風(fēng)拿了不少地王。比如現(xiàn)在已經(jīng)在售的遠(yuǎn)洋天著項目，即是遠(yuǎn)洋在2009年底以溢價率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當(dāng)時總成交價48.3億元，樓板價1.8萬元/平方米。

而根據(jù)上證報調(diào)查，該項目在今年10月開盤以來，僅成交20套左右，成交均價從10月的3萬元/平方米，已經(jīng)降至11月份的2.2萬元/平方米。這一價格和1.8萬元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定虧本無疑。

“遠(yuǎn)洋現(xiàn)在確實很難，其問題主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京這個最嚴(yán)格限購的城市。高端物業(yè)投資幾乎被封住了，很難消化，即便降價也不好賣。”中原地產(chǎn)華北區(qū)負(fù)責(zé)人稱。

為了更快回籠資金，打平北京市場的損失，遠(yuǎn)洋在外地的地王項目不得不抓緊趕工，早日開盤回款。

有消息稱，遠(yuǎn)洋在上海的首個豪宅項目遠(yuǎn)洋博堡將于12月開盤發(fā)售。這個位于羅店的純別墅大盤是遠(yuǎn)洋在2010年8月，以2萬元左右的樓板價格拿下的區(qū)域地王。曾經(jīng)有市場傳言稱銷售價格可能達(dá)到8萬元/平方米。不過，根據(jù)本報記者從遠(yuǎn)洋方面獲得的證實，其最終開盤價格可能在5萬元左右。

“其實我們也不認(rèn)為12月份開盤是個很好的時間點。不過集團(tuán)一定要這時候開，就是要為全年的銷售報表再貢獻(xiàn)點力量。年報上好看嘛。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海分公司高層表示。

據(jù)遠(yuǎn)洋公告稱，截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實現(xiàn)的合約銷售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%。然而，這一銷售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見肘。據(jù)上證資訊統(tǒng)計，截至2011年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動負(fù)債約404億元，非流動負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29%，流動負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48%。