廣州首現(xiàn)個人拿地 合作開發(fā)或成樓市趨勢

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

4月28日，一名叫李燕如的深圳女子，以自然人身份擊敗其他12家房企以5.26億元的價格拍下廣州一住宅地塊，正當(dāng)業(yè)界紛紛猜測該女子背后是否“另有其人”之時，意向合作方佳兆業(yè)突然現(xiàn)身。

昨日 （3日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從佳兆業(yè)方面獲悉，該女子與佳兆業(yè)有長期合作關(guān)系，佳兆業(yè)集團(tuán)將參與并主導(dǎo)此項目今后的開發(fā)建設(shè)。

實際上，自然人公開拿地并不多見，這是廣州土地拍賣史上，自然人首次成功拍得住宅用地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自然人并無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，必然尋求與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。對企業(yè)來說則是一種曲線拿地方式，或能減少拿地資金，降低項目開發(fā)風(fēng)險。

深圳女子豪擲5.26億元買地

戲劇性的一幕發(fā)生在4月28日，廣州天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅地塊的拍賣會上。出讓公告顯示，該地塊位于天河黃埔大道中505號，在黃埔立交正東面，為二類居住用地，用地面積17304平方米，建筑面積為45534平方米。

由于上述地塊位于廣州市中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，吸引了十幾家知名房地產(chǎn)公司報名競拍。

最終，33號自然人李燕如以最高限價52602萬元競得?！渡钲谏虉蟆酚浾咴龔V州市房地產(chǎn)交易登記中心人士話說，這是廣州有史以來首次有自然人成功拍得住宅用地。

正當(dāng)業(yè)界爭議之時，佳兆業(yè)集團(tuán)公開宣稱，基于雙方良好的合作過往關(guān)系，佳兆業(yè)集團(tuán)將參與并主導(dǎo)此項目今后的開發(fā)建設(shè)。

而佳兆業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士也向記者證實，李燕如在一些項目開發(fā)過程中曾有過合作。

昨日，佳兆業(yè)方面向記者表示，拍地之前佳兆業(yè)與李燕如都共同關(guān)注并看好此地塊，針對拿地有過事先接觸和商議。

拿地之后，這塊地將以何種形式進(jìn)行開發(fā)？

佳兆業(yè)稱，目前該項目將以合作開發(fā)的形式進(jìn)行，具體合作方式在協(xié)商中，但大方向是佳兆業(yè)主導(dǎo)該項目。

與佳兆業(yè)合作開發(fā)

目前，我國法律并未對土地開發(fā)經(jīng)營者身份進(jìn)行限制，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個人均可申請。

深圳資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王海斌認(rèn)為，個人拿地比較困難，在土地市場上并不多見。但個人拿地之后，必然尋求與其他有開發(fā)資質(zhì)專業(yè)房地產(chǎn)公司合作開發(fā)。

佳兆業(yè)從深圳舊改起家，在通過城市舊改拿地方面有很多經(jīng)驗，而舊改拿地的好處就是土地成本較低。

令大家疑惑的是，按照樓面單價計算，李燕如拍得的地塊折合樓面均價達(dá)11552元/平方米，此外，還必須配建130套30平方米公租房。這種獲取土地的方式并非之前佳兆業(yè)的低成本拿地的開發(fā)模式。

目前，佳兆業(yè)已經(jīng)聲稱將主導(dǎo)該項目開發(fā)，僅僅是商業(yè)合作，說明佳兆業(yè)并非以出資方式支持李燕如的“背后影子公司”。

合作開發(fā)模式漸成行業(yè)潮流？

實際上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及受樓市調(diào)控政策影響，開發(fā)商的融資和土地開發(fā)難度越來越大，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式成為不少開發(fā)商正在探索的問題。

近年來，開發(fā)商如萬科、綠地等紛紛選擇與其他房企合作開發(fā)的方式。2010年，綠城集團(tuán)成立專門的項目合作代建公司，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

王海斌認(rèn)為，過去大多房企采取的是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，企業(yè)從拿地、開發(fā)到銷售需要沉淀大量資金，對房企現(xiàn)金流要求較高。而采取合作開發(fā)、代建開發(fā)等可以收取代工費，也可以利用房企品牌去與投資者實現(xiàn)利潤分成，可以大大降低拿地成本與市場開發(fā)風(fēng)險。

目前，行業(yè)龍頭萬科2011年超過30%拿地項目也是采取合作開發(fā)形式。對此，萬科董秘譚華杰曾對記者表示，合作開發(fā)不僅可以提高企業(yè)受益，也可以降低市場開發(fā)風(fēng)險。

對于個人拿地尋求合作開發(fā)的現(xiàn)象，王海斌認(rèn)為，如果市場出現(xiàn)大量個人拿地現(xiàn)象，房企可以通過合作代建形成一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，但目前個人拿地只是偶然現(xiàn)象，很難說就是房企發(fā)展方向。

盡管如此，他也指出，房地產(chǎn)未來的一個發(fā)展方向是，由一些房地產(chǎn)資金專門去拿地，如房地產(chǎn)信托基金（REITs）專門拿地，然后開發(fā)商進(jìn)來合作開發(fā)，然后專業(yè)房地產(chǎn)基金退出開發(fā)過程。