華美地產(chǎn)旗下一價(jià)值7.1億地塊被收回 拖欠地價(jià)款已有先例

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

2日，北京國(guó)土局發(fā)布公告稱，華美地產(chǎn)旗下公司北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱北京雅居樂(lè)）手中的一地塊，因未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款被強(qiáng)制收回，而該公司已繳納的1700萬(wàn)元合同定金不予退還，且在一年內(nèi)該公司及其關(guān)聯(lián)公司被暫停參與北京新的土地出讓交易活動(dòng)資格。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華美地產(chǎn)旗下另一家子公司在2010年4月30日因拖欠地價(jià)款被暫停在京土地競(jìng)買資格。

價(jià)值7.1億的地塊被沒(méi)收

2日，北京國(guó)土局在其官網(wǎng)上發(fā)布了一份名為 《關(guān)于解除朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地 （原北京市第一建筑構(gòu)建廠余留用地）出讓合同的公告》。該公告內(nèi)容顯示，北京雅居樂(lè)于2009年12月30日以7.1億元競(jìng)得該塊土地使用權(quán)，并與北京市國(guó)土局簽訂了出讓合同。由于北京雅居樂(lè)未按合同約定繳納地價(jià)款，依據(jù)合同規(guī)定，北京國(guó)土局決定解除合同，收回土地使用權(quán)。

資料顯示，北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地出讓起始價(jià)為16696萬(wàn)元，競(jìng)買保證金為1700萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)26輪激烈競(jìng)拍，北京雅居樂(lè)以7.1億拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)約325%。

廣東雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者澄清說(shuō)，“雖然北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的企業(yè)名稱上也使用了雅居樂(lè)，但實(shí)際上北京雅居樂(lè)跟廣東雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司沒(méi)有任何關(guān)系。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京雅居樂(lè)為華美地產(chǎn)旗下的一家子公司。

北京國(guó)土局的公告顯示，作為懲罰，當(dāng)初北京雅居樂(lè)繳納的1700萬(wàn)元競(jìng)買保證金將被無(wú)償沒(méi)收，且自該公告發(fā)布之日起一年內(nèi)暫停北京雅居樂(lè)及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動(dòng)資格。工商資料顯示，北京雅居樂(lè)的注冊(cè)資本為4000萬(wàn)元。被沒(méi)收的1700萬(wàn)元，相當(dāng)于該公司注冊(cè)資本額的42.5%。

對(duì)于幕后商業(yè)原因，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電華美地產(chǎn)相關(guān)人士，但截至記者發(fā)稿，對(duì)方無(wú)回應(yīng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中獲悉，業(yè)內(nèi)對(duì)此有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該地塊拿地成本過(guò)高，導(dǎo)致該公司故意不按約繳納地價(jià)款而被收回，相當(dāng)于“自動(dòng)退地”。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，華美地產(chǎn)資金鏈緊張，資金實(shí)力無(wú)力支撐其瘋狂拿地行為。

拿地成本過(guò)高 自動(dòng)退地？

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，北京雅居樂(lè)最終的拿地價(jià)為7.1億元，根據(jù)該地塊出讓合同內(nèi)容顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積的最高值為41464平方米，計(jì)算下來(lái)，該地塊樓面價(jià)為17123元/平方米。如果剔除該地塊中的部分公建面積外，該地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。目前該地塊所在的百子灣區(qū)域，在售的商品房及品質(zhì)比較好的二手房，均價(jià)在3～3.5萬(wàn)元/平方米之間，因此以超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的土地成本開(kāi)發(fā)該地塊，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間非常小，甚至存在很大的虧本風(fēng)險(xiǎn)。

鏈家地產(chǎn)分析師陳雪也認(rèn)為，17123元/平方米的樓面價(jià)已經(jīng)相當(dāng)于周邊新房?jī)r(jià)格的一半。如果再考慮到后期的建安、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、人力成本等，該地塊開(kāi)發(fā)后的利潤(rùn)空間可能不足1萬(wàn)元/平方米。若再考慮到當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于地王項(xiàng)目存在一種先入為主的抵觸心理，以及“降價(jià)為王”的氛圍，若以市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格入市（10%降價(jià)），其每平方米的利潤(rùn)空間可能僅僅約6000元左右，合計(jì)利潤(rùn)額僅為2.4億元。以當(dāng)前市場(chǎng)的消化速度來(lái)計(jì)算，一個(gè)偏向高端的項(xiàng)目出售完畢需要2～3年的消化期，這么長(zhǎng)的投資回收期相比于其利潤(rùn)空間有點(diǎn)過(guò)長(zhǎng)。因此資金壓力可能會(huì)長(zhǎng)期存在，無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展有不良影響。

北京中原的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該地塊成交時(shí)間2009年12月，當(dāng)時(shí)北京樓市成交的住宅類商品房地塊樓面均價(jià)為9508.7元/平方米，換句話說(shuō)，該地塊的樓面價(jià)為當(dāng)月北京住宅類地塊樓面均價(jià)的約1.8倍。

一位不愿透露姓名的行內(nèi)人士認(rèn)為，北京雅居樂(lè)母公司華美地產(chǎn)，于1994年起家于二手房業(yè)務(wù)起家，后來(lái)逐漸涉及一手房營(yíng)銷代理、投資合作開(kāi)發(fā)，直到2009年左右才進(jìn)入自主拿地開(kāi)發(fā)階段，華美地產(chǎn)一向以營(yíng)銷見(jiàn)長(zhǎng)，而其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力卻一直備受業(yè)界質(zhì)疑。所拿地塊的樓面價(jià)過(guò)高，不一定能保證合適的利潤(rùn)率，不排除通過(guò)欠繳地價(jià)款達(dá)到“自動(dòng)退地”的可能性。

資金鏈緊張 無(wú)力開(kāi)發(fā)？

值得注意的是，自2009年年中以來(lái)，華美地產(chǎn)以各子公司的名義四處拿地，甚至創(chuàng)下在近兩個(gè)月內(nèi)豪擲40.35億元，在北京土地市場(chǎng)一舉拿下5塊地的壯舉。但是，業(yè)內(nèi)一直不乏對(duì)其資金鏈承受力的質(zhì)疑聲音。

2010年4月30日北京國(guó)土局的一則公告則將這種質(zhì)疑聲推向高潮。當(dāng)天，北京國(guó)土局在其官網(wǎng)上發(fā)布了一份名為 《關(guān)于暫停北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等三家公司參與北京市土地交易市場(chǎng)競(jìng)買活動(dòng)的公告》。該公告內(nèi)容顯示，由于欠繳土地出讓價(jià)款，北京國(guó)土局暫停華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京祈連地產(chǎn)）及其關(guān)聯(lián)公司在北京市土地交易市場(chǎng)參與土地競(jìng)買活動(dòng)。

北京祈連地產(chǎn)就是華美地產(chǎn)在2009年5月～7月瘋狂拿地行動(dòng)的主角之一。2009年6月25日和26日，北京祈連地產(chǎn)分別以17.4億元和1.88億元摘下北京通州區(qū)九棵樹(shù)大街居住項(xiàng)目和北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1+1）住宅項(xiàng)目，成為新的通州單價(jià)地王項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就在華美地產(chǎn)旗下的北京祈連地產(chǎn)因拖欠地價(jià)款被北京國(guó)土局曝光前的2010年4月22日，中信信托向其發(fā)起成立了 “北京九棵樹(shù)項(xiàng)目股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”。根據(jù)該計(jì)劃，華美地產(chǎn)以北京祈連地產(chǎn)95%的股權(quán)換取中信信托約9.2228億元資金。中信信托分別于2010年4月22日、4月29日和6月1日向其注入72345萬(wàn)元、10000萬(wàn)元和9883.264萬(wàn)元。在此項(xiàng)信托計(jì)劃中，北京祈連地產(chǎn)以兩個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)作為抵押。由此可見(jiàn)華美地產(chǎn)對(duì)資金饑渴的程度。

鏈家地產(chǎn)分析師陳雪認(rèn)為，華美地產(chǎn)旗下的北京雅居樂(lè)所拿地塊，拿地時(shí)間已近2年半。如果不退回土地就必須繳清余下土地款，并且開(kāi)始動(dòng)工開(kāi)發(fā)。即短期內(nèi)一次性的資金支出額可能高達(dá)8億元以上。這筆資金量對(duì)于以營(yíng)銷策劃為主的華美地產(chǎn)來(lái)講，絕對(duì)是一筆大數(shù)目。