一季度樓市 “寒徹骨” 小陽(yáng)春是假象

廣東多個(gè)二線城市樓市一季度成交量同比大跌，最高跌幅超6成，上海、天津、沈陽(yáng)、大連、青島、合肥、長(zhǎng)沙、?？诘?個(gè)城市同比降幅在40%以上

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

在冰冷的成交數(shù)據(jù)面前，“小陽(yáng)春”或許只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我安慰。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)廣東多個(gè)二線城市一季度的成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，其中佛山一季度成交面積同比下滑逾6成，跌幅創(chuàng)歷史記錄。北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度上海、天津、沈陽(yáng)、大連、青島、合肥、長(zhǎng)沙、海口等8個(gè)城市同比降幅在40%以上。

成交量最高下跌逾6成

雖然從調(diào)控力度、范圍來(lái)看，二線城市遠(yuǎn)不及一線城市，但今年一季度的成交數(shù)據(jù)則反映，部分二線城市樓市慘淡更甚于一線城市。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞全市一手住宅新增供應(yīng)面積約70.7萬(wàn)平方米，同比萎縮37%，而網(wǎng)簽面積則只有80.8萬(wàn)平方米，同比大幅下降35%。

包括中山、佛山在內(nèi)的廣東其他二線城市也是如此。

中山方面的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度中山市商品住宅網(wǎng)簽9374套，網(wǎng)簽面積1044103平方米，環(huán)比2011年第四季度分別下跌7.6%和8.5%，但同比2011年一季度則分別下跌32.1%和32.3%。

值得關(guān)注的則是佛山，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局于此前發(fā)布的的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，佛山新建商品住宅成交套數(shù)8742套，成交面積102.81萬(wàn)平方米，成交金額83.61億元，同比下滑幅度分別為63.93%、60.86%和61.20%。

從佛山各個(gè)區(qū)域的分布來(lái)看，上述3個(gè)指標(biāo)中均出現(xiàn)全面下滑，其中佛山市三水區(qū)的成交面積以及成交金額大幅萎縮了79.68%和83.85%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，去年3月份佛山實(shí)施限購(gòu)政策之前，佛山樓市幾近“瘋狂”，去年前3個(gè)月，佛山一手房成交套數(shù)接近2.5萬(wàn)套，成交面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，雙雙達(dá)到歷史對(duì)高水平，而今年一季度的成交面積則創(chuàng)造了歷史最低水平。

早在去年3月份，佛山就在廣東眾多二線城市中率先實(shí)行較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，多重壓力之下，樓市隨之蕭條，成交量大幅下滑。佛山中原總經(jīng)理余鴻在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這些都在意料之中。

一二月太冷三月量增出現(xiàn)“小陽(yáng)春”假象

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象則是，在一季度多個(gè)二三線城市成交急劇下滑，上海、廣州等一線城市也有一定的下跌幅度。

網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度廣州全是一手住宅成交面積為169.6萬(wàn)平方米，與2011年第一季度211.8萬(wàn)平方米的成交面積相比，同比僅下降19.9%。

而根據(jù)同策咨詢研究中心的統(tǒng)計(jì)，上海第一季度商品住宅市場(chǎng)成交量141.58萬(wàn)平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85萬(wàn)平米，計(jì)算得出其同比下滑幅度也僅有13.5%。

余鴻對(duì)此指出，上述差異出現(xiàn)的主要原因在一線城市實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策的時(shí)間較長(zhǎng)，受調(diào)控影響下的樓市基本趨于穩(wěn)定，而二三線城市一方面受一線城市的影響，一方面在供應(yīng)量和消化能力上都不及一線城市，因?yàn)樵诔山粩?shù)據(jù)上會(huì)出現(xiàn)較大的下滑。

正因如此，有業(yè)內(nèi)分析援引幾大一線城市的成交數(shù)據(jù)認(rèn)為，樓市已現(xiàn)“小陽(yáng)春”。如今年3月份，廣州全市網(wǎng)簽成交住宅套數(shù)環(huán)比2月份大漲42.9%，同比去年3月成交量也增長(zhǎng)40%。

此外，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，今年前3月北京的住宅成交數(shù)據(jù)分別為4473套、5514套、8085套；而上海樓市一季度的成交面積分別為21.3萬(wàn)平方米、40.66萬(wàn)平方米、79.89萬(wàn)平方米；深圳美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，今年前三月深圳住宅成交量分別為1351套、1397套、3285套。

市場(chǎng)似乎在一路向好，但地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，判斷樓市是否回暖需要關(guān)注兩個(gè)數(shù)據(jù)，即今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)以及去年一季度的數(shù)據(jù)。

在他看來(lái)，由于今年前兩個(gè)月的“基數(shù)”較低，而去年年初各地成交情況尚可，所以環(huán)比來(lái)看，成交情況是逐步轉(zhuǎn)好了，但同比數(shù)據(jù)則反映出各地樓市依然處于低谷。

北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)即顯示，全國(guó)20個(gè)城市今年一季度總成交量為22.2萬(wàn)套，同比下滑28.3%，環(huán)比下滑15.6%，其中上海、天津、沈陽(yáng)、大連、青島、合肥、長(zhǎng)沙、海口等8個(gè)城市同比降幅在40%以上。

放松限購(gòu)尚不可行

在韓世同看來(lái)，二線城市樓市對(duì)一線城市的依賴性很強(qiáng)，例如佛山主要受廣州影響，而東莞的投資需求則主要來(lái)自廣州和深圳，在市場(chǎng)整體狀況良好的情況下，一線城市由于限購(gòu)等調(diào)控政策被“排擠”出的投資需求會(huì)涌向周邊的二三線城市，從而提升當(dāng)?shù)氐某山涣俊Ｒ坏┱w市場(chǎng)趨冷，即使是像東莞這樣的調(diào)控較為寬松的二三線城市，也會(huì)遭遇成交量的急劇下跌。

如東莞，合富輝煌統(tǒng)計(jì)顯示，東莞今年一季度新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新低，而成交量則是2009年以來(lái)同期的最低值，同時(shí)，自去年三季度開(kāi)始，東莞樓市的成交量已是連續(xù)3個(gè)季度持續(xù)下滑。

去年，佛山、中山和珠海都是在樓市調(diào)控方面表現(xiàn)得較為“突出”的城市，佛山一度意圖放松限購(gòu)，但“短命新政”不到一天時(shí)間即夭折，而中山、珠海隨后出臺(tái)的調(diào)控政策則也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有著自己的“小算盤(pán)”，在與中央層面堅(jiān)決限購(gòu)的“角力”中，地方政府的“糾結(jié)”可見(jiàn)一斑。

但今年一季度的數(shù)據(jù)無(wú)異于“火上澆油”，如若這種低迷局勢(shì)一直持續(xù)，地方政府是否會(huì)有新的“救市”之舉？

韓世同認(rèn)為，雖然中央層面并未再度強(qiáng)調(diào)二三線城市須加入限購(gòu)的行列，但佛山“短命新政”事件其實(shí)早已意味著已經(jīng)實(shí)行調(diào)控政策的二三線城市“幾乎沒(méi)有松綁的可能性”。

余鴻也認(rèn)為，雖然地方政府“需要自己的發(fā)展空間”，但無(wú)奈中央層面一再表示對(duì)于調(diào)控的決心，所以對(duì)于樓市調(diào)控，也“只好繼續(xù)”。