32家上市房企負(fù)債總額近5000億

不斷飆升的資產(chǎn)負(fù)債率，讓原本就不堪存貨重負(fù)的房企更加喘不過氣。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月21日午間，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。其中，21家負(fù)債額同比增長，10家負(fù)債增幅超過30%，9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

分析人士認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)來看，某些指標(biāo)已經(jīng)暴露出行業(yè)面臨的潛在問題。

資產(chǎn)負(fù)債率攀升

據(jù)上述WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2011年年末，上述滬深兩市已發(fā)布2011年年報(bào)的32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額為4818.4億元，而2010年這32家房企的負(fù)債總額為3706.52億元，總負(fù)債較去年同期增加1111.88億元，其負(fù)債總額增幅達(dá)到30%。

除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，6家房企負(fù)債增長幅度超過40%，其中負(fù)債增幅最高的是多倫股份(600696)，增長率達(dá)到86.7%；12家資產(chǎn)負(fù)債率超過或接近70%，其中資產(chǎn)負(fù)債率最高的是高新發(fā)展(000628)，達(dá)到96%。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《證券日報(bào)》記者表示，從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房企2011年面臨的資金壓力增大。同時，2012年，房企面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力，還有陡增的庫存壓力。

楊紅旭認(rèn)為，上市房企負(fù)債不斷攀升的因素很多，市場低迷，銷售疲軟，庫存壓力陡增是房企負(fù)債和資金壓力上升的主要原因。除此之外，資金回籠不及時，需要投資項(xiàng)目較多也是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的重要原因。

值得注意的是，龍頭房企萬科的負(fù)債總額達(dá)到了2283.76億元，占上述32家房企負(fù)債總額的47%，其資產(chǎn)負(fù)債率也由此前的74.69%上升至77.10%。

對此，楊紅旭認(rèn)為，萬科這一資產(chǎn)負(fù)債率是否沖“紅線”不好定論，因?yàn)槿ツ昶髽I(yè)的存貨激增，這是算在負(fù)債額之內(nèi)的。

平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東則認(rèn)為，房企負(fù)債率走高是正?，F(xiàn)象，因?yàn)檫@一行業(yè)預(yù)收賬款高。他表示，除了現(xiàn)金流惡化，匯款不暢之外，預(yù)收賬款高更是導(dǎo)致房企負(fù)債率攀升的主要原因。

不過，也有資深分析師向記者表示，過高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，資金鏈壓力大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落

楊紅旭認(rèn)為，上市房企負(fù)債攀升和高庫存的雙重壓力導(dǎo)致房企無暇他顧，多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售，提升去化率和頻繁融資以緩解償債壓力上。

實(shí)際上，大型房企早就做出了反應(yīng)，保利、招商、恒大等近期積極領(lǐng)銜降價(jià)，全面打折。其中，最為典型的是綠城，春節(jié)后一直致力于產(chǎn)品銷售，甚至連其董事長宋衛(wèi)平也自稱有銷售任務(wù)量，歡迎大家找他買房。

除此之外，更多的房企忙于“找錢”。近期，首開、中海、龍湖、雅居樂、合景泰富等開發(fā)商頻繁通過信托、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等各種方式融資。

楊紅旭表示，開發(fā)商忙于銷售和融資償債，投資熱情明顯降溫，尤其是購地規(guī)模持續(xù)下滑。

值得一提的是，相對于全力推進(jìn)產(chǎn)品銷售和頻繁出擊資本市場而言，房企在土地市場上的表現(xiàn)可以稱之為相當(dāng)小心翼翼。拿萬科為例，萬科副總裁毛大慶在年初的時候曾對本報(bào)記者表示，2012年一季度，萬科在北京不會拿地，集團(tuán)將致力于減少庫存。事實(shí)上確實(shí)如此，一季度已經(jīng)趨近結(jié)束，萬科在土地市場卻沒有做為。

除此之外，華業(yè)地產(chǎn)(600240)的高管也曾向記者透露，排除特殊情況，華業(yè)地產(chǎn)2012年將不會在北京拿地。

更值得一提的是，據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)已公布的2011年年報(bào)顯示，2012年，公司用于房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃直接投資總額為46億元。比照2011年，其計(jì)劃投資總額縮水了14億元，縮水比例達(dá)到了23%。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點(diǎn)，比2011年同期下降7.4個百分點(diǎn)，增幅持續(xù)下滑。

楊紅旭也表示，房屋新開工面積增幅已經(jīng)開始出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅還將繼續(xù)回落。