地產(chǎn)與金融迎來“二次蜜月”

引言：十多年前，中國地產(chǎn)業(yè)開始野蠻生長，金融業(yè)便與其相伴相生。彼時，幾乎只要是來自地產(chǎn)業(yè)的需求，金融業(yè)都會強勢支持，可謂地產(chǎn)與金融業(yè)的初次蜜月。然而由于市場的逐步龐大，企業(yè)經(jīng)營狀況逐步分化，特別是政策的不確定性影響等因素，資本市場的風險也逐步加大，銀行對于地產(chǎn)企業(yè)不再全部是一路綠燈。在整個地產(chǎn)業(yè)格局改變，贏家通吃的效應下，金融業(yè)已然開始對以經(jīng)營業(yè)績突出，財務狀況安全性高的企業(yè)進行篩選過濾，選擇了抓大放小，與優(yōu)質(zhì)房企客戶進入“二次蜜月”。

近日，記者從交通銀行(601328)總行內(nèi)部獲悉，包括交通銀行在內(nèi)，多家銀行在今年的嚴控形勢下，將恒大新列為總行級直管客戶和核心客戶，使恒大享有和中海、保利等大型央企同等的待遇。這個信號表明，在樓市調(diào)控背景下，強勢發(fā)展房企仍被金融業(yè)高度認可，地產(chǎn)業(yè)也會呈現(xiàn)強者愈強的局面。

首先考慮綜合實力和規(guī)模

資本逐利而生，也是銀行運營的鐵律，事實上，地產(chǎn)業(yè)獲得銀行青睞的首要因素，仍在于規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，銷售額直接體現(xiàn)規(guī)模，但也是衡量開發(fā)水準和綜合實力的最重要指標。這使得萬科一直被緊盯，也使保利、中海有別于其他央企，現(xiàn)在，恒大也躋身其間。

2012年春節(jié)后，各大房企紛紛加大融資力度，處于第二集團軍的碧桂園、龍湖、雅居樂等企業(yè)選擇了海外發(fā)債形式，儼然形成一股發(fā)債潮。這顯示房企對于融資需求繼續(xù)加大，而在此時，獲得銀行更高評級至關重要。

據(jù)悉，恒大是國內(nèi)第一個獲得銀行最高等級評估的混合所有制企業(yè)。金融界這一舉措意味著其認可企業(yè)在綜合實力方面的優(yōu)勢，并不排斥企業(yè)性質(zhì)的不同。早前，民生銀行(600016)地產(chǎn)金融事業(yè)部推出《2011年中期地產(chǎn)上市公司綜合實力排名報告》，報告顯示，地產(chǎn)上市公司綜合實力前三強為萬科、恒大、中海。有意思的是，這份報告在2011年中給出排名，大部分與年底各房企最終的業(yè)績相對應，顯示出金融業(yè)對地產(chǎn)市場嗅覺的靈敏性。

連續(xù)兩年，中房協(xié)的中國房地產(chǎn)企業(yè)500強榜單的狀元和榜眼始終是萬科和恒大。其實，截至2011年底，除經(jīng)營模式有一定區(qū)別且又沒有上市的萬達與綠地之外，合約銷售額超過700億，屬于千億或準千億規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)只有萬科、恒大、保利、中海四家。這其中，恒大803.9億較2010年增長59.4%。已經(jīng)連續(xù)兩年保持這樣的增長率，從而直沖千億規(guī)模。

地產(chǎn)業(yè)這幾年受調(diào)控影響明顯，房企你追我趕間正漸漸拉開距離，而在這個體量級別上，短短幾年間，唯一一家非央企的恒大以其規(guī)模效應，已經(jīng)與地產(chǎn)領頭羊萬科，以及央企中海、保利達成同等的巨頭地位。

地產(chǎn)界一度流行“萬保招金”四大天王的說法，但早已名實不符，以綜合實力來評定當今地產(chǎn)界的四大天王，則非“萬恒保中”四家莫屬。

財務安全性有跡可循

現(xiàn)金為王幾乎是現(xiàn)在所有大型房企的一句口頭禪，不管能不能做到。金融業(yè)對此卻有嚴謹?shù)目剂?，畢竟，企業(yè)財務健康有如個人的肌體健康。

在對財務狀況安全性要求越來越高的今天，銀行對于其“輸血”的對象選擇標準非常謹慎，但并非無跡可尋。業(yè)內(nèi)人士認為，主要考量標準，在現(xiàn)金與資產(chǎn)占比、存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、償債能力等幾個方面。

現(xiàn)有的最可靠綜合數(shù)據(jù)評估，仍來自于各企業(yè)2011中報。

所持有的現(xiàn)金比較充裕的企業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量自然較高。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年中，恒大的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率為19.4%，同期萬科這一比率為15.6%，保利為9.8%，中海為11.5%。

在主動追求周轉(zhuǎn)率各大上市房企中，周轉(zhuǎn)率也較高，則企業(yè)再生能力強。據(jù)2011年中報，恒大上半年存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（合同銷售金額/上年總資產(chǎn)）為0.4，而保利為0.26，中海為0.32，萬科為0.3。

企業(yè)的償債能力也是一項重要指標。據(jù)2011年中報，恒大短期債占現(xiàn)金的比率為32.2%，而同期其他大型房企中，保利這一比率為66.5%，中海為55.2%，萬科為56.5%。

公開資料顯示截至2011年12月30日，這四家房企現(xiàn)金余額均超過200億元，同比均有增長，流動性資本相對充裕。

對于保有財務狀況的安全性，各家企業(yè)也由各自的方式。

例如萬科宣傳，在2012年，將繼續(xù)加大合作開發(fā)力度，預計今年合作開發(fā)項目還將有所增多，這也是萬科的“過冬模式”之一。

恒大的方式則比較典型。恒大董事局主席許家印在2012年初公開表示，恒大在近年高速增長后，將步入穩(wěn)定增長期。

這或許是到達一定體量后，恒大不得不表示的一種態(tài)度。雖然說這幾年，無論政策和市場大環(huán)境如何，大家看到的恒大始終在逢低吸納，高速穩(wěn)健增長。

而對于銀行業(yè)，給予恒大的總行級直管客戶和核心客戶待遇后，在有穩(wěn)定的資金回報率情況下，最關心的問題，自然是能否促使恒大往更高層次發(fā)展，比如適應千億級企業(yè)的管理與文化。

擺在這些地產(chǎn)業(yè)領軍企業(yè)面前的，仍然是機遇和挑戰(zhàn)。