限墅令下的“中建地王”

文/楊涵茗

被譽(yù)為“股神”的巴菲特日前的一項推薦，引發(fā)全球房地產(chǎn)業(yè)的地震。用他的話說，如果可行的話，他愿意買光所有的獨(dú)棟住宅。如果以低利率水平購買并長期持有，房市投資的回報將高于股票。他建議購房者進(jìn)行三十年期的抵押貸款，并且在利率下降時進(jìn)行再融資。

而在他力挺樓市前，全球一些華人聚集地區(qū)的房價已經(jīng)經(jīng)歷了較長周期的房價上漲。以香港為例，目前的房價已經(jīng)全面超過1997年金融風(fēng)暴時的價格。獨(dú)棟別墅的售價已經(jīng)超過80萬元港幣一平方米。

香港別墅售價的高漲，也讓投資者重新審視上海的頂級別墅，只有香港同類物業(yè)1/7的價格，儼然成為全球房地產(chǎn)市場的“谷底”。而國家最近頒布的“限墅令”，更令上海市區(qū)的別墅變得彌足珍貴。曾有購房者把全球最負(fù)盛名的頂級住宅與上海頂級別墅中的翹楚——中建大公館做比較，發(fā)現(xiàn)后者更有購買價值。這些高端買家認(rèn)為，僅就中建大公館的性價比而言，可以比肩全球任何頂尖物業(yè)。

限墅令下城市別墅供應(yīng)失衡

中建大公館的前身是新江灣的中建“地王”。當(dāng)年中建地產(chǎn)以37.2億的高價奪地，樓板價達(dá)每平方米32484元，溢價率為117%，成為全國單價地王之時，業(yè)內(nèi)曾對中建地產(chǎn)如此高價拿下這樣一幅地塊有過爭議，新江灣的地能值那么高價嗎？

現(xiàn)實證明了中建地產(chǎn)眼光的正確。

由于城市規(guī)劃的歷史原因，上海的城市獨(dú)棟別墅向來稀少，擁有獨(dú)立小區(qū)園林的，多為名人古跡或歷史保護(hù)建筑。

而在國土資源部最近下發(fā) “禁墅令”,提及“嚴(yán)格控制高檔住宅用地,不得以任何形式安排別墅類用地”后，獨(dú)棟別墅更是稀有。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，一般容積率超過1.0就不可能開發(fā)純別墅樓盤。由于國土部的上述政策，上海中心城區(qū)可以開發(fā)別墅項目的地塊已近枯竭，目前在售的外灘十公里范圍內(nèi)的城市純別墅小區(qū)僅新江灣地區(qū)的中建大公館一家。

然而市場對于城市別墅的渴求越來越旺盛，此前復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三在一地產(chǎn)論壇上表示“廣義貨幣2011年較2010年增長了5萬億。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上述蒸發(fā)的資金很有可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的稀缺城市別墅。目前市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上需求。

地王別墅前景可觀

雖然是在地王地塊上建成的純別墅住宅小區(qū)，但性價比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊項目。

據(jù)了解，中建大公館一般每戶的贈送面積與建筑面積配比均可達(dá)到1:1。譬如其中的疊加產(chǎn)品，一套230平方米的別墅加上贈送面積也能達(dá)到400多平方米，完全可與獨(dú)棟相媲美。假使算上贈送面積，中建大公館的實際售價甚至可與周邊新江灣地區(qū)的普通公寓持平。

來自全球500強(qiáng)的高品質(zhì)施工進(jìn)一步提升了中建大公館的建筑高品質(zhì)，使它在全球頂級高端住宅排名靠前。一位在全球有多處頂級物業(yè)的華人富豪，在對比其他地區(qū)的高端物業(yè)后，還是認(rèn)為中建大公館的購買價值更高，更符合中國人的價值標(biāo)準(zhǔn)。

事實上，已經(jīng)有一部分高凈值人群購買了中建大公館的少量高性價比物業(yè)，在咨詢、參觀中建大公館的人群中也有相當(dāng)多的著名企業(yè)家和地方首富。他們對于新江灣獨(dú)有的生態(tài)濕地與國際社區(qū)相結(jié)合的人居環(huán)境感到滿意，不僅城市別墅稀有，自然生態(tài)環(huán)境更珍貴。而中建大公館所處位置最有利于享受生態(tài)濕地資源。

據(jù)悉，其中很多人認(rèn)為，購買上海的城市獨(dú)棟別墅，無論是品質(zhì)還是環(huán)境，眼下也許是最好，也可能是最后的機(jī)會。