地產(chǎn)政策微調(diào)預(yù)期漸起

昨日地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A開(kāi)盤(pán)7.56元，低開(kāi)幅度超過(guò)3%，最低探底7.43元，最終報(bào)收7.77元，跌幅1.91%，上周積極護(hù)盤(pán)的地產(chǎn)股本周一的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。分析人士指出，房地產(chǎn)宏觀政策或有微調(diào)，而作為行業(yè)一線高周轉(zhuǎn)龍頭，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備豐富的萬(wàn)科A則身負(fù)引領(lǐng)地產(chǎn)再度崛起重?fù)?dān)。

首先，信托資金或倒逼政策微調(diào)

國(guó)泰君安《房地產(chǎn)信托保兌付：2012資金鏈第一場(chǎng)雪》的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個(gè)高峰期是2-3月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年總到期規(guī)模1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)504億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。其監(jiān)測(cè)的30家在滬深兩市上市的房企，2012年到期的項(xiàng)目數(shù)達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，從3月開(kāi)始進(jìn)入償付高峰。其中1月到期27億元、3月39億、5月47億、7月44億、11月38億、12月49億。而2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)(600675,股吧)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)(600383,股吧)、福星股份(000926,股吧)、陽(yáng)光城等，分別為44億、43億、24億、20億、18億。從信托占有息負(fù)債比例、信托占現(xiàn)金比例看，相對(duì)償付壓力較大的有陽(yáng)光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到177%、1111%和89%、437%。

分析人士認(rèn)為，很多信托資金委托方為了保障自身的利益，往往通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作。由于環(huán)節(jié)眾多，所以實(shí)際上信托的成本非常之高，可以說(shuō)很多的信托資金如果加上中間費(fèi)用及各種雜費(fèi)都應(yīng)屬于高利貸之列。更可怕的是，許多信托資金在進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)時(shí)，與地產(chǎn)公司簽訂的都有類(lèi)似對(duì)賭的商業(yè)條款，很多委托方在房企能正常還款時(shí)，扮演的都是財(cái)務(wù)投資者的角色，而一旦房企無(wú)法正常還款，委托方則馬上轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目的控股方，直接參于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理和資產(chǎn)處置。所以，不少房企往往在面臨信托的還貸壓力時(shí)，寧可選擇降價(jià)賣(mài)房還債，也不愿喪失項(xiàng)目的操盤(pán)權(quán)。

值得注意的是，在信托、房地產(chǎn)貸款等本金集中到期、銷(xiāo)售回籠暗淡等壓力下，存有開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)下調(diào)力度涉及銀行的金融安全，甚至影響到社會(huì)的安定穩(wěn)定，或倒逼房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的微調(diào)和局部放松。

其次，歷史總是驚人地相似

2009年，當(dāng)美國(guó)的次貸危機(jī)發(fā)生后，國(guó)內(nèi)被迫暫停對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，實(shí)行貨幣的量化寬松政策，隨后地產(chǎn)股迎來(lái)了又一波的行情。

而今種種跡象表明2012年全球貨幣寬松正孕育中。首先，美聯(lián)儲(chǔ)把接近零的短期利率至少維持到2014年年底，較此前預(yù)計(jì)的時(shí)間2013年要更長(zhǎng)，這或?qū)⒔o美國(guó)經(jīng)濟(jì)的緩慢復(fù)蘇提供一臂之力。在美聯(lián)儲(chǔ)邁出設(shè)定通脹目標(biāo)的歷史性一步，并承諾維持低利率更久時(shí)間后，日本央行做出相應(yīng)舉動(dòng)的壓力與日俱增，不過(guò)目前日本央行似乎仍?xún)A向于準(zhǔn)備只在必要時(shí)采取行動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)期其政策利率將維持在0-0.1%不變。而英國(guó)央行(BOE)也在上周四如預(yù)期擴(kuò)大量化寬松(QE)規(guī)模至3250億英鎊，以期提振脆弱的經(jīng)濟(jì)。同時(shí)宣布維持官方銀行利率在0.50%不變。英國(guó)央行的這一措施讓目前英國(guó)的經(jīng)濟(jì)將起到一定的支撐作用，這令英鎊大幅攀升。此外，澳洲聯(lián)儲(chǔ)曾在2011年11月和12月連續(xù)兩次降息，把基準(zhǔn)利率從4.75%降至4.25%。

摩根大通2012年全球展望報(bào)告中指出，2012年全球貨幣政策將普遍寬松，預(yù)計(jì)新興市場(chǎng)9國(guó)央行將采取降息行動(dòng)。但是，其他央行將受到本幣走軟的約束。由于中國(guó)沒(méi)有進(jìn)行任何利率調(diào)整，預(yù)計(jì)新興市場(chǎng)政策利率下調(diào)的合計(jì)幅度將僅為30個(gè)基點(diǎn)。

分析人士指出，歐債危機(jī)目前難言了解，全球性貨幣寬松環(huán)境正孕育中，截至目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍難擺脫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依存度，而新興產(chǎn)業(yè)的培育還需一段時(shí)間，房地產(chǎn)宏觀政策或微調(diào)的預(yù)期漸起。