西部礦業(yè)水井坊等16家涉房上市公司低調(diào)撤離樓市

樓市紅火的年代，三百六十行幾乎行行都或多或少涉足房地產(chǎn)。但如今，政策調(diào)控緊逼、樓市調(diào)整深化，房地產(chǎn)這一曾經(jīng)的“香餑餑”已然成為“燙手山芋”。拋售房地產(chǎn)股權(quán)、變賣房地產(chǎn)項目又成為“新潮流”。據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計，今年以來，宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司撤離樓市。

這些公司所從事的主業(yè)包括有色冶煉、礦產(chǎn)開采、海鮮養(yǎng)殖、食醋生產(chǎn)、熱力發(fā)電、化工原料加工、白酒釀造等。其中，有些公司是部分退出，有些則是全面撤離；有的公司采取項目整體轉(zhuǎn)讓的方式，而有的則是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士指出，利潤空間收窄、資金壓力陡增、行業(yè)門檻抬高是很多公司被迫“退房”的關(guān)鍵因素。

業(yè)績“拖后腿”

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，一旦銷售遇阻，“涉房”企業(yè)可能很快就會陷入資金鏈危機(jī)，而高企的債務(wù)則將侵蝕企業(yè)辛苦賺來的利潤。這對于利潤率較低的制造業(yè)企業(yè)而言更為明顯，恒順醋業(yè)便是典型一例。

恒順醋業(yè)在今年三季報就表示，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，商品房市場成交低迷，公司房地產(chǎn)銷售下降，導(dǎo)致效益同比大幅下降。恒順醋業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司已經(jīng)不再新增土地和項目儲備。

一位長期跟蹤恒順醋業(yè)的行業(yè)分析師透露，恒順醋業(yè)計劃從2010年起用3年左右的時間開發(fā)完現(xiàn)有的土地，隨后全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。按照相關(guān)數(shù)據(jù)，恒順醋業(yè)2010年50%的營業(yè)收入來自調(diào)味品，32%來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。今年第三季度，恒順醋業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2.7億元，同比增長41.96%，但凈利潤為-1188萬元。

廣發(fā)證券報告指出，三季度恒順醋業(yè)業(yè)績下滑，主要原因是房地產(chǎn)銷售不景氣，且四季度房地產(chǎn)收入存在不確定性。今年全年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比將下滑1.5億元左右。

房地產(chǎn)貸款利息高企可能是拖累恒順醋業(yè)業(yè)績的最主要因素。公司三季報披露，由于公司老廠區(qū)土地未能如期變現(xiàn)，造成恒順工業(yè)園建設(shè)銀行融資規(guī)模增大，加上銀行貸款利率較同期大幅提高，因此，公司本期利息支出同比大幅增加。今年1-9月，公司財務(wù)費(fèi)用為6116萬元，較去年同期大幅增加3767萬元；財務(wù)費(fèi)用率為8.16%，較去年同期增加4.27個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)效益不佳，同時地產(chǎn)業(yè)務(wù)借款加重財務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致利潤總額同比減少。

融資“絆腳石”

“以前，通過房地產(chǎn)項目拿抵押貸款很容易，有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，在資本市場也很受歡迎，但現(xiàn)在這些融資渠道都被卡緊了，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司甚至無法通過股市融資。房地產(chǎn)成為融資的絆腳石，也是很多上市公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要原因。”一位曾參與過房地產(chǎn)項目增發(fā)的投行人士坦言。

不久前，海南航空擬將地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售給關(guān)聯(lián)方，這被外界認(rèn)為是為了其再融資能獲放行。而白酒業(yè)的兩家上市公司金種子酒和水井坊也將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

11月下旬，水井坊公告擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項目(水井坊全資子公司成都聚錦商貿(mào)有限公司在郫縣擁有商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開發(fā))。水井坊董秘張宗俊稱，公司將專注酒類業(yè)務(wù)，不再從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

東方證券認(rèn)為，水井坊剝離房地產(chǎn)后，再融資預(yù)期將顯著增強(qiáng)。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)實(shí)效，房價進(jìn)入下降通道，水井坊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本優(yōu)勢減弱；更為重要的是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，擁有房地產(chǎn)項目的企業(yè)進(jìn)行再融資基本不可能。據(jù)了解，今年以來，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再融資申請獲得通過。

今年5月，宏達(dá)股份公告，公司及控股子公司四川華宏國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資有限公司，擬向控股股東控股子公司世紀(jì)房地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓持有的置成房產(chǎn)93.1%以及4.9%的股權(quán)，價格分別為11.33億元和0.6億元，此舉可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益約7億元。

其實(shí)，宏達(dá)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一層目的是為了再融資。退房之后，宏達(dá)股份于11月披露非公開發(fā)行預(yù)案，擬以不低于11.34元/股的價格非公開發(fā)行不超過4.4億股，募集不超過50億元，用于全資子公司四川宏達(dá)鉬銅有限公司的“鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項目”建設(shè)及補(bǔ)充公司流動資金。

前景明日黃花

“涉房”上市公司紛紛退出房地產(chǎn)，說辭大同小異，均稱是為了“戰(zhàn)略調(diào)整、做強(qiáng)主業(yè)”，而其背后的真實(shí)動因也十分簡單：看淡房地產(chǎn)后市。

10月，郎咸平(微博)曾發(fā)表文章稱：在嚴(yán)厲調(diào)控的2011年，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商一個非常有趣的現(xiàn)象，叫做有序地退出，這和2008年的恐慌情況剛好相反。上市企業(yè)里面有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有很多，包括大江股份、金發(fā)科技、建發(fā)股份、獐子島、酒鬼酒、金種子酒等。

截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現(xiàn)金儲備持續(xù)減少。以“持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率”來衡量，到9月底，房地產(chǎn)行業(yè)該指標(biāo)的平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10%和33%，行業(yè)整體的現(xiàn)金償債能力進(jìn)一步弱化。

據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有16家并非專業(yè)做房地產(chǎn)的上市公司宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而截至日前，京津滬渝四大產(chǎn)權(quán)交易所正在掛牌的房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易項目有100宗，達(dá)到歷史最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過100億元。

（本文來源：中國證券報）