個人買地建房，70年產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，在這個城市實現(xiàn)了！最便宜的地塊58.5萬元，比買房更劃算？

每經(jīng)記者 陳利  包晶晶    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

自己買地蓋房子的夢想，可以在云南普洱實現(xiàn)了。

11月12日，普洱市思茅區(qū)拍賣19宗國有建設(shè)土地使用權(quán)，其中16宗流拍，兩宗底價成交，一宗溢價29.6%成交。值得關(guān)注的是，此次成交的三宗地塊均系個人拿地。

普洱市思茅區(qū)踏清河村  圖源｜茶城思茅官微

《每日經(jīng)濟新聞》記者從普洱市思茅區(qū)自然資源局相關(guān)工作人員處得到證實，此次拍賣，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照相關(guān)條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行開發(fā)、利用、經(jīng)營，“后期個人也可以按照規(guī)定轉(zhuǎn)讓，同等享受當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)、醫(yī)療等條件”。

而在今年上半年，浙江麗水“試點出讓微小宅地，業(yè)主可拿地自行設(shè)計建房”在地產(chǎn)圈引發(fā)熱議，每經(jīng)記者持續(xù)跟蹤采訪了解到，該宗地塊甚至經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)規(guī)，但最終仍不了了之。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進提醒，為了防止此類案例淪為簡單的賣地，當(dāng)?shù)匾m當(dāng)防范政策走偏，造成土地分散，整體性缺失。各地可以選擇部分符合開發(fā)要求且整體開發(fā)可能性較小的地塊，明確出售給有個性化需求的購房者，因此地塊篩選很關(guān)鍵。

須兩年內(nèi)完成建設(shè)，可有條件轉(zhuǎn)讓

根據(jù)出讓公告，此次普洱共計出讓19宗宅地，均為70年土地使用權(quán)的商品房建設(shè)用地。其中18宗分布在普洱市思茅區(qū)思茅街道北郊社區(qū)白廟片區(qū)，另一宗則位于思茅區(qū)南屏鎮(zhèn)雞樅箐。宗地面積最小的178平方米，最大的336平方米，起拍總價53.4萬～100.8萬元。

按最大可建面積計算，樓面單價約1300元～1500元/平方米。

另據(jù)每經(jīng)記者統(tǒng)計，19宗地合計總面積4178平方米，起拍總價1274.4萬元。高德地圖顯示，白廟片區(qū)位于普洱市北部新區(qū)，昆磨高速西側(cè)，距離普洱市政府、北部濕地公園、普洱市文化活動中心均在3公里范圍內(nèi)。

“無論是個人還是企業(yè)，只要符合法律規(guī)定，都可以參加競拍，但申請人只可以單獨申請，不接受聯(lián)合競買。”普洱市思茅區(qū)自然資源局相關(guān)工作人員告訴每經(jīng)記者，從參拍報名情況來看，雖然也有外地人報名，但主要還是普洱當(dāng)?shù)厥忻?，而且多是個人報名者，其中南屏鎮(zhèn)雞樅箐報名人數(shù)最多，有4人。

從最后成交結(jié)果來，19宗地塊成交了三宗，其余均流拍。三宗地成交價分別為58.5萬元、63萬元和105萬元，其中雞樅箐地塊溢價29.6%成交，“這跟當(dāng)?shù)厝似毡橄矚g南邊、不喜歡北邊有關(guān)”。

上述工作人員告訴記者，后續(xù)開發(fā)建設(shè)需按照出讓公告要求進行，從戶型設(shè)計到室內(nèi)裝修，都可根據(jù)自身喜好進行。

“以前都是帶方案出讓，建成什么樣是有要求的。”該工作人員表示，但這次出讓的土地限制更少，房屋建設(shè)只要符合當(dāng)?shù)卣w基本規(guī)劃要求就可以，個性化設(shè)計空間更大。“在房屋設(shè)計修建方面，需建成斜屋面；與此同時，從拿地成交確認之日起，須在兩年內(nèi)完成建設(shè)。”

至于后續(xù)能否轉(zhuǎn)讓等問題，該工作人員也表示，“在完成土地投資的25%以后就可以轉(zhuǎn)讓”。

他舉例道，若買方在購買土地時花費了100萬元，后續(xù)建設(shè)過程中再投入25萬元就可以進行轉(zhuǎn)讓，“轉(zhuǎn)讓對象無論是企業(yè)還是個人均可”。

已有多宗私人地塊公示住宅設(shè)計方案

這并非普洱市第一次批量向個人拍賣小宗宅地。

云南省公共交易信息網(wǎng)顯示，今年1月、3月、5月、9月，思茅區(qū)曾四次對白廟片區(qū)微小宅地進行拍賣轉(zhuǎn)讓，從面積大小、出讓價格、宗地編號等信息看，與本次拍賣的是同一批次土地，一些地塊溢價率甚至超過200%。

去今年5月的拍地公告（部分） 圖源：云南省公共資源交易中心

據(jù)當(dāng)?shù)匾环科笾槿耸客嘎?，該批土地由?dāng)?shù)卣?023年收儲而來，共50多宗，累計已成交近30宗，購買者多來自普洱市以及市轄9縣，“這些地塊較為分散，與當(dāng)?shù)刈越ǚ垮e雜分布，難以進行規(guī)?；_發(fā)”。

去年12月的拍地公告（部分） 圖源：云南省公共資源交易中心

“這批地塊此前是作為拆遷安置點，為每個拆遷家庭規(guī)劃有約200平方米地塊，并且完成了道路、水、電等的平整，此前也曾有過統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計圖。”思茅區(qū)自然資源局相關(guān)工作人員告訴每經(jīng)記者，業(yè)主可以自己設(shè)計規(guī)劃建筑方案，也可以用我們此前規(guī)劃時的設(shè)計，但總層數(shù)不超過5層，最終都需要相關(guān)部門進行審核、公示。

在思茅區(qū)政府網(wǎng)站上，每經(jīng)記者查詢到，此前白廟片區(qū)出讓的土地，已有多宗私人住宅進行了規(guī)劃與建筑方案公示。

圖源：思茅區(qū)人民政府官網(wǎng)

“后期我們可能也會繼續(xù)收儲，但因為當(dāng)前國家在控制新增土地供應(yīng)，我們這批地屬于存量，截至目前已經(jīng)處理了相當(dāng)一部分，預(yù)計后期供應(yīng)不會太多。”該工作人員表示。

事實上，作為云南著名的旅游和旅居城市，普洱近年來吸引了大量省外旅居客前往，多家大型房企也在此布局，如融創(chuàng)就在此布局了超8000畝的融創(chuàng)·普洱國際健康城，碧桂園、中梁等也在該地有項目。

普洱樓市熱度一度超過西雙版納傣族自治州景洪市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年普洱市思茅區(qū)新建住宅均價已達到7941元/平方米，超過景洪市的7470元/平方米。進入2022年，普洱房價上漲勢頭更加強勁，思茅區(qū)1月和2月住宅均價都高于景洪市，其中2月思茅區(qū)新房均價達到7809元/平方米，而景洪市則為6297元/平方米，差距超過1500元/平方米。

最新數(shù)監(jiān)測據(jù)顯示，今年10月普洱市思茅區(qū)房價為7491元/平方米，在云南省內(nèi)16個市（州）房價中僅次于大理、保山騰沖，高于景洪以及麗江古城區(qū)。

嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，普洱這一做法整體吻合了當(dāng)前個人對高品質(zhì)住宅的需求。“在我看來，普洱推出的這種地塊，未來幾年肯定有市場需求。同時，地塊本身就針對自然人推出，在開發(fā)流程上也會相應(yīng)簡化。”

浙江麗水小微地塊數(shù)次調(diào)規(guī)仍被叫停

不過，也有關(guān)于個人土地出讓模式探索的中止案例。

今年4月17日，微信公眾號“麗水人居”發(fā)布文章稱，碧湖區(qū)塊定制化低密度住宅地塊將出讓，可以單個業(yè)主拿地建設(shè)、多業(yè)主聯(lián)合競買，在指定的土地單元內(nèi)，建設(shè)方式可由業(yè)主“量體裁衣”，項目總面積約16畝，容積率約0.7。

出讓地塊距離麗水市政府約10公里，所處的碧湖新城是麗水正在重點打造的一個板塊，目前醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公服設(shè)施正在完善中，周邊商品住宅不多。

土地出讓流程與普通企業(yè)參與競拍較為類似：

首先由麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局將在浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺上發(fā)布預(yù)申請信息；意向業(yè)主查看待出讓地塊的具體信息，并提交預(yù)申請，同時需要按照要求繳納保證金。

土地出讓公告正式發(fā)布后，已經(jīng)提交過預(yù)申請的業(yè)主可正式報名，報名成功即可參與地塊競拍。

當(dāng)時的推文留下了兩位聯(lián)系人的咨詢電話，4月28日，其中一位聯(lián)系人季先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“具體細節(jié)都以‘麗水人居’公眾號上發(fā)的推文為準。”

每經(jīng)記者問及操作流程和對參拍人的要求時，季先生說：“這些都還沒定，現(xiàn)在也不好回復(fù)，你們可以登記一下聯(lián)系方式和公司名稱，如果要出讓了，會提前跟你們對接。”

不過，時至今日，麗水這宗微小宅地出讓再也沒了下文，當(dāng)初發(fā)布信息的“麗水人居”公眾號已經(jīng)停更且被注銷。

每經(jīng)記者根據(jù)政府公開信息梳理，麗水對于“可定制微小宅地”的探索其實是認真細致的。

一開始，這一地塊的屬性是R2（即二類城鎮(zhèn)住宅用地）。

但2024年3月6日，麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局《蓮都區(qū)碧湖鎮(zhèn)郎奇—白橋區(qū)塊石郞線與黃碧線路口東南側(cè)地塊控制性詳細規(guī)劃局部調(diào)整》（以下簡稱《調(diào)規(guī)》）相關(guān)文件顯示，規(guī)劃將優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)政策，增加小宗地塊土地供應(yīng)，地塊性質(zhì)由R2調(diào)整為R1，即一類居住用地，也就是獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施并且布局完整的用地。

圖源：麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局

不久后，該宗地塊出讓終止的傳言流出。與此同時，記者發(fā)現(xiàn)，該地塊在7月再次進行了規(guī)劃調(diào)整。就在10月25日，另一版本的《調(diào)規(guī)》對外公示，地塊又從R1調(diào)整為RCS用地，即城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)用地。

圖源：麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局

據(jù)知情人士透露，此次被叫?？赡芘c超低密度規(guī)劃有關(guān)。

個人拿地容易、開發(fā)難

在全國房地產(chǎn)市場，此前已有多宗個人拿地案例。

中指研究院公布的全國土地交易數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年全國十大單價“地王”中，四宗地均由個人購買。其中總價最低的一宗2000萬元，最高的1.21億元。2010年由個人買下的四宗“地王”均位于福州市。

彼時，中原地產(chǎn)研究院駐福州分析師曾對媒體表示，因為福州的土地價格比當(dāng)?shù)氐姆績r下跌速度更快、跌幅更大，買地比買房更劃算。到了2013年，個人拿地的情況更多。

北京華信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司董事聶燕軍曾撰文稱，當(dāng)時個人拿地以商業(yè)用地為主，多為5萬平方米以下、總價低于3億元的小面積地塊，這些地塊通常不受開發(fā)商青睞。

事實上，個人拿地開發(fā)長期以來在我國也一直被允許。

1990年國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就明確規(guī)定，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行開發(fā)、利用、經(jīng)營。

就算是這次試驗失敗的麗水市蓮都區(qū)，也并非首次推出小宗地塊。

浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺顯示，該區(qū)之前曾多次推出小宗地塊。如2023年，蓮都區(qū)有3塊地被個人買下，面積0.1畝至8畝不等，均為70年土地使用權(quán)商品房建設(shè)用地。3塊地均以底價成交，總價最低的一塊76萬元，最高的一塊達2300萬元。

但個人拿地容易、開發(fā)難，資金實力、開發(fā)資質(zhì)等都是限制條件。

如2023年4月，福州福清在當(dāng)年首場土拍中就取消了原定的“競買人必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”限制條件。但當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)人員向媒體表示，后續(xù)開發(fā)建設(shè)住宅時仍需具備開發(fā)資質(zhì)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，已擁有資產(chǎn)、擁有居住空間為主要特征的剛需剛改和換房需求等住房需求已經(jīng)式微。

在住房需求基本解決的情況下，從住有所居，轉(zhuǎn)向住有宜居和住有樂居，個性化的住房需求開始彰顯，包括個性化戶型設(shè)計、空間格局、建筑材料、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施等，為定制化地產(chǎn)提供了空間。

記者|陳利 包晶晶 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜恒峰

校對|程鵬

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