區(qū)域項(xiàng)目觀察︱同批上海新盤(pán)，市區(qū)和遠(yuǎn)郊銷售差別這么大！認(rèn)購(gòu)率不足1%，中國(guó)鐵建上海東來(lái)壹號(hào)遇銷售難題

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的上半年，上海樓市整體表現(xiàn)活躍。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，上半年上海新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲3.63%，位列全國(guó)百城首位。這得益于高端改善市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，如上海市區(qū)中海·順昌玖里、濱江凱旋門(mén)、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期等多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的熱銷。但與此同時(shí)，處于上海遠(yuǎn)郊的部分剛需項(xiàng)目卻銷售遇冷。

以中國(guó)鐵建（SH601186，股價(jià)8.46元，市值1078億元）旗下位于上海臨港的東來(lái)壹號(hào)（備案名：東來(lái)名邸朗庭）為例，該項(xiàng)目5月18日首次開(kāi)盤(pán)推出260套房源，僅有2組意向認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)率不到1%。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至7月2日（開(kāi)盤(pán)超過(guò)6周），該項(xiàng)目已售套數(shù)為零。

“盡管公司降低價(jià)格，贈(zèng)送家裝禮包，開(kāi)啟了渠道分銷業(yè)務(wù)，可還是很難銷售去化。接下來(lái)，公司會(huì)加快建設(shè)并開(kāi)放營(yíng)銷中心，在銷售節(jié)點(diǎn)策劃活動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目快速入市。”

近日，東來(lái)壹號(hào)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）介紹，5月27日上海“滬九條”出臺(tái)后，更多購(gòu)房客戶關(guān)注市區(qū)的樓盤(pán)，反而讓地處遠(yuǎn)郊的臨港市場(chǎng)變得更加冷清。

截至7月2日東來(lái)壹號(hào)銷售情況 來(lái)源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

“主要是內(nèi)部購(gòu)房，員工買(mǎi)房為主”

東來(lái)壹號(hào)位于上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)萬(wàn)祥鎮(zhèn)，整體包含三個(gè)地塊，沿三灶港展開(kāi)，呈現(xiàn)“L”型分布。

該項(xiàng)目總建筑規(guī)模約16萬(wàn)平方米，戶型面積85~143平方米，總戶數(shù)942戶，由19棟4層疊墅、16棟6~8層洋房、2棟13層高層、1棟13層保障房和商業(yè)配套設(shè)施組成，整體容積率為1.26。

5月18日，東來(lái)壹號(hào)首次開(kāi)盤(pán)推出260套房源入市銷售，6~8層的洋房總價(jià)約200萬(wàn)元，4層的疊墅總價(jià)在380萬(wàn)元左右，帶裝修交付。

據(jù)開(kāi)發(fā)商上海東來(lái)宜浩建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布的公告，在項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期間，僅有兩組意向客戶簽訂了購(gòu)房意向書(shū)。因此，東來(lái)壹號(hào)為這兩組購(gòu)房者舉行了開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，并按順序依次在線下選購(gòu)房源。

來(lái)源：東來(lái)壹號(hào)微信公眾號(hào)

記者注意到，東來(lái)壹號(hào)是今年上海第五批次集中供應(yīng)的24個(gè)新房項(xiàng)目之一。從目前已經(jīng)公布的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，該批次新房項(xiàng)目中，天安1號(hào)認(rèn)購(gòu)率為153%、招商時(shí)代樂(lè)章為127%、中建壹品浦江之星為121%、張江金茂府為106%。相比較而言，東來(lái)壹號(hào)的認(rèn)購(gòu)率最低，還不到1%。

從所處位置來(lái)看，東來(lái)壹號(hào)屬于臨港新片區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，距離上海市區(qū)超過(guò)50公里，與臨港新片區(qū)主城區(qū)的距離也有約14公里。

6月26日下午，每經(jīng)記者從徐匯濱江乘地鐵來(lái)到臨港新片區(qū)萬(wàn)和路8號(hào)東來(lái)壹號(hào)的品牌館，途中用時(shí)約1小時(shí)30分鐘。另從書(shū)院地鐵站到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還有4公里路程，記者騎共享單車(chē)約用時(shí)20分鐘。

東來(lái)壹號(hào)品牌館現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

與市場(chǎng)上暢銷的熱門(mén)樓盤(pán)不同，東來(lái)壹號(hào)的品牌館顯得非常簡(jiǎn)單，就設(shè)在中鐵十五局集團(tuán)有限公司一幢白色的三層辦公樓里。門(mén)口無(wú)人值班，前坪里停著私家車(chē)，如果不是周?chē)鷺?shù)立著一圈項(xiàng)目廣告牌，很難找到這處品牌館。

品牌館現(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹，首次開(kāi)盤(pán)的房源不僅可以拎包入住，還額外贈(zèng)送“認(rèn)購(gòu)大禮”，可以自己選擇沙發(fā)、床或者電視等家電家居用品。如果不滿意家電品牌，額外交1萬(wàn)元可以升級(jí)為10萬(wàn)元“大禮包”，選擇任意品牌家電產(chǎn)品。

價(jià)格方面，據(jù)該置業(yè)顧問(wèn)透露，項(xiàng)目原本的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為2.94萬(wàn)元/平方米，此次開(kāi)盤(pán)申請(qǐng)調(diào)低了銷售均價(jià)，僅為2.79萬(wàn)元/平方米。與臨港主城區(qū)動(dòng)輒3萬(wàn)多元/平方米的房?jī)r(jià)相比，東來(lái)壹號(hào)的價(jià)格便宜了不少。

現(xiàn)場(chǎng)展示的一房一價(jià)表顯示，東來(lái)壹號(hào)的均價(jià)相當(dāng)于以九四折銷售。盡管如此，密密麻麻的房源表上，顯示的基本都是“未售”狀態(tài)，被封上貼紙的只有14套。

“目前項(xiàng)目銷售比較特殊，主要是內(nèi)部購(gòu)房，員工買(mǎi)房為主。也在拓展本地看房群體，不過(guò)購(gòu)買(mǎi)周期比較長(zhǎng)。”東來(lái)壹號(hào)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，正式的售樓處還在建設(shè)中，公司將會(huì)抓緊時(shí)間開(kāi)放售樓處和樣板間。

東來(lái)壹號(hào)品牌館現(xiàn)場(chǎng)的一房一價(jià)表 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

中鐵十五局集團(tuán)入局上海樓市首盤(pán)

據(jù)東來(lái)壹號(hào)品牌館展示，項(xiàng)目操盤(pán)運(yùn)營(yíng)方中鐵十五局集團(tuán)東來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東來(lái)地產(chǎn)）成立于2010年3月，注冊(cè)地段在河南省鄭州市，主要經(jīng)營(yíng)土地綜合開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、咨詢服務(wù)、合作代建、不良資產(chǎn)整合等多元化業(yè)務(wù)。

東來(lái)地產(chǎn)曾在河南周口、陜西西安、浙江寧波和山東臨沂，開(kāi)發(fā)過(guò)東來(lái)尚城、東來(lái)國(guó)際、花語(yǔ)江灣等項(xiàng)目。天眼查顯示，東來(lái)地產(chǎn)是由中國(guó)鐵建間接控股的孫公司，于今年6月6日已更名為中鐵十五局集團(tuán)城市更新開(kāi)發(fā)有限公司。

2022年12月9日，在上海第四批集中供地上，上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)萬(wàn)祥社區(qū)04PD-0201單元B0103、B0202、B0305地塊（以下簡(jiǎn)稱臨港萬(wàn)祥社區(qū)地塊）因僅有一家競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參拍，最終被中鐵十五局、中鐵二十局和臨港投控聯(lián)合體以底價(jià)10.25億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)1.05萬(wàn)元/平方米。出讓公告顯示，臨港新片區(qū)萬(wàn)祥社區(qū)地塊的出讓面積為77470.1平方米，為純住宅用地。

據(jù)中鐵十五局集團(tuán)官網(wǎng)，公司是集設(shè)計(jì)、施工、科研為一體的國(guó)有建筑工程總承包企業(yè)，是上海市首家擁有鐵路工程施工總承包特級(jí)、公路工程施工總承包特級(jí)、市政公用工程施工總承包特級(jí)、建筑工程施工總承包特級(jí)的四特級(jí)企業(yè)，主要工程項(xiàng)目包括崇明生態(tài)島環(huán)島防汛提、武漢長(zhǎng)江二橋亮化工程、四川白鶴灘水電站等。

東來(lái)壹號(hào)是中鐵十五局集團(tuán)城市更新開(kāi)發(fā)有限公司在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是首次與臨港投控合作的住宅項(xiàng)目。據(jù)官方微信公眾號(hào)，中鐵十五局集團(tuán)對(duì)東來(lái)壹號(hào)項(xiàng)目期待較高，標(biāo)志著其房地產(chǎn)板塊在上海市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零的突破，項(xiàng)目對(duì)公司融入上海、完善全產(chǎn)業(yè)鏈條、實(shí)現(xiàn)屬地規(guī)模騰飛有推動(dòng)作用。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，雖然中鐵十五局集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目被冠以母公司“中國(guó)鐵建”的品牌，但與兄弟企業(yè)中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)相比，兩者實(shí)力懸殊。

據(jù)中國(guó)鐵建財(cái)報(bào)披露，2023年，中鐵十五局集團(tuán)和中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)的凈利潤(rùn)分別為4.23億元、13.45億元；截至2023年底的總資產(chǎn)分別為493.04億元、2337.42億元。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝