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每經(jīng)熱評(píng)︱存量房貸利率下調(diào) 貸款者獲益銀行也不吃虧

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-09-05 11:04:13

每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

近期,存量房貸利率下調(diào)再次成為熱門話題。下調(diào)存量房貸利率的好處顯而易見:購(gòu)房者可以減少房貸利息支出,尤其是那些在高利率時(shí)期購(gòu)房的貸款者。近年來房?jī)r(jià)整體持續(xù)下跌,這部分貸款者的財(cái)富縮水,消費(fèi)信心和消費(fèi)能力受到了影響,降低存量房貸利率是對(duì)這一群體最精準(zhǔn)的支持。

但也有人認(rèn)為,房貸利率是購(gòu)房者和銀行合同約定的內(nèi)容,單方面要求銀行調(diào)整利率違背了契約精神;銀行凈息差已經(jīng)降至歷史低位,存量房貸利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步侵蝕銀行的健康經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。然而,這種觀點(diǎn)并不成立。

眾所周知,在2021年及之前,由于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),房?jī)r(jià)整體處于上漲通道。雖然中間有過周期性低谷,但大部分時(shí)間房產(chǎn)調(diào)控政策集中在控制房?jī)r(jià)過快上漲,信貸政策成為核心手段,例如相對(duì)統(tǒng)一的利率、禁止轉(zhuǎn)按揭等,這些政策要求也被寫進(jìn)了貸款合同中。當(dāng)時(shí),信貸抑制措施抹平了銀行間的差異,降低了競(jìng)爭(zhēng)烈度,有效地阻隔了金融體系催生房產(chǎn)泡沫的鏈路。但如今,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化,過去受到限制的做法應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。

降低房貸利率一定會(huì)侵蝕銀行的經(jīng)營(yíng)根基嗎?表面上看,利息減少、利潤(rùn)變薄、覆蓋壞賬和支持其他行業(yè)的能力減弱。但實(shí)際上,不降低利率也無法阻止凈息差的下降,因?yàn)樾屡f貸款之間高達(dá)幾十乃至上百個(gè)基點(diǎn)的利差決定了提前還款的趨勢(shì)不會(huì)停止。根據(jù)央行數(shù)據(jù),2024年二季度末,個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元,比2023年底減少了0.38萬億元。值得注意的是,今年上半年新建商品房銷售額為47133億元,對(duì)應(yīng)至少上萬億元的新增住房個(gè)人貸款,這意味著存量房貸減少的實(shí)際數(shù)額遠(yuǎn)高于0.38萬億元。

存量房貸減少可能帶來兩個(gè)負(fù)面效果。首先,提前還款的客戶通常是高信用等級(jí)的客戶,他們縮減貸款規(guī)模后,房貸整體的不良率會(huì)繼續(xù)上升。21家在半年報(bào)中披露個(gè)人住房貸款不良率的上市銀行中,有19家出現(xiàn)了不同程度的提升,平均提升了0.1個(gè)百分點(diǎn),這或許反映了存量房貸提前還款的影響。其次,大量中介看到了新舊貸款利差之間的“商機(jī)”,通過提供所謂的“過橋服務(wù)”,用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸,這增加了銀行和貸款者的風(fēng)險(xiǎn)。要消除這種風(fēng)險(xiǎn),只能把新舊貸款之間的利差控制在一個(gè)合理的水平,否則只要套利空間存在,類似行為就難以禁絕。

綜上所述,下調(diào)存量房貸利率不僅有利于減輕貸款者的負(fù)擔(dān),還可以通過增加居民的實(shí)際可支配收入提振消費(fèi)。同時(shí),適度調(diào)整信貸政策有助于穩(wěn)定銀行的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ),避免因提前還款導(dǎo)致的不良率上升和其他風(fēng)險(xiǎn)。因此,存量房貸利率的下調(diào)是雙贏之舉,既惠及貸款者,也不至于損害銀行的利益。

 

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