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調(diào)查|房貸利率新政之下:早期購房者借消費(fèi)貸、信用貸還房貸,多地銀行未有存量房貸利率調(diào)降跡象,“提前還貸潮”還會(huì)再現(xiàn)嗎?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-06-21 21:31:41

◎從幾家國有大行、全國性股份制銀行、省級城商行了解到的情況來看,目前存量房貸利率未見下調(diào)的跡象。

◎廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,存量房貸率調(diào)整面臨的主要難點(diǎn)在于銀行目前資金來源成本高和利潤考核壓力。

每經(jīng)記者 甄素靜  趙景致  劉嘉魁    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房貸利率的每一次調(diào)整都牽動(dòng)著億萬家庭的心。

“5·17”央行新政發(fā)布后,全國多數(shù)地區(qū)取消了首套和二套商業(yè)貸款利率下限,部分地區(qū)首套和二套房貸利率降至3.15%。這一政策變動(dòng)不僅為購房者減輕了經(jīng)濟(jì)壓力,也對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇起到了積極作用。

不過,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,這一調(diào)整僅針對新發(fā)放的增量房貸,而存量房貸利率的調(diào)整則相對滯后,存量與新增房貸利率差進(jìn)一步增大,引發(fā)市場熱議。

在此背景下,每經(jīng)記者深入調(diào)查了房貸利率新政下的各方生存圖景,還原一場購房者、銀行與市場間博弈。

圖源|視覺中國-VCG211354006614

存量與新增房貸利率差增大,二套房首進(jìn)“3”字頭

“買房‘等等黨’的再一次勝利!”“買的時(shí)候房貸利率4%,放款之前降到3.75%,有一個(gè)磨嘰的客戶經(jīng)理也不見得是件壞事。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在各大網(wǎng)絡(luò)平臺上,不少近期購買首套房的貸款人“花式”表達(dá)著享受利率調(diào)降的心情。

幾家歡喜幾家愁,隨著新發(fā)放住房貸款利率下探至歷史低位,存量與增量的利差加大,以致出現(xiàn)了“存量房首套房貸利率比現(xiàn)在的二套還高”現(xiàn)象,此前在利率高點(diǎn)購房的人則呼吁存量房貸利率跟進(jìn)下調(diào)。

目前,在一線城市中,除了北京外,上海、廣州、深圳房貸利率已下調(diào)至近年低位。包括吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江蘇省、安徽省在內(nèi)的多個(gè)省份則已官宣全面取消首套、二套房貸利率下限。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2024年5月,百城首套主流房貸利率平均為3.45%,較上月下降12BP(基點(diǎn)),較2023年同期回落55BP;二套主流房貸利率平均為3.90%,較上月下降26BP,較2023年同期回落101BP。百城二套平均利率自2019年以來首次進(jìn)入“3字頭”。

西北地區(qū)某省級城商行個(gè)人信貸部門楊總告訴每經(jīng)記者,他所在的銀行目前首套房貸款利率是3.75%,相較LPR下調(diào)了20個(gè)BP,比一二線城市要高一些。

多地公積金存款貸款利率也跟進(jìn)下調(diào)。深圳方面表示,2024年5月18日之前深圳市已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款,自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。北京住房公積金管理中心也公告稱,2024年5月18日前已發(fā)放未到期的個(gè)人住房公積金貸款,自2025年1月1日起,按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

不過,本次房貸利率的調(diào)整主要涉及新發(fā)放的貸款,新政前的存量房貸利率依舊按兵不動(dòng),尤其是在2019年到2023年的部分購房者,房貸利率仍處于高位。

“買房利率由LPR和基準(zhǔn)點(diǎn)確定,基準(zhǔn)點(diǎn)有上浮或者下調(diào)。如果當(dāng)時(shí)是上浮的,現(xiàn)在就是上浮。”一房屋中介人士告訴每經(jīng)記者,本次調(diào)整的是加減點(diǎn)部分,LPR并未調(diào)整。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,當(dāng)前降低居民貸款利息支出和購房者置業(yè)成本是促進(jìn)住房需求釋放和居民消費(fèi)的重要措施之一。但取消利率下限后,存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距加大,這在一定程度上影響了居民的情緒,部分居民可能會(huì)選擇提前還貸等方式來降低利息支出。

有購房者用信用貸提前還房貸

“存量房提前還房貸了”,6月3日,徐燕(化名)一次性提前還掉8萬元房貸之后,在社交平臺上調(diào)侃稱。

徐燕2021年6月在長沙以總價(jià)約90萬元買了一套房,貸款金額為62萬元,當(dāng)時(shí)房貸利率為5.38%。與當(dāng)前長沙首套房利率3.45%相比,差異達(dá)1.93%。盡管過去一年多長沙存量房利率已進(jìn)行了兩次下調(diào),但與新購房者相比,徐燕仍感到不平衡。

“截至目前,利息加上提前還款部分,總房款已支出約99萬元,但我還有15萬元本金要還。現(xiàn)在房價(jià)下跌,買我這個(gè)房子只需79萬元。按目前的政策,我還掉的99萬元已經(jīng)可以全款買新房,而且貸款利率還會(huì)更低。”

徐燕表示,之前還貸了兩次信用貸提前還房貸。第一次是2023年1月,貸款20萬元還房貸;第二次2023年8月,貸款10萬元還房貸。

像徐燕這樣通過再貸款來提前還房貸的并非個(gè)例,存量房貸利率差額之下,不少購房者開始尋求更便宜的資金替換房貸。

陸明2022年3月購入一套上海的房產(chǎn),目前房貸利率4.55%,但他了解到有的銀行消費(fèi)貸可以做到利率3%,就用消費(fèi)貸充抵了一小部分商貸,目前貸款還剩181萬元。

受訪者供圖

在徐燕看來,提前還款可以為自己節(jié)省利息、減少損失。“我貸款的銀行雖然提前還款沒有手續(xù)費(fèi),也不限還款次數(shù),但現(xiàn)在還貸的人多,需要等1-2個(gè)月。”

多地銀行:尚未有存量房貸利率調(diào)降跡象

目前來看,除了深圳明確回復(fù)存量房貸利率不調(diào)整外,各地相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)尚未有明確信號。

“我自己的房貸利率也是4%,看到新房客戶3.35%的利率好羨慕!”成都地區(qū)一家全國性股份制銀行房貸部門魏經(jīng)理對每經(jīng)記者無奈笑稱。

魏經(jīng)理說,他自己是2020年買的房子,去年9月那次存量房貸利率普降之后到了4%,然而相比起近期3.35%的利率,還是高出不少。

“從目前情況來看,存量房貸利率只能等明年固定日或者貸款發(fā)放對應(yīng)日下調(diào)了,還是維持與LPR利率持平。”魏經(jīng)理表示。

“最近咨詢的客戶挺多的,但我們目前沒有收到存量房貸利率調(diào)降的通知。”前述某城商行個(gè)人信貸部門楊總表示,“只要有新政策,我們肯定會(huì)第一時(shí)間跟進(jìn)。”

從幾家國有大行、全國性股份制銀行、省級城商行了解到的情況來看,目前存量房貸利率未見下調(diào)的跡象。

不過,每經(jīng)記者在采訪中獲悉,部分銀行針對新房貸用戶推出了優(yōu)惠政策。如廣州地區(qū)的浦發(fā)銀行推出“安心還”產(chǎn)品。

據(jù)浦發(fā)銀行廣州一支行個(gè)貸經(jīng)理介紹,該產(chǎn)品“按揭利率跟其他銀行對標(biāo),但我們會(huì)多一個(gè)前三年‘安心還’的方式,即前三年先還利息,三年之后跟正常按揭是一樣的。”

長沙某房企人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,他們項(xiàng)目最近聯(lián)合工商銀行推出了“入住還”,符合條件的業(yè)主可享受購房3年內(nèi)0月供。在此基礎(chǔ)上,參與“以舊換新”可再額外享舊房售賣額1%補(bǔ)貼。

該名房企人士表示,雖然購房者不用還月供,但銀行會(huì)正常向開發(fā)商放款,購房者后續(xù)還款過程中,假如簽約時(shí)選擇按照30年等額本息的還款方式,前三年可以不還月供也不還利息,等入住后按照貸款總額27年的期限來還。在這個(gè)過程中,他們還會(huì)給購房者補(bǔ)貼2萬-10萬元利息。

業(yè)內(nèi):銀行收益、息差承壓掣肘存量房貸利率調(diào)整

若要調(diào)降存量房貸利率,銀行有哪些考量?

“主要是銀行收益問題。”前述城商行楊經(jīng)理直截了當(dāng)?shù)乇硎尽?/p>

繼2023年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%后,今年一季度,商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.54%的歷史新低水平。根據(jù)國家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù),按照不同機(jī)構(gòu)類型劃分,大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

“大規(guī)模置換調(diào)降存量房貸利率,會(huì)在短期壓縮銀行利潤息差,在當(dāng)前銀行凈息差承壓的情況下,銀行資金成本與利潤考量是掣肘存量房貸利率調(diào)整的主要原因之一。”某資深銀行業(yè)分析人士表示,銀行的資金成本是影響房貸利率的重要因素,銀行經(jīng)營成本上升,在新增房貸利率已經(jīng)大幅下調(diào)、對銀行利潤造成一定沖擊的情況下,存量房貸利率可能在短期內(nèi)下調(diào)困難。

其次,存量房貸利率的調(diào)整還涉及風(fēng)險(xiǎn)管理。銀行需要評估利率調(diào)整可能帶來的市場波動(dòng)和信用風(fēng)險(xiǎn),例如,提前還貸會(huì)增加銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,存量房貸率調(diào)整面臨的主要難點(diǎn)在于銀行目前資金來源成本高和利潤考核壓力。銀行不太愿意降低房貸利率,還因?yàn)榫用翊婵畈粩嘣黾?,傾向于將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款。

李宇嘉認(rèn)為,銀行在平衡自身利益和客戶利益方面面臨挑戰(zhàn),需要提高房貸在利潤中的份額,同時(shí)保持規(guī)模和競爭。他指出,銀行間的競爭、資金成本、管理能力、內(nèi)控成本和風(fēng)險(xiǎn)控制等因素都與房貸利率有關(guān)。

陳文靜認(rèn)為,房貸是銀行的重要資產(chǎn)和收入來源,短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低。但在推動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)的背景下,未來監(jiān)管部門可能會(huì)出臺政策,引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)。

李宇嘉預(yù)測,未來房地產(chǎn)市場的大趨勢是降低首付和利率,以降低門檻和月供。他認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,增量萎縮,規(guī)模下降,居民承接杠桿的意愿下降,房貸利率也將隨之下降。

“關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的規(guī)則需要確定下來,增量房貸利率不斷下行,存量房貸也應(yīng)跟隨變化,讓存量房貸人群了解利率變化,并且存量房貸利率調(diào)整可緩解提前還貸趨勢,避免大規(guī)模提前還貸導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)萎縮,這將對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和杠桿去化產(chǎn)生積極影響。”李宇嘉指出。

“未來不一定會(huì)發(fā)生提前還貸明顯增多的現(xiàn)象”

“5·17”新政之后,“提前還貸”呼聲再起,某資深銀行業(yè)分析人士認(rèn)為,“提前還貸潮”由來已久,已經(jīng)釋放了一部分提前還貸需求,未來不一定會(huì)發(fā)生提前還貸明顯增多的現(xiàn)象。

“一直都有很多提前還款的客戶,超級多,利率下降前后并沒有明顯變化。”成都地區(qū)一國有大行負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款的趙經(jīng)理也告訴每經(jīng)記者。

該人士認(rèn)為,“5·17”新政實(shí)施效果尚待觀察,而后根據(jù)市場反應(yīng)和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來調(diào)整政策措施。例如,首套房房貸利率的下調(diào)已經(jīng)能夠有效刺激市場需求,那么短期內(nèi)進(jìn)一步調(diào)整增量房貸利率的預(yù)期可能就會(huì)降低,反之存量房貸利率下調(diào)“未來可期”。

市場反饋和政策出臺之間的“時(shí)間差”,此前亦有先例。

2022年,LPR多次向下調(diào)整,全國多地下調(diào)房貸利率。下半年部分個(gè)人住房貸款借款人加快提前還貸。特別是2023年年初,國內(nèi)多地出現(xiàn)“提前還貸潮”。

去年8月31日,央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,存量房貸利率自9月25日起迎來普降。

關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)降的原因,監(jiān)管部門表示,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則,支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

同時(shí),監(jiān)管部門表示將密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài),引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商,有序降低存量住房貸款利率,維護(hù)好市場競爭秩序。

封面圖片來源:視覺中國-VCG211354006614

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