2024-08-30 21:37:46
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下,當(dāng)前市場整體依然維持底部震蕩。1-6月,全國新建商品房銷售面積4.79億平方米,同比下降19.0%,新建商品房銷售額4.71萬億元,下降25.0%,但與1-5月的降幅相比,均有不同幅度的收窄。
但依靠綜合發(fā)展的招商蛇口,仍是其中特別的存在。上半年不僅銷售仍穩(wěn)步增長,財務(wù)水平依舊保持穩(wěn)健,而且仍在不斷輸出“新故事”。
2024年1-6月,招商蛇口累計實現(xiàn)簽約面積438.71萬平方米,累計實現(xiàn)簽約銷售金額1009.52億元,銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五。
報告期末,招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63倍。在滿足“三道紅線”的同時,公司采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略,半年末銀行融資占比達(dá)64.6%,一年內(nèi)到期有息債務(wù)占比僅16.7%,整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險可控。
期內(nèi),招商蛇口全面落實降本增效舉措,狠抓資金成本降低,緊抓LPR下行的市場窗口,充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進(jìn)行高息債務(wù)置換,資金成本顯著降低,報告期末綜合資金成本3.25%,較年初降低22個BP。
作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺,上半年招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元,較上年增長12.34%,截至2024年6月,招商積余在管項目2209個,管理面積達(dá)3.85億平方米。
展望下半年,招商蛇口稱,公司將繼續(xù)堅持以銷定投、精挑細(xì)選的投資原則,在確?,F(xiàn)金流、風(fēng)險可控的前提下,根據(jù)庫存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨,重點關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項目,同時加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度,積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項目,實現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。
作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商,招商蛇口與同行最大的不同,或許是其擁有非常優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn),而這離不開其長久以來的區(qū)域深耕策略。
作為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)業(yè)務(wù),目前招商蛇口在全國12個城市已進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5,其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1,南京、佛山進(jìn)入TOP3,上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。
上半年,公司仍強(qiáng)化投資管控,堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。公司獲取7宗地塊,總計容建筑面積80.13萬平方米,總地價146.14億元,公司需支付地價為99.97億元。
開源證券在其報告中指出,今年1-7月,招商蛇口的拿地均價18832元/平方米,同比提升5.9%,拿地質(zhì)量有所提升。
另于報告期內(nèi),招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%。公司獲取代建項目26個,合計新增管理面積178萬平方米;獲取4個輕資產(chǎn)管理輸出項目,涉及產(chǎn)業(yè)、公寓、辦公等業(yè)態(tài),合計新增管理面積16.3萬平方米。
在深耕基礎(chǔ)上,近年來招商蛇口也一直在投研、產(chǎn)研和客研體系齊頭并進(jìn),基于市場和產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)迅速成熟,實現(xiàn)從擇址布局、項目定位、產(chǎn)品定制到營銷去化的全鏈條高效對接,產(chǎn)品力在迭代升級中獲得持續(xù)夯實。
踐行以質(zhì)為基,面對當(dāng)下不確定的市場環(huán)境,公司加大“向內(nèi)求索”的力度,追求品質(zhì)制勝。上半年,為實現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場競爭力的產(chǎn)品,公司推行首席設(shè)計師制,從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度,全面重塑產(chǎn)品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀,贏得市場肯定。
公司始終堅持以客戶為本的核心價值理念,持續(xù)迭代產(chǎn)品營造和工程檢查評估體系,通過規(guī)范管控動作、明確技術(shù)要求等措施,提升產(chǎn)品落地品質(zhì),初步實現(xiàn)了快速穩(wěn)定的輸出有市場競爭力產(chǎn)品的目標(biāo)。
去年以來市場持續(xù)波動,而企業(yè)也不可避免被波及,但是招商蛇口卻一直有“新故事”出來,這就不得不提到招商蛇口的多元化業(yè)務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年,公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元,同比上漲15%,EBITDA實現(xiàn)18.95億元,同比上漲14%。公司強(qiáng)化精益運營管理降本增效,持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。報告期內(nèi),公司成熟運營期項目(開業(yè)三年及以上)EBITDA回報率達(dá)6.34%,同比提升0.2個百分點。
而其運營收入多數(shù)來自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運營。其中,最值得一提的便是,招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一二線17個城市,產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷(科創(chuàng)園)、意庫(文創(chuàng)園)和智慧城(智造園)等。
而之所以招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園受到關(guān)注,主要是其持股32%份額的蛇口產(chǎn)園REIT是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)成員之一。目前蛇口產(chǎn)園REIT運營穩(wěn)健,并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購資產(chǎn),進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。
長遠(yuǎn)看,蛇口產(chǎn)園REIT將持續(xù)打造蛇口產(chǎn)園運營品牌,通過擴(kuò)募及運營表現(xiàn),提振產(chǎn)品二級市場表現(xiàn),強(qiáng)化品牌形象,加強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度、租賃穩(wěn)定性,實現(xiàn)穩(wěn)定長遠(yuǎn)的出租率及租金表現(xiàn)。
除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外,據(jù)最新消息,8月30日,作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”)獲得證監(jiān)會注冊批文。自此,招商局集團(tuán)迎來第三單公募REITs獲批,成為國內(nèi)首個獲批三單公募REITs的央企。此前,招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行,招商公路公募REITs也已成功獲批。這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后,招商蛇口的第三個REITs平臺。
對此,招商蛇口方面表示,本次招商蛇口租賃住房REIT獲批,是招商蛇口秉持承載美好生活初心,為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實國家發(fā)展政策,致力于打造租賃住房標(biāo)桿品牌,持續(xù)打造多元美好生活空間,滿足多層次客群的居住需求,為國家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引入血液、注入活力。
據(jù)悉,招商蛇口租賃住房REIT運營管理機(jī)構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司(簡稱“招商伊敦”)擔(dān)任,招商伊敦成立于2020年11月,承接了招商蛇口40余年的酒店及公寓業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗,秉承有質(zhì)量的發(fā)展為優(yōu)先,堅持以產(chǎn)品為本,以高質(zhì)量服務(wù)為核心,提供美好的旅居體驗,致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先公寓與酒店資產(chǎn)管理運營公司,曾榮獲“2024住房租賃優(yōu)秀企業(yè)”“2023-2024住房租賃企業(yè)綜合實力TOP10”“2024年度影響力住房租賃運營服務(wù)企業(yè)”等獎項。
今年5月30日,深交所正式受理了招商基金招商蛇口租賃住房REIT。招商蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)包含位于深圳市南山區(qū)港灣大道壹棧太子灣人才公寓一期的太子灣項目和深圳市南山區(qū)工業(yè)八路東招商桃花園五期的壹棧林下項目。項目建筑面積總計6.53萬平方米,土地使用權(quán)面積為3.52萬平方米,估值約12.87億元,合計包含927套可租賃住房,戶型涵蓋單房、一房一廳、兩房一廳、三房二廳等多品類戶型?;A(chǔ)設(shè)施項目憑借區(qū)位核心優(yōu)勢、政策住房租金優(yōu)勢、多樣的房型選擇、優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)及管理,承載了大量優(yōu)質(zhì)租戶的租賃需求,截至2024年6月末,壹棧太子灣項目出租率約95%、壹棧林下項目出租率約98%。
本次基金擬募集規(guī)模為12.895億元,2024年(7月1日至12月31日)及2025年可供分配現(xiàn)金預(yù)測值分別為2525.69萬元和5646.28萬元,預(yù)測期間的現(xiàn)金流分派率預(yù)測值分別為年化4.12%和4.38%。
數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi),招商蛇口管理范圍內(nèi)的長租公寓布局19個城市,已開業(yè)項目經(jīng)營建筑面積約133萬平方米,房源總數(shù)3.24萬間;建設(shè)期項目規(guī)劃建筑面積約83萬平方米。報告期內(nèi),公司長租公寓業(yè)務(wù)運營收入為6.29億元,開業(yè)1年以上公寓出租率達(dá)90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開業(yè)7個項目,新增房2,898間;其中深圳壹棧仕林臻邸項目,開業(yè)3個月時點出租率已達(dá)100%。
截至報告期末,招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目38個,總經(jīng)營建筑面積約215萬平方米。上半年,招商蛇口集中商業(yè)運營收入為8.38億元,開業(yè)三年以上項目出租率90%。報告期內(nèi)新開業(yè)三亞崖州招商花園里,開業(yè)招商率達(dá)90%,全場品牌崖州區(qū)首店率達(dá)99%,推動片區(qū)商業(yè)提檔升級。
招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行上市后,將與招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT一并構(gòu)建招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)新態(tài)勢,完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長租公寓”三大資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺的構(gòu)建,進(jìn)一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制。
綜合發(fā)展成為招商蛇口抵抗風(fēng)險的利器同時,也是未來其業(yè)績的重要保證。
招商蛇口表示,隨著人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長紅利和房地產(chǎn)金融化紅利等“四個紅利”的消退,行業(yè)發(fā)展邏輯正發(fā)生根本變化,行業(yè)處在發(fā)展的震蕩期和轉(zhuǎn)折點,但財務(wù)穩(wěn)健、布局優(yōu)化、產(chǎn)融創(chuàng)新、誠信經(jīng)營的企業(yè)依然能夠贏得市場與客戶,甚至獲得行業(yè)集中度提升紅利,穿越周期在激烈的競爭中不斷勝出,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判,招商蛇口制定了前瞻性的招商蛇口中長期轉(zhuǎn)型規(guī)劃,明確了“四個聚焦、三個轉(zhuǎn)變、兩個降低、一個提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求,核心是在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下,提升資產(chǎn)運營和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤中的占比,形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
招商蛇口透露,上半年,公司將強(qiáng)心30城的分檔由“6+10+14”進(jìn)一步聚焦為“10+X”,投資上重點聚焦核心10城。通過中長期轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的牽引,積極構(gòu)筑符合公司實際情況的高質(zhì)量發(fā)展模式。
招商蛇口將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo),堅定“四三二一”戰(zhàn)略定力,時刻保持緊迫感,向市場要效益,向管理要效率,在新形勢中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會,開拓進(jìn)取,謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
其中,在開發(fā)業(yè)務(wù)方面,精挑細(xì)選聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項目,精雕細(xì)琢打磨產(chǎn)品品質(zhì)提升服務(wù)質(zhì)量,精誠合作促去化抓回款,精打細(xì)算降本增效,重視防范經(jīng)營風(fēng)險,確保安全生產(chǎn)平穩(wěn)可控。
在資產(chǎn)運營方面,加強(qiáng)自身運營能力建設(shè),以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細(xì)的成本管控,打造明星標(biāo)桿項目,提升資產(chǎn)價值。城市服務(wù)方面,深耕優(yōu)勢賽道,打造主營業(yè)務(wù)相關(guān)多元化生態(tài),通過加強(qiáng)科技應(yīng)用賦能內(nèi)部管理提效,不斷提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效率。重點圍繞“提質(zhì)量、調(diào)結(jié)構(gòu)”持續(xù)提升經(jīng)營績效,集中商業(yè)打造差異化競爭優(yōu)勢,力爭完美開業(yè);產(chǎn)園業(yè)務(wù)強(qiáng)化園區(qū)運營精益管控和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈打造,創(chuàng)新服務(wù)模式;深化產(chǎn)融協(xié)同,完成租賃住房REIT發(fā)行,并持續(xù)向公司的商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房REITs平臺注入培育成熟項目,釋放持有資產(chǎn)價值。
(本文不構(gòu)成任何投資建議,信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險自擔(dān)。)
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