重磅政策利好，公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)行新階段！二級市場仍在橫盤震蕩

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

上周，公募REITs迎來一項重磅利好。

7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱發(fā)改委1014號文），涉及公募REITs的資產(chǎn)范圍拓寬、發(fā)行審核機制優(yōu)化，項目資產(chǎn)要求調(diào)整等多方面，為公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展提供了戰(zhàn)略指導(dǎo)和政策支持。

中信建投證券在分析中指出，發(fā)改委1014號文標志著中國在推進投融資體制機制創(chuàng)新和資本市場多層次體系建設(shè)方面邁出了關(guān)鍵一步，具有中國特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。

二級市場上，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上周中證REITs全收益指數(shù)下跌0.04%，產(chǎn)權(quán)類REITs上漲0.4%，經(jīng)營權(quán)類REITs下跌0.3%。所有REITs子板塊中，保租房REITs漲幅最大為1.6%，高速公路REITs跌幅最大為0.7%。

全市場已經(jīng)上市的40只產(chǎn)品中，除去上周剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT，環(huán)比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。環(huán)比下跌的減少至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT。

公募REITs上周迎重磅政策利好

7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了1014號文，在深入總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以構(gòu)建常態(tài)化發(fā)行機制為目標，以市場化、法治化為遵循，以制度化、標準化、規(guī)范化為原則，全面改進和優(yōu)化申報推薦制度，進一步明確審核內(nèi)容和申報要求，擴大推薦資產(chǎn)類型，簡化申報推薦程序，壓實各方責(zé)任。

據(jù)悉，該新政將從8月1日正式實施。在很多專業(yè)人士看來，這標志著公募REITs正式步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。

中信建投就指出，本次REITs新政在236號文（注：指今年3月國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》）的基礎(chǔ)上，將REITs資產(chǎn)行業(yè)范圍進一步拓寬到養(yǎng)老設(shè)施等。允許園區(qū)REITs，消費REITs中酒店、商辦配套比例不高于30%（特殊情況不超過50%）的資產(chǎn)入池。將商辦、酒店和市場化長租公寓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)納入，可有效打通商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行REITs通道，助力地產(chǎn)紓困目標。

其次，新政取消了此前236號文規(guī)定的產(chǎn)權(quán)REITs現(xiàn)金分派率不低于3.8%，特許經(jīng)營權(quán)IRR不低于5%的收益率要求。聚焦現(xiàn)金流預(yù)測的合理性，要求項目近3年的平均EBITDA（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）不低于未來3個會計年度平均預(yù)計水平的70%。此外新政取消了存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，并將補充流動資金的上限從10%提升至15%，發(fā)行人的自主權(quán)和積極性將得到提升。

另外，發(fā)改委1014號文進一步規(guī)范了基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦和審核發(fā)行工作流程，取消了常態(tài)化發(fā)行階段的前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，建立了項目“退回”處理和問題清單制度，有效強化咨詢評估機構(gòu)的職能和責(zé)任，有利于加快項目審核、推動市場擴容，同時壓緊壓實各方責(zé)任，有利于促進項目各方共同協(xié)作，保證審核的質(zhì)量與效率進一步提升。

民生證券也在研報中表示，2024年以來REITs發(fā)行政策持續(xù)發(fā)布，不斷提升投資者信心。今年年初，由于“會計類第4號文”和“新國九條”等政策釋放利好，疊加無風(fēng)險利率下行，投資者情緒回暖；2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引--會計類第4號》，明確原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可避免二級市場波動對利潤表的影響，引導(dǎo)更加長期、穩(wěn)定資金入市，穩(wěn)步推動REITs 市場擴容；4月12日，國務(wù)院發(fā)布新“國9條”，文中三次提及REITs，顯示了政策層面對REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的高度重視；而在此次新政之下，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs范圍有望擴大，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或迎機遇。

“隨著基礎(chǔ)設(shè)施類REITs 發(fā)行政策不斷完善、發(fā)行規(guī)模不斷增長，將有利于國資類房地產(chǎn)公司盤活自持資產(chǎn)，建議關(guān)注自持類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模較大的央企，以及深耕地方且承載保障房業(yè)務(wù)的城投類國企。”該機構(gòu)表示。

二級市場持續(xù)橫盤震蕩，又有新產(chǎn)品上市

目前，公募REITs二級市場還在持續(xù)橫盤震蕩。

天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，大類資產(chǎn)方面，中證REITs指數(shù)下跌0.19%，REITs總指數(shù)上漲0.40%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)上漲0.66%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)上漲0.07%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)4.06個百分點，跑贏南華商品指數(shù)2.76個百分點。

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至7月26日，全市場已上市的40只產(chǎn)品中，除去上周剛剛上市的中信建投明陽智能新能源REIT（周內(nèi)漲幅高達10.50%），環(huán)比上漲的有20只，其中漲幅最大的是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別上漲了3.99%、3.26%和2.47%。

相比之下，環(huán)比下跌的縮減至18只，其中跌幅超過2%的有2只，分別是中金安徽交控REIT和華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT，漲跌幅分別為-2.91%和-2.01%。此外，還有3只產(chǎn)品跌幅超過1%。

值得一提的是，此前公募基金二季報公布完畢，公募REITs的表現(xiàn)也引發(fā)行業(yè)關(guān)注。整體而言，今年二季度國內(nèi)公募REITs經(jīng)營情況整體承壓，但板塊間仍有分化。隨著相關(guān)政策出臺支持REITs市場供需兩端擴容，自帶紅利資產(chǎn)屬性的REIT資產(chǎn)配置性價比提升。

國泰君安證券指出，具體來看，生態(tài)環(huán)保、保租房板塊經(jīng)營較穩(wěn)健，盈利數(shù)據(jù)同比穩(wěn)定增長；倉儲物流板塊受地緣貿(mào)易沖突、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、客戶提前退租影響業(yè)績整體承壓；產(chǎn)業(yè)園板塊整體承壓但邊際存在分化，部分項目企穩(wěn)回升；高速板塊受網(wǎng)路結(jié)構(gòu)變化、極端惡劣天氣以及春節(jié)免費通行影響，多數(shù)項目經(jīng)營數(shù)據(jù)仍在探底；能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊經(jīng)營分化，其中國電新能源REIT由于集中支付管理費和托管費、國補應(yīng)收賬款回款未至等原因可供分派金額收負；消費板塊出租率保持高位，項目經(jīng)營穩(wěn)健。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降，周內(nèi)總成交額為3.73億元，環(huán)比前一周下降4.9%。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為1.98和1.76億元，環(huán)比分別變化了-8.1%和-4.4%。

細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為1、0.8、0.27、0.43、0.2、0.89、0.14億元，環(huán)比前一周分別變化了2.9%、8.0%、-32.0%、-6.0%、-22.0%、-4.6%、-15.4%，其中周內(nèi)成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比26.9%。