房企觀察 | 資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升！新世界發(fā)展加速出售非核心資產(chǎn)“降杠桿”，今年已套現(xiàn)約55億港元

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為加速降杠桿，新世界發(fā)展（HK00017，股價(jià)7.31港元，市值183.97億港元）今年以來(lái)加速出售旗下非核心資產(chǎn)。

6月26日，新世界發(fā)展宣布將旗下天得發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱天得發(fā)展）30%股權(quán)以14.4億元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方周大福。此前的3月1日，新世界發(fā)展以40.2億港元將荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)全部權(quán)益售予華懋集團(tuán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）注意到，和其他港資房企一樣，新世界發(fā)展自上世紀(jì)70年代創(chuàng)建以來(lái)，一直奉行低杠桿的運(yùn)行模式，資產(chǎn)負(fù)債率多年維持在40%以下。但自2019年以來(lái)，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，目前已遠(yuǎn)高于其他港資房企。

據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019財(cái)年至2023財(cái)年，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為45.29%、53.39%、51.49%、54.69%和56.45%?？晒﹨⒖嫉氖?，據(jù)2023財(cái)年數(shù)據(jù)，新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)和恒基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為25.64%、21.51%和36.58%。

來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)

（注：資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營(yíng)比率，即期末企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，是用來(lái)衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，以及反映債權(quán)人發(fā)放貸款安全程度的指標(biāo)，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。）

此外，新世界發(fā)展的股價(jià)近幾年也下跌明顯，目前其總市值已與其他港資房企拉開(kāi)距離。截至6月28日收盤(pán)，新世界發(fā)展總市值為183.97億港元，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)的總市值分別為1027億港元、1014億港元和1957億港元。而在近三年前的2021年3月30日，新世界發(fā)展的股價(jià)為40.65港元/股，總市值高達(dá)1032億港元。

加速出售旗下資產(chǎn)降杠桿

6月26日晚間，新世界發(fā)展公告稱，其間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited（以下簡(jiǎn)稱賣(mài)方）已與周大福企業(yè)全資附屬公司Shine Through Holdings Limited（以下簡(jiǎn)稱買(mǎi)方）簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，出售天得發(fā)展30%的股權(quán)及相關(guān)股東貸款，交易對(duì)價(jià)為14.4億元（人民幣，下同）。

來(lái)源：新世界發(fā)展公告

根據(jù)公告，此次交易完成后，新世界發(fā)展將不再直接或間接持有天得發(fā)展及旗下物業(yè)的任何權(quán)益。天得發(fā)展的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展、管理及營(yíng)運(yùn)位于深圳市前海深港合作區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)由一棟43層高的辦公大樓及購(gòu)物中心組成，于2023年8月落成。截至今年5月31日，按樓面面積出租比率計(jì)算，該辦公大樓的商業(yè)出租比率為33%，辦公樓的出租比率為37%。

新世界發(fā)展預(yù)計(jì)，此次出售將錄得約1.13億港元的收益，該收益將計(jì)入公司綜合收益表，并用于改善資金流動(dòng)性及加強(qiáng)財(cái)務(wù)狀況，出售所得款項(xiàng)凈額將作為一般營(yíng)運(yùn)資金。

事實(shí)上，這并非新世界發(fā)展今年首次處置非核心資產(chǎn)。此前的3月1日，據(jù)新世界發(fā)展官網(wǎng)披露，新世界發(fā)展與華懋集團(tuán)簽訂商用物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將向華懋集團(tuán)出售香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)全部權(quán)益，以優(yōu)化資產(chǎn)組合，總現(xiàn)金代價(jià)為40.2億港元。

來(lái)源：新世界發(fā)展官網(wǎng)

對(duì)于上述合作，新世界發(fā)展表示，公司一直持續(xù)優(yōu)化投資組合，同時(shí)物色合適的投資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提升股東回報(bào)。

事實(shí)上，早在2023年11月，新世界發(fā)展就出售了旗下的新創(chuàng)建集團(tuán)全部股份。彼時(shí)新世界發(fā)展表示，交易完成后，公司將獲得約217.5億港元現(xiàn)金收益，可及時(shí)強(qiáng)化公司的財(cái)務(wù)狀況。

在今年2月29日舉行的新世界發(fā)展中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，目前有幾個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入成熟階段，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將公布，以加快資金回流。他預(yù)計(jì)，這些措施將使集團(tuán)的杠桿比率進(jìn)一步降低3.4%。而就在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)次日，新世界發(fā)展宣布轉(zhuǎn)讓旗下荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)的全部權(quán)益予華懋集團(tuán)。

新世界發(fā)展管理層在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司將會(huì)繼續(xù)采取大刀闊斧的政策來(lái)穩(wěn)定負(fù)債率，未來(lái)將繼續(xù)去杠桿，出售非核心資產(chǎn)，發(fā)展核心業(yè)務(wù)，且在2024財(cái)年非核心資產(chǎn)的銷售目標(biāo)為80億港元。

截至目前，新世界發(fā)展今年兩筆資產(chǎn)出售總額約為55億港元，距離80億港元的目標(biāo)仍有一定距離。這也意味著，年內(nèi)新世界發(fā)展還會(huì)繼續(xù)出售旗下非核心資產(chǎn)。

關(guān)于2024年凈負(fù)債率目標(biāo)，新世界發(fā)展首席財(cái)務(wù)總監(jiān)劉富強(qiáng)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出，到今年6月末要下降到40%以下。

除了通過(guò)加速出售非核心資產(chǎn)的方式去杠桿，新世界發(fā)展的去杠桿策略還包括減少經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。2024財(cái)年上半年，新世界發(fā)展資本開(kāi)支同比減少21%，一般行政費(fèi)用同比減少16%。此外，新世界發(fā)展還以同期低于面值的價(jià)格回購(gòu)或部分贖回了旗下債券及永續(xù)債，總額達(dá)110億港元，并計(jì)劃根據(jù)市場(chǎng)情況繼續(xù)適時(shí)回購(gòu)。

據(jù)2023/2024年中期報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱中期報(bào)告），新世界發(fā)展的凈負(fù)債率為49.9%，手頭上可動(dòng)用現(xiàn)金高達(dá)520億港元。據(jù)鄭志剛預(yù)計(jì)，到2026年，集團(tuán)的凈負(fù)債比率將顯著下降，這將為公司在粵港澳大灣區(qū)等關(guān)鍵區(qū)域的發(fā)展提供更加充裕的現(xiàn)金流，支持公司尋找并投資具有長(zhǎng)期價(jià)值的項(xiàng)目。

“港資房企普遍經(jīng)歷過(guò)香港房地產(chǎn)周期和金融危機(jī)的影響，更傾向于穩(wěn)健發(fā)展。同時(shí)，香港房地產(chǎn)很早就進(jìn)入存量市場(chǎng)階段，房企更側(cè)重于運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)管理能力，輕資產(chǎn)模式致使港資房企負(fù)債率整體偏低，這對(duì)內(nèi)地房企也有一定借鑒意義。”

6月28日下午，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新模式、新發(fā)展階段，大環(huán)境的變化帶來(lái)了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)模式的變化，高杠桿、高負(fù)債戰(zhàn)略更適合行業(yè)快速上升期，但當(dāng)前行業(yè)已進(jìn)入低周轉(zhuǎn)階段，企業(yè)的發(fā)展策略都在做出調(diào)整。

重倉(cāng)大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域

在港資房企中，新世界發(fā)展是布局內(nèi)地較早的企業(yè)。

早在上世紀(jì)80年代，新世界發(fā)展便開(kāi)始布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，首項(xiàng)投資是廣州中國(guó)大酒店。為了專注在內(nèi)地發(fā)展，新世界發(fā)展還專門(mén)設(shè)立了子公司“新世界中國(guó)”。

如在深圳，新世界發(fā)展布局的項(xiàng)目主要集中在羅湖、福田和寶安等區(qū)域，自2002年起，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了鹿茵翠地、新世界上梅林家園、四季山水花園、四季御園、松風(fēng)明月花園等項(xiàng)目。

中期報(bào)告顯示，期間新世界發(fā)展在內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額為75.5億元，完成2024財(cái)年150億元銷售目標(biāo)的50%；合同銷售面積約18.3萬(wàn)平方米，整體合同銷售的平均價(jià)格超過(guò)41000元/平方米。其中，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)為首的東部地區(qū)貢獻(xiàn)最大，超過(guò)82%；貢獻(xiàn)主要來(lái)自廣州耀勝新世界廣場(chǎng)|耀勝尊府、上海天匯璽、沈陽(yáng)悅景·新世界等項(xiàng)目。

新世界發(fā)展截至2023年末內(nèi)地合同銷售情況 來(lái)源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報(bào)告

除了已經(jīng)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目外，新世界發(fā)展還在廣深地區(qū)儲(chǔ)備了不少城市更新項(xiàng)目。

每經(jīng)記者查詢新世界發(fā)展中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，截至2023年末，新世界發(fā)展在內(nèi)地共儲(chǔ)備了8個(gè)城市更新項(xiàng)目，全部位于廣州和深圳，可售面積達(dá)200萬(wàn)平方米。其中，位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)期于2025財(cái)年進(jìn)行銷售；位于深圳的西麗新圍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目和光明光僑食品廠項(xiàng)目也已進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)階段。

目前，新世界中國(guó)在內(nèi)地的項(xiàng)目遍布20多大城市，包括住宅、服務(wù)式公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、多用途綜合大廈、酒店及度假村等各類型物業(yè)。據(jù)中期報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2023年末，新世界發(fā)展在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備總樓面面積為435.0萬(wàn)平方米，其中住宅為229.8萬(wàn)平方米，主要分布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市，約64%項(xiàng)目位于大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域。

 新世界發(fā)展截至2023年末內(nèi)地土儲(chǔ)情況 來(lái)源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報(bào)告

“經(jīng)過(guò)研究，認(rèn)為企業(yè)更適合在一線城市，特別是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域的成熟城市發(fā)展。”新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚此前在接受媒體采訪時(shí)曾這樣表達(dá)對(duì)于發(fā)展內(nèi)地物業(yè)的看法。

記者注意到，從新世界發(fā)展今年以來(lái)的發(fā)展動(dòng)態(tài)來(lái)看，一方面通過(guò)處置非核心資產(chǎn)、壓降融資成本等方式降低債務(wù)壓力，另一方面則與部分內(nèi)地房企聯(lián)手尋求在香港北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

新世界發(fā)展截至2023年末香港土儲(chǔ)情況 來(lái)源：新世界發(fā)展2023/2024年中期報(bào)告

6月24日，新世界發(fā)展宣布，自今年1月以來(lái)，已成功完成約350億港元的貸款安排及債務(wù)償還。今年5月，新世界發(fā)展先后與華潤(rùn)置地、招商蛇口、深業(yè)集團(tuán)等央國(guó)企簽署合作協(xié)議，將共同研究及開(kāi)發(fā)北部都會(huì)區(qū)內(nèi)的創(chuàng)科及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)具體所涉土地項(xiàng)目未有披露。

截至2023年末，新世界發(fā)展在香港擁有的土地儲(chǔ)備為800萬(wàn)平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）。相較其他港資房企來(lái)看，截至2023末，恒基地產(chǎn)在香港的土地儲(chǔ)備為2050萬(wàn)平方呎，新鴻基地產(chǎn)在香港擁有的土地儲(chǔ)備為5858萬(wàn)平方呎，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在香港擁有的土地儲(chǔ)備為700萬(wàn)平方呎。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖