每日經(jīng)濟新聞 2024-06-27 14:34:23
◎據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),截至今年5月末,仍有近七成銷售百強房企尚未拿地,且拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%,僅有7家房企拿地金額超過百億元,較同期減少4家。而包括華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展等在內(nèi)的部分央企,今年以來的整體投資也開始放緩。
◎“未來幾個月,隨著央行5·17政策持續(xù)落地,以及后續(xù)更大力度房地產(chǎn)支持政策加碼,政策效果將逐漸顯現(xiàn),商品房銷售將有所回穩(wěn),房企對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心有所回升,房企投資拿地力度將會提升?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
今年以來,房企審慎拿地策略仍在延續(xù)。
克而瑞監(jiān)測顯示,今年二季度房企投資百強門檻值、總量均同比出現(xiàn)較大跌幅。從單季度投資金額的變化來看,房企二季度拿地金額同比和環(huán)比分別下降60%和12%。
截至今年5月末,仍有近七成銷售百強房企尚未拿地,且拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%,僅有7家房企拿地金額超過百億元,較同期減少4家。而包括華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展等在內(nèi)的部分央企,今年以來的整體投資也開始放緩。
“短期房企投資意愿難有大力度提升,謹慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出,央國企和地方城投依然將是土地市場的中堅力量,但隨著房企投資戰(zhàn)略的高度聚焦,核心地塊競爭激烈會愈發(fā)激烈。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)表示:“未來幾個月,隨著央行5·17新政持續(xù)落地,以及后續(xù)更大力度房地產(chǎn)支持政策加碼,政策效果將逐漸顯現(xiàn),商品房銷售將有所回穩(wěn),房企對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心有所回升,房企投資拿地力度將會提升。”
在樓市回暖不及預期、企業(yè)資金持續(xù)承壓等多重壓力下,房企投資端依然處于低位運行。
來自克而瑞的報告顯示,截至今年5月末,房企新增土儲貨值百強門檻值為21.8億元,同比下降37%,新增總價、建筑面積百強房企門檻值分別為7.6億元和20.4萬平方米,同比降幅分別為40%和18%。其中,拿地金額超200億元的僅中建壹品、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和濱江集團。
記者注意到,今年前5月,仍有近七成銷售百強房企尚未拿地。同時,地方城投平臺成為土地市場中不可忽視的重要力量,前5月投資金額百強房企中有56家為城投平臺公司,央國企和民營房企分別為21家和23家。投資金額百強房企中,央國企和城投平臺的拿地金額占比分別為48%和29%,民營房企占比為22%。
盡管央國企的拿地金額占比接近五成,但部分央國企整體投資也開始放緩。如華潤置地、招商蛇口和保利發(fā)展等頭部企業(yè),前5月拿地金額同比跌幅均超過50%,且拿地銷售比均在0.2以下。
具體來看,今年前5月,華潤置地以217億元的拿地金額位列百強TOP3,但同比去年的486.7億元跌幅達55%;保利發(fā)展拿地金額為80.1億元,同比去年的228億大幅下滑64.9%,拿地金額排名也從去年同期的行業(yè)第六位掉至第11位;招商蛇口拿地金額為84億元,同比下滑65%。
值得一提的是,招商蛇口在今年初就明確,全年投資范圍將進一步收攏聚焦,從“強心30城”收縮至“核心10城”,“不會盲目追高,根據(jù)穩(wěn)健的價格測算出合適的‘面粉價格’,確保投資安全和盈利空間。寧可錯過,不能錯投。”
而作為近幾年土地市場的“黑馬”,在今年初的業(yè)績會上,建發(fā)國際行政總裁林偉國就明確指出,2024年要確保建發(fā)國際整體土儲規(guī)模不能過大,確保安全性。
反映到實際情況來看,今年前5月建發(fā)拿地金額同比下降20%至234億元,但依然位列行業(yè)TOP2。其中,僅在杭州,據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,今年前5月建發(fā)的拿地金額已超150億元,占公司全國拿地總額的60%以上,拿地金額超過了杭州本土房企濱江集團和綠城中國。
收縮投資的不僅是央國企,民營和混合所有制房企同樣如此。
以龍湖集團為例,年初至今,其分別在北京、上海、成都、杭州等城市獲得7宗地塊,總建筑面積為51萬平方米,權(quán)益建筑面積37萬平方米,權(quán)益地價60億元,相較于2023年同期明顯下降。據(jù)龍湖集團方面透露,“聚焦高能級城市核心板塊”“聚焦高端改善項目及產(chǎn)品”是今年的重要投資策略,
再看綠城中國,今年前5月的拿地金額為161億元,同比下降18%。綠城中國管理層在股東大會上明確表示:“今年拿地數(shù)量會比往年少,因為現(xiàn)在投資資源必須用得非常精準,沒有好項目、沒有好城市,就沒有好辦法去投資,所以需要更精細地篩選。”
就算是在杭州本土,綠城中國在核心區(qū)外只允許買兩塊地,賣了一個項目才能再增加一個項目。“要擴大搜尋面,從很多項目里面尋找安全的、利潤好的項目。”
對此,劉水分析指出:“一方面,當前商品房銷售仍然較為低迷,而房企投資拿地力度與銷售緊密相關(guān),典型房企如中國金茂、越秀等拿地策略是‘以銷定投’,在銷售沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下,房企投資拿地力度會依舊較弱。另一方面,房企對行業(yè)發(fā)展信心不足,不愿意加強投資拿地。房地產(chǎn)行業(yè)風險仍在發(fā)生,企業(yè)要優(yōu)先確保安全,需要節(jié)制投資拿地,保障現(xiàn)金流充裕,確保企業(yè)安全。”
不過,盡管絕大多數(shù)房企在投資端進行了收縮,但仍有房企逆風而行。
其中最為典型的當屬中建壹品??硕鸾y(tǒng)計顯示,今年前5月,中建壹品拿地金額達239億元,同比增長717%;新增貨值467億元,同比增長697%。這兩項數(shù)據(jù)均排在行業(yè)首位。
據(jù)中建壹品投資公司微信公眾號,在今年年初的2024年工作會議上,中建壹品黨委書記、董事長徐超明確提出:“要提高區(qū)域站位,全力沖刺全國房企20強。提高市場首位度,投資拓展要有更大突破;聚焦多元拿地,城市更新、保障房領(lǐng)域要有更大作為。”
此后,中建壹品開始在全國各地積極擴儲。如2月22日,中建壹品以48.76億元總價觸頂搖中北京大興西紅門地塊,住宅樓面價為4.15萬元/平方米,溢價率15%;2月29日又聯(lián)合湖北文旅以51.79億元拿下深圳今年首宗宅地;4月25日,又以37.5億元收購上海楊浦東外灘宅地。
從近兩年中建壹品的投資布局來看,除武漢大本營外,主要布局一線城市,拿地金額也占據(jù)了當?shù)厥袌鲋匾恢谩H缭诒本?,中建壹品拿地金額已達到71億元;在上海,拿地金額為47億元;在大灣區(qū),拿地金額達95億元。
與中建壹品一樣,國貿(mào)地產(chǎn)在今年前5月拿地金額、新增貨值均為正增長??硕饠?shù)據(jù)顯示,今年前5月,國貿(mào)地產(chǎn)拿地金額119億元,同比增長29%;新增貨值256億元,同比增長36%。其中,多個地塊為溢價所得。
如在今年廈門首場土拍上,國貿(mào)地產(chǎn)在經(jīng)過1個多小時153輪競價后,以總價32.1億元拿下思明區(qū)將軍祠2024P01地塊,折合樓面地價6.27萬元/平方米,溢價率達40.79%,刷新廈門島內(nèi)樓面價新高;在此之前,在上海今首批次土拍中,國貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合中鐵建以總價49.75億元拿下了浦東北蔡楔形綠地地塊,溢價率為10%。
“近期從中央到地方,樓市刺激政策密集出臺,一定程度上提振了市場信心,但政策落地的效果仍需時間檢驗。這也意味著,短期銷售回暖再傳導至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復階段,因此短期房企投資意愿難有大力度的提升,謹慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出,在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準供地的背景下,央國企和地方城投是土地市場的中堅力量,但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦,核心地塊的競爭會愈發(fā)激烈。
封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖
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