土地市場央國企繼續(xù)扮演主角 前5個月拿地占比超五成

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，土地市場供求兩端繼續(xù)縮量。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國300城共推出各類用地4.5億平方米，處于2012年以來低位；成交面積3.9億平方米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。

值得注意的是，今年前5個月，一線城市供地面積同比減少近50%，成交面積減少35.8%，但成交樓面均價卻同比上升25.2%；二線城市土地成交面積、出讓金下降最為明顯；三四線城市土地供求則較為平緩。

從企業(yè)維度看，前5個月，百強(qiáng)房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%，降幅有所擴(kuò)大。不過，頭部房企拿地擴(kuò)儲勢頭不減，其中長三角TOP10房企拿地金額達(dá)737億元，繼續(xù)位居四大城市群之首。

“今年以來，各線城市住宅用地供求兩端均縮量，其中二線城市成交端下降明顯。央國企仍是拿地主力，前5月拿地占比達(dá)54%。”6月5日，中指研究院分析師孟新增向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

百強(qiáng)房企拿地金額下降

土地市場降溫之下，百強(qiáng)房企拿地金額同樣下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1~5月，百強(qiáng)房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%，相較1~4月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

“4月底，自然資源部辦公廳發(fā)布文件，要求城市供地需與去化周期銜接，供地量減少導(dǎo)致1~5月房企拿地同比下降。”中指研究院如是指出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，頭部房企仍在加速拿地擴(kuò)儲，尤其是中建壹品。今年以來，中建壹品頻頻布局各大熱點城市，成為前5月房企權(quán)益拿地金額榜和新增貨值榜“雙料冠軍”。在房企權(quán)益拿地金額榜和新增貨值榜上，民營房企濱江集團(tuán)均居第四位。

具體來看，在前5月的房企權(quán)益拿地金額榜上，中建壹品以213億元排在首位，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、濱江集團(tuán)和華潤置分別以201億元、157億元、144億元和143億元，排在第二至第五位。

從新增貨值來看，前5個月，中建壹品以470億元新增貨值占據(jù)榜首，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、濱江集團(tuán)、綠城中國分別以447億元、443億元、363億元和283億元，排在第二至第五位。TOP10房企累計新增貨值共達(dá)3125億元，占TOP100房企總新增貨值的30%，標(biāo)志著頭部房企市場集中度相對較高。前5個月，房企新增貨值進(jìn)入門檻定格在43億元。

今年以來，央國企繼續(xù)扮演土地市場的主角，而部分民營房企也積極地在其重點深耕的區(qū)域拿地擴(kuò)儲。

在北京、杭州、上海、成都、西安、寧波等熱點城市的拿地金額TOP10房企中，超過半數(shù)為資金實力雄厚的央國企。此外，民營房企如濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等也在其專注的區(qū)域策略性地補充土地資源，顯示出土地市場的多元化競爭格局。

從房企在各城市群的拿地金額來看，前5月長三角TOP10房企拿地金額為737億元，繼續(xù)居四大城市群之首；京津冀TOP10房企拿地金額為572億元，位列第二；中西部TOP10房企拿地金額為274億元，位列第三。

部分全國化布局的央國企在土地市場表現(xiàn)活躍。如建發(fā)房產(chǎn)以164億元位居長三角TOP10房企拿地金額榜首，同時以19億元排在中西部TOP10房企拿地金額榜第七；華潤置地則在京津冀和粵港澳大灣區(qū)兩個區(qū)域的TOP10房企拿地金額榜上排在第二。此外，石家莊城發(fā)投集團(tuán)、深圳地鐵集團(tuán)、陜建地產(chǎn)集團(tuán)等區(qū)域型國企，則堅持在所在區(qū)域拿地擴(kuò)儲。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在熱點城市土地市場，杭州和合肥的民營房企拿地占比較高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，5月涉宅用地中，杭州民營房企拿地占比達(dá)到49%，合肥民營房企的拿地占比為39%；今年1~5月，杭州民營房企的拿地占比更是高達(dá)52%。

杭州攬金額度領(lǐng)跑全國

今年前5月，全國300城延續(xù)了2023年供求雙降的趨勢。特別是住宅用地，各線城市供求兩端均在縮量，但二線城市成交端降幅最大。

對比成交金額來看，今年前5個月，全國300城住宅用地出讓金為0.41萬億元，不足2023年（全年為2.9萬億元）的1/7，同比下降39.3%。其中，一線城市降幅最低，為19.6%；二線城市和三四線城市降幅分別達(dá)到了45.7%和39.3%。住宅成交樓面價方面，一線城市樓面均價同比上漲25.2%，二線城市和三四線城市分別下降6.6%和13.6%。

具體到城市，北京、上海等一線城市土地市場熱度較高。如北京石景山區(qū)首鋼園區(qū)地塊以58億元成交價位居5月全國住宅用地成交總價第一，上海有3宗地塊入榜全國住宅用地成交總價TOP10。

杭州則成為土地出讓規(guī)模和出讓金額最高城市，前5月成交土地面積301萬平方米，攬金563億元。但與2023年同期相比，降幅均超過20%。不過進(jìn)入5月份，杭州土拍市場明顯降溫，5月14日拍賣的4宗地塊均以底價成交。

北京和上海的土地出讓金額排第二和第三位，分別為465億元和423億元，其中北京同比增長55%，上海則同比下降18%。

今年前5個月，上海土地供應(yīng)出現(xiàn)“量縮質(zhì)優(yōu)”特點。如5月28日，上海今年二批次土拍，4宗地共攬金99.84億元。這也是集中供地以來，上海推出地塊最少的批次，但土地整體質(zhì)量相對較好，最終2宗地塊封頂搖號、1宗溢價成交、1宗底價成交。

從土地成交溢價率來看，前5個月，22個城市中，宅地溢價率最高的是廈門，平均溢價率達(dá)到25%；蘇州、武漢和成都緊隨其后，平均溢價率分別為15%、14%和13%；廣州、深圳、濟(jì)南、青島、沈陽、南京和無錫等7城平均溢價率為0%。

從政策層面來看，土地供應(yīng)縮減或?qū)⒊蔀殚L期趨勢。4月30日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》要求，各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含到36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。