二線城市“5·17”新政滿月盤點(diǎn)：以價(jià)換量延續(xù)，房價(jià)繼續(xù)下探

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“相比新政剛出臺時(shí)，近期，咨詢量和到訪量有明顯下降。”近日，武漢一樓盤的置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期，項(xiàng)目推出了一批特價(jià)房，部分樓層價(jià)格相比4月，每平方米低了兩千多元。

隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱“5·17”樓市新政）滿月，國家統(tǒng)計(jì)局6月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降3.7%，降幅較4月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，僅太原新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，西安和成都同比上漲，其余城市新房價(jià)格同比、環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

同時(shí)，二手房市場“以價(jià)換量”仍是主流。5月，31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅較4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降7.5%，降幅較4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，廈門、濟(jì)南、寧波、南昌等城市環(huán)比降幅均超過1.5%。

另據(jù)中銀證券研報(bào)，5月，二線城市新房成交面積環(huán)比增長14.4%，同比下降39.2%，降幅較4月收窄了4.8%。

另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周（6月10日至16日），新房市場成交活躍度有所回升，成交總量環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為14913套，環(huán)比上升 11.37%，同比下降27.33%；重點(diǎn)10城二手住宅成交量為16089套，盡管環(huán)比下跌了6.28%，但同比微漲0.33%。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，6月，樓市有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，隨著進(jìn)入房企年中促銷季，預(yù)計(jì)“以價(jià)換量”持續(xù)，短期仍缺乏穩(wěn)定上漲動(dòng)力，新房、二手房價(jià)格可能繼續(xù)下跌。

多城新房增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

5月，在二線城市中，太原是唯一新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月，太原新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，已連漲3個(gè)月。

另據(jù)朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)，5月，太原六城區(qū)新房成交均價(jià)約12355元/平方米，相比4月小幅上漲。其中，主城區(qū)新房價(jià)格最高的板塊為龍城新區(qū)，均價(jià)為17112元/平方米。

據(jù)了解，太原新房成交均價(jià)攀升的原因，主要是高端改善型項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力。例如，5月表現(xiàn)突出的保利天悅，均價(jià)在280萬元/套，主力戶型面積為168平方米、173平方米和198平方米；已開盤多年的高端樓盤中鐵建花語堂，目前以“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售，價(jià)格為14800元/平方米，主力戶型面積為175平方米。

“太原作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，樓市基本面不算太差。此外，太原樓市調(diào)整政策開展較早，政策力度大，持續(xù)性較強(qiáng)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，太原房價(jià)此前曾有過逆勢上漲，但并未持續(xù)，未來走勢有待觀察。

值得注意的是，5月，太原房價(jià)環(huán)比上漲，但同比下滑，幅度在0.5%。

此外，5月，在二線城市中，僅有成都和西安新房價(jià)格同比上漲，幅度分別是0.2%和3.8%。

但值得注意的是，在已連續(xù)14個(gè)月環(huán)同比“雙漲”后，今年5月，西安新房價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2020年以來，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120~160平方米改善型產(chǎn)品成為主力，成交總價(jià)也上移明顯，集中在150萬~200萬元、300萬元以上。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，“五一”假期，西安各樓盤加大促銷力度，如推特價(jià)房、高折扣等，推動(dòng)市場銷量短期上漲。而受市場結(jié)構(gòu)影響，5月，西安新房銷售套均面積約140.8平方米，較4月增加約3.7平方米；成交主力面積段100~140平方米，市場占比保持穩(wěn)定；200平方米以上面積段，受個(gè)別熱銷改善項(xiàng)目帶動(dòng)，占比提升兩個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入6月，上述趨勢延續(xù)。如今年第二十三周（6月3日至9日），西安10個(gè)項(xiàng)目開盤，共推售1832套房源，成交827套，整體去化率45%。去化表現(xiàn)突出的曲江新區(qū)金茂璞逸曲江，加推中心位置樓棟，313平方米面積大平層，均價(jià)超過3萬元/平方米，去化率達(dá)89%。

“恰逢房企年中沖刺業(yè)績的節(jié)點(diǎn)，營銷力度勢必加大，加之西安下調(diào)了首付比例和房貸利率，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增。不過，基于去年基數(shù)較高，同比將延續(xù)降勢。”克而瑞分析指出，短期內(nèi)，預(yù)計(jì)西安核心區(qū)域內(nèi)，配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或小幅升溫。

“短期內(nèi)，熱點(diǎn)核心二線城市，新房單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持續(xù)增長。但是，多數(shù)二線城市處于需求修復(fù)期，客戶觀望情緒濃厚。”中銀證券研報(bào)指出，部分二線城市，如南京、蘇州、福州等，新房成交動(dòng)力略顯不足，基本以剛需和改善需求為主導(dǎo)，購買力趨緊，二手房持續(xù)“以價(jià)換量”分流客戶，使新房成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

二手房繼續(xù)“以價(jià)換量”

5月，在二線城市中，相較于仍有新房價(jià)格上漲的城市，二手房市場則是普遍慘淡，環(huán)比和同比全線下跌，即便是近期二手房市場熱度最高的杭州，也不例外。

克而瑞監(jiān)測顯示，5月，杭州全市（除富陽、臨安）共成交二手住宅7645套，較4月環(huán)比微跌2%，同比去年5月漲幅達(dá)17%，7645套的成交量，也是杭州近三年同期成交量的新高。

除了政策加持，二手房市場“以價(jià)換量”是關(guān)鍵。5月，杭州全市（除富陽、臨安）二手住宅成交均價(jià)為30636元/平方米，較4月降幅超過5%。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，近一年，杭州未來科技城板塊二手房成交均價(jià)下跌幅度11.6%；6月以來，貝殼平臺上，未來科技城二手房掛牌均價(jià)為4.18萬元/平方米，較5月的均價(jià)4.22萬元/平方米，再次出現(xiàn)微降。

“新政刺激下，杭州市場活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房市場，市場逐步企穩(wěn)。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，6月，市場有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，杭州二手房市場仍有望繼續(xù)保持七八千套的成交規(guī)模。

值得注意的是，杭州二手房價(jià)格有了止跌趨勢。5月，景芳三區(qū)成交均價(jià)31010元/平方米，較4月上漲0.19%；采荷東區(qū)成交均價(jià)41380元/平方米，較4月下跌0.1%；凱旋路小區(qū)成交均價(jià)34980元/平方米，較4月下降0.06%。

廈門作為二線城市中房價(jià)環(huán)比下跌最大的城市，5月二手房價(jià)格環(huán)比下跌了2%，同比下跌幅度達(dá)到11.9%，僅次于徐州的12.4%。與此同時(shí)，南京、武漢等二線城市，二手房價(jià)格同比跌幅也超過了10%。

結(jié)合克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，5月，重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模雖略有回落，23個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降8%，同比下降4%，累計(jì)同比下降13%。不過，二手房跌幅整體小于新房市場。

此外，5月，二線城市二手房成交面積環(huán)比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅較4月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；前5個(gè)月，二手房成交累計(jì)同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院長張波表示：“二線城市房價(jià)總體處于下行，從近幾個(gè)月的表現(xiàn)來看，已明顯呈接近價(jià)格底部的趨勢，在探底過程中，不少城市會出現(xiàn)‘跌穿底部’的現(xiàn)象，不過，隨著市場不斷恢復(fù)，正價(jià)格將得到修正。”

“政策效果往往是循序漸進(jìn)的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，房地產(chǎn)市場不同于股市等，各地都有相對獨(dú)立的行情；而且，房地產(chǎn)市場更貼近生活，消費(fèi)者決策成本也更高、更復(fù)雜，因此政策有著相對較長的傳導(dǎo)過程，政策也很少具有“爆炸性”。