先定銷售價再倒推地價，120平以下即是剛需房，地方樓市政策仍在創(chuàng)新

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢妤    

12月21日晚間，河北省唐山市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室發(fā)布消息，近日唐山出臺14條措施，明確取消市中心的部分區(qū)域商品住房限購限售政策，取消“限房價、競地價”的土地出讓政策。

措施提到，取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)商品住房限購政策。本地居民、外地居民在全市范圍內(nèi)購買商品住房、二手住房均無政策限制。

唐山市路南區(qū)某小區(qū) 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，唐山新建住宅價格整體波動性下降，今年1～11月累計下降0.3%，二手住宅價格累計下跌4.1%，環(huán)比已連續(xù)20個月下跌。今年以來，唐山政策調(diào)整力度有限，市場活躍度下降。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次供給端提出的多項政策效果累計疊加，有利于釋放唐山市更多購房需求，進一步修復(fù)當?shù)厥袌鲱A(yù)期，鞏固當前市場修復(fù)態(tài)勢，但整體效果或有限。

還記得兩年前的市場嗎？詳見每經(jīng)房產(chǎn)《唐山樓市“翻臉”：一年前“遏制投機炒房” 一年后“不要再降價了”》

120平戶型也是剛需房

唐山市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室發(fā)布的《關(guān)于進一步支持居民剛性和改善性住房需求的實施意見》，從全方位保障多層次住房需求、調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)支持政策、探索房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展模式等方面明確14條措施。

文件明確，唐山針對不同群體，加大住房建設(shè)和供給，逐步建立完善多層次的住房供應(yīng)與保障體系，通過調(diào)研走訪、問卷調(diào)查、電話問詢等方式，對各類群體進行了征求意見，確定剛性住房面積標準為120平方米以下，改善性住房面積標準為144平方米以下。

圖片來源：“唐山發(fā)布”官微，下同

接下來將大力滿足剛性住房需求，由各縣（市、區(qū)）作為責任主體，政府主導、市場運作，積極推動國企低價收購平價出售、規(guī)劃建設(shè)平價商品住房、鼓勵開發(fā)企業(yè)組織團購等方式，加大120平方米以下低價位商品住房供應(yīng)力度。實施房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展一攬子政策措施，加大144平方米以下改善性住房供應(yīng)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以市場需求為導向，通過提升設(shè)計水平，滿足144平方米以上的高品質(zhì)住房需求。

在調(diào)整房地產(chǎn)支持政策方面，唐山不僅取消了部分區(qū)域住房交易和土地交易的限制政策，還調(diào)整優(yōu)化了住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，唐山房地產(chǎn)政策的出臺進一步說明三四線城市當前對于購房方面的提振政策依然較多，且在此過程中也逐漸探索了新發(fā)展模式。

這次調(diào)整政策實際上在2022年5月已經(jīng)出臺，比如對于全市限購和限售政策的取消等。此次寫入文件，實際上是一次系統(tǒng)梳理和系統(tǒng)發(fā)布，進一步強調(diào)了此類放松政策，有助于更好確保政策輿論引導和效應(yīng)釋放。

不過，此次唐山有個政策表述是有突破性的，即其提及“確定剛性住房面積標準為120平方米以下，改善性住房面積標準為144平方米以下”。這個表述的含義在于，對于剛需盤的標準有所提高，或者說從過去傳統(tǒng)理解的90平方米調(diào)整到了120平方米。

“這條線的上調(diào)，也說明結(jié)合居住需求的變化，給出了非常系統(tǒng)的標準調(diào)整?！眹儡S進認為。

先定銷售均價再倒推地價

中指數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，1～11月，唐山市新建商品住宅累計成交222.6萬平方米，同比下降21.1%。11月，市場運行延續(xù)低迷態(tài)勢，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)下滑。

在陳文靜看來，今年唐山房地產(chǎn)市場受阻明顯，成交規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)波動下降趨勢。整體來看，本次唐山出臺的需求端政策基本均已執(zhí)行，政策空間相對有限。

去年5月，唐山取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)限購限售政策、降低首付比例至首套20%/二套30%、提高公積金貸款額度等；今年1月，唐山調(diào)整首套房貸款利率下限調(diào)整為LPR-50BP；今年11月，唐山二孩、三孩家庭公積金最高貸款額度由原來的上浮10萬元、20萬元提高至上浮20萬元、30萬元。

此次措施還提到，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)建設(shè)平價商品房，限定銷售價格和套型面積，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格下浮20%，住房套型建筑面積原則上不超過90平方米。在土地供應(yīng)計劃中對平價商品住房的建設(shè)用地優(yōu)先落實，并以平均銷售價格反推確定土地價格。

嚴躍進指出，平價商品房的概念，主要包含價格和建筑面積兩個維度。其中價格維度為同類產(chǎn)品價格下浮20%，建筑面積維度則為不超過90平方米。而且這次提及“反推”概念，即先確定銷售均價然后確定地價，這實際上可以認為是保障房建設(shè)中的一種地方創(chuàng)新產(chǎn)品，值得肯定。

此外，唐山明確鼓勵具備條件的房地產(chǎn)企業(yè)實行現(xiàn)房銷售，逐步取消商品房預(yù)售制度，從根本上避免工程爛尾、逾期交付、違法銷售等問題的發(fā)生。

對此，嚴躍進置評：“現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重點。這個表述有兩點含義。其一是現(xiàn)房銷售模式的推進，很大程度上也是為了避免爛尾、逾期交付和違法銷售等問題；其二是現(xiàn)房銷售本質(zhì)上也是希望逐步取消商品房預(yù)售制度。結(jié)合近期住建部全國住房和城鄉(xiāng)工作會議，我們認為，各地對于預(yù)售制度的取消和現(xiàn)房模式的推進，確實會成為2024年非常重要的改革內(nèi)容。唐山在這方面節(jié)奏快，具有非常好的示范效應(yīng)。”

記者|劉頌輝

編輯|王月龍?陳夢妤?杜恒峰

校對|劉小英

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