房產早8點速評 | 一周十大新聞（11月13日-19日）

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

NO.1 證監(jiān)會：堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險

11月19日，據第一財經，證監(jiān)會相關人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本月17日座談會的部署要求，支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房地產企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經營的民營房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。同時，做好房地產股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。二是穩(wěn)妥做好相關風險處置和違規(guī)查處。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。繼續(xù)應對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務造假、虛假信息披露及相關中介機構未履職盡責等違法違規(guī)行為。

點評：這有助于保持房企股債融資渠道的穩(wěn)定，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

NO.2 央行等三部門：繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會強調，近日金融部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開代表性房地產企業(yè)座談會，調研了解行業(yè)風險化解和高質量發(fā)展的主要金融需求。各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關部門，堅持法治化、市場化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發(fā)展新模式。

點評：座談會支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。這將有助于穩(wěn)定房地產市場，促進房地產行業(yè)的高質量發(fā)展。

NO.3 前10月房地產開發(fā)投資同比下降9.3%，多項指標出現邊際改善跡象

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，1-10月，全國房地產開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。在當日國務院新聞辦舉行的10月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經濟師、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示，目前房地產市場仍然處于轉型期的調整中。針對房地產市場形勢，黨中央、國務院作出了一系列重要部署，近期相關部門密集出臺一系列優(yōu)化調整政策。從10月份當月情況看，房地產開發(fā)投資、商品房銷售額等指標出現了一定的邊際改善跡象。

點評：從數據來看，房地產市場仍處于調整中，但有一定的邊際改善跡象。隨著相關政策的優(yōu)化調整和發(fā)展新模式的建立，未來房地產市場有望平穩(wěn)健康地發(fā)展。

NO.4 10月70城房價出爐：房價環(huán)比下降城市數量繼續(xù)增加

國家統(tǒng)計局數據顯示，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%，二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

點評：這反映了當前房地產市場的不穩(wěn)定性和調整的需求。盡管下降的城市數量略有增加，但也說明了政府在調控房地產市場方面取得了一定的成效，保證了市場的平穩(wěn)運行。

NO.5 央行金融穩(wěn)定局：從供需兩端綜合施策，維護房地產市場平穩(wěn)運行

11月13日，央行金融穩(wěn)定局發(fā)表專欄文章表示，從供需兩端綜合施策，維護房地產市場平穩(wěn)運行。文章指出，保持房地產融資平穩(wěn)有序。因城施策實施好差別化住房信貸政策，持續(xù)引導實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求。會同有關部門采取多項措施，積極支持地方政府穩(wěn)妥化解債務風險。

點評：央行金融穩(wěn)定局從供需兩端積極綜合施策促進市場穩(wěn)定，有助于房地產市場的健康發(fā)展。

NO.6 已有17城取消土拍最高限價，地塊間“溫差”加大

中指研究院監(jiān)測數據顯示，22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，有19個城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，目前已經取消土拍限價的有17個，包括多個省會城市。而近期，首批取消土地限價的城市土拍結果也相繼出爐，從結果來看，各地優(yōu)質地塊市場反響不錯，但冷熱分化依舊顯著，地塊之間的“溫差”也逐步加大。“今后各類城市將更加充分發(fā)揮地價和房價的市場調節(jié)作用，進而激活土地和銷售市場的活躍度。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，對于一線城市、強二線城市來講，主城區(qū)的優(yōu)質地塊將受到各類開發(fā)商的青睞。

點評：17個城市取消土地拍賣最高限價，有利于加強地價和房價的市場調節(jié)作用，有助于激活土地和銷售市場的活躍度。但地塊市場的冷熱分化依然存在，需要進一步監(jiān)管和引導。

NO.7 中金公司：10月存量房市場呈現“以價換量”特征

中金公司研報認為，10月存量房市場呈現“以價換量”特征，需求支持政策的加強或仍是價格預期企穩(wěn)的關鍵。數量方面，10月二手住宅成交量指數環(huán)比持平微跌2%，同比增幅邊際走闊至+32%（9月+27%）；考慮到10月存在較長節(jié)假日，成交量表現整體較為景氣，年初至今成交量累計增幅為+44%。價格方面，10月中金同質性二手住宅成交價格指數環(huán)比仍跌1.3%，跌幅較9月（-1.4%）基本持平；具體而言，從成交議價空間邊際明顯走闊的趨勢（10月5.22%vs9月4.88%）來看，9月掛牌量大幅增加所帶來的買賣雙方議價均勢變化較為明顯，賣家正在通過接受更大幅度的價格折讓來促進成交，即“以價換量”；往前看，如希望推動成交價跌勢邊際趨緩，還需要更進一步的需求支持政策出臺，10月相關政策的頻率與力度邊際有所下行。

點評：這反映了當前存量房市場的一些動態(tài)，包括成交量的景氣程度、價格的下跌情況，政策的進一步出臺和對市場需求的支持力度將在未來對市場的發(fā)展產生重要影響。

NO.8 險資頻繁減持房地產股，不做股東轉當“房東”

11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價減持股份結果公告稱，在減持計劃完成后，泰康人壽的持股比例降至6.31%。在減持期間內，泰康人壽減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份約8176.97萬股，占該公司總股本的比例為0.68%。泰康人壽減持保利只是險企逐步退出地產股的一個縮影，今年三季度以來，碧桂園、萬科A、招商蛇口等地產股均被險資減持。不過，險資在減持地產股的同時，則將投資標的轉向了不動產項目。近期，大悅城、萬科A、ST世貿陸續(xù)發(fā)布公告，宣布旗下公司與保險公司或保險公司旗下公司達成了資產轉讓或融資協(xié)議，三次交易總額過百億元。拉長時間線來看，今年以來，險資入手不動產的數量及規(guī)模不斷走高，多宗交易達百億元。

點評：險資進行了合理的投資調整，這可能會對房地產股市場造成一定的影響，但也有助于險資資源的優(yōu)化配置。

NO.9 新增逾期商票環(huán)比呈微增趨勢，混改房企商票兌付相對穩(wěn)定

11月13日，據克爾瑞，今年5月至10月末發(fā)生3次以上商票逾期、且月末有逾期余額或當月出現票據逾期行為的房地產項目公司數量1377個，環(huán)比增加1.8%、同比大幅減少57.6%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比降低0.8pct至53%。從商票逾期增量看，10月環(huán)比凈增加25個商票逾期的項目公司，當月新增逾期項目公司環(huán)比增長9%至169個；9月發(fā)生逾期但10月實現逾期余額清零的項目公司有144個，環(huán)比減少42.9%，與前期相比呈現相反趨勢，商票的清償速度有所放緩，而新增逾期卻呈微增趨勢。就目前商票逾期的情況來看，進行了債務展期的2家混改房企已發(fā)生商票逾期記錄，其余幾家全國性混改房企信用狀況相對穩(wěn)定，暫時沒出現商票逾期的現象。

點評：混改房企在商票兌付方面相對穩(wěn)定，但同時也應注意商票逾期的增長趨勢，加強風險管理和控制措施。

NO.10 東方雨虹轉讓所持北京40億元地塊公司95%股權

11月15日，東方雨虹發(fā)布公告，公司全資子公司北京虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝轉讓虹曦置業(yè)持有的虹豐置業(yè)95%股權，轉讓價格為47.50萬元。交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權。同時，虹曦置業(yè)的認繳出資額將從42億元降至2.1億元，而蘇州竹輝認繳出資額則達到39.9億元。今年10月18日，東方雨虹搖中位于北京市豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)的一宗熱門宅地，成交總價為40.135億元價格成交，溢價率15%，樓面價4.89萬元/平方米。此前東方雨虹曾表示，獲取該地塊是為了與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關系。據企查查信息顯示，蘇州竹輝與中海地產存在深度關聯(lián)。

點評：這可能會對交易背后的動機和公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略產生影響，需要進一步了解深度關聯(lián)的性質和影響。

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