房企觀察 | 中建智地的喜與憂

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年初，中建智地這個(gè)名字才第一次出現(xiàn)在各大機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)榜單上。

而今年的北京樓市，中建智地可謂頂流般的存在，從水立方的新項(xiàng)目發(fā)布會(huì)到與喜茶的項(xiàng)目聯(lián)名產(chǎn)品，賺足了話題度。

根據(jù)中誠信國際的相關(guān)評(píng)級(jí)報(bào)告，中建智地2022年?duì)I收是113.24億元，凈利潤為6.92億元。截至今年上半年，中建智地總資產(chǎn)為372.26億元，凈資產(chǎn)為74.45億元。

不過，從最終的網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化統(tǒng)計(jì)看，中建智地在大本營北京的項(xiàng)目也是喜憂參半，有2021年一炮而紅的1051套網(wǎng)簽套數(shù)銷冠，也有去年取證的個(gè)別項(xiàng)目網(wǎng)簽比例最低僅約32%。

中建國賢府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

有項(xiàng)目網(wǎng)簽去化約32%

2021年是中建智地獨(dú)立在北京全面亮相的第一個(gè)年頭。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年，中建智地以91.1億元的權(quán)益銷售金額排在北京區(qū)域榜第16位，以27.1萬平方米權(quán)益銷售面積位列北京區(qū)域第8位。

另據(jù)公開資料，中建宸廬首開推售176套房源，去化159套，銷售額8.8億元，首開去化率達(dá)90%。

那一年，憑借京西印玥和中建宸廬兩個(gè)項(xiàng)目，中建智地迅速在北京市場(chǎng)打開了局面。尤其是京西印玥項(xiàng)目，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，該盤以當(dāng)年1051套網(wǎng)簽成為當(dāng)年北京市純新盤中的銷售套數(shù)銷冠，同時(shí)也以32.9億元網(wǎng)簽金額位列2021年北京市純新盤第7位。

嘗到京西印玥的甜頭之后，2021年10月13日，中建智地以14.6億元將房山拱辰FS00-0111-0018地塊收入囊中，溢價(jià)率為8.15%。兩個(gè)月后的12月27日，中建智地再次出手，經(jīng)過28輪競價(jià)，以18.63億元的上限價(jià)格競得房山拱辰FS00-0111-0017、0019地塊，這兩個(gè)地塊分別是現(xiàn)在的學(xué)府印悅一二期。

在后來的2022年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1億元競得房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊，建設(shè)用地面積32057.19平方米，可售住宅樓面價(jià)約1.58萬元/平方米。這一地塊即如今的春和印象項(xiàng)目，備案價(jià)為4.3萬-4.67萬元/平方米。

學(xué)府印悅與京西印玥、春和印象項(xiàng)目均位于房山區(qū)良鄉(xiāng)板塊，幾成“三足鼎立”之勢(shì)。略有不同的是，學(xué)府印悅和春和印象未能延續(xù)京西印玥的兇猛銷售勢(shì)頭。

根據(jù)北京市住建委最新數(shù)據(jù)，目前學(xué)府印悅項(xiàng)目，2022年3月6日取證的725套房，網(wǎng)簽數(shù)為467套，成交均價(jià)約4.05萬元/平方米，網(wǎng)簽率約64%；2022年9月24日取證的515套房，網(wǎng)簽數(shù)為278套，成交均價(jià)約3.96萬元/平方米，網(wǎng)簽率約54%。

學(xué)府印悅網(wǎng)簽情況 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

春和印象方面，2022年8月26日取證的618套房，網(wǎng)簽數(shù)為197套，網(wǎng)簽率約32%，成交均價(jià)約3.97萬元/平方米。

春和印象網(wǎng)簽情況 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

有某央企開發(fā)商相關(guān)人士曾向每經(jīng)記者表示，事實(shí)上，結(jié)合北京市場(chǎng)網(wǎng)簽的滯后性，疊加今年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的適應(yīng)期，置換客群釋放購房資格和資金的周期變長，各項(xiàng)目的網(wǎng)簽去化速度均受到了一定程度影響。

殺入北京市場(chǎng)前十

不過，這并沒有阻攔中建智地繼續(xù)在北京加大布局力度的決心。

今年2月，中建智地以17.2億元底價(jià)競得房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城主園區(qū)FS00-0120-0023地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平方米。這個(gè)地塊即如今的國賢府項(xiàng)目，是中建智地在北京的首個(gè)府系高端產(chǎn)品。該項(xiàng)目今年6月18日開盤，首開官宣銷售323套，總銷售額15.2億元。

國賢府項(xiàng)目網(wǎng)簽情況 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)，3月25日取證的房源批次，目前網(wǎng)簽套數(shù)141套，成交均價(jià)約4.32萬元/平方米；8月30日取證的房源批次，目前網(wǎng)簽47套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾采訪過國賢府相關(guān)負(fù)責(zé)人，據(jù)其透露，項(xiàng)目整體去化已經(jīng)達(dá)到約60%-70%。

今年4月，中建智地以40.4億元拿下朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝002、003地塊，一個(gè)月后公布了案名中建璞園。此后，作為“9•1北京新政后首個(gè)開盤項(xiàng)目，9月2日首開勁銷21.8億元，9月2日-3日累計(jì)認(rèn)購300+套”，中建璞園還發(fā)布過相關(guān)成交喜報(bào)。

目前，中建璞園8月4日取證的房源批次，網(wǎng)簽數(shù)是34套，成交均價(jià)約7.35萬元/平方米。

中建璞園項(xiàng)目網(wǎng)簽情況 圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

7月19日，中建智地聯(lián)合體以27億元底價(jià)競得昌平東二旗0003地塊，住宅樓面價(jià)2.55萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6萬元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目即中建智地在北京的第二座國賢府——北京國賢府，前段時(shí)間還在水立方做了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的項(xiàng)目發(fā)布會(huì)。

今年1-10月，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中建智地以78億元權(quán)益拿地金額排名第28位；全口徑新增貨值達(dá)到184億元，排名第43位。值得一提的是，中建智地還以134億元銷售業(yè)績殺入北京市場(chǎng)前十，排名高于區(qū)域內(nèi)的綠城、金地、龍湖等。如果從權(quán)益銷售業(yè)績看，中建智地的名次還要拉升4位，以124.1億元排名第6位。

今年前10月北京房企權(quán)益銷售金額榜 圖片來源：中指研究院

此外，2022年，中建智地還以203.8億元銷售額排在第89位，到今年前10個(gè)月，中建智地的排名已經(jīng)來到第62位，銷售額215.3億元。

資產(chǎn)規(guī)模居中建一局之首

中誠信國際在最新一期的中建一局信用評(píng)級(jí)報(bào)告中提到，公司房地產(chǎn)投資與開發(fā)業(yè)務(wù)主要由子公司中建智地置業(yè)有限公司經(jīng)營，項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域主要分布在北京、天津、?？诩敖K省二、三線城市。

2022年，公司新開工面積同比大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。受房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢的影響，公司簽約面積同比下降，但由于當(dāng)期新增均價(jià)較高的北京市中建宸園項(xiàng)目帶動(dòng)銷售均價(jià)同比增長。

評(píng)級(jí)報(bào)告還指出，2023年1-6月，公司新開工面積處于較低水平，且期間無項(xiàng)目竣工，銷售均價(jià)在中建宸園項(xiàng)目的帶動(dòng)下進(jìn)一步上升。

截至2023年6月末，中建一局對(duì)外提供按揭擔(dān)保81.27億元，全部為公司為商品房承購人向銀行抵押借款提供的擔(dān)保。

根據(jù)該份報(bào)告，中建智地2022年?duì)I收是113.24億元，凈利潤是6.92億元。截至今年上半年，中建智地總資產(chǎn)為372.26億元，凈資產(chǎn)74.45億元，這一規(guī)模在中建一局各主要子公司中排名第一。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝