深圳3595個小區(qū)被“指導(dǎo)”兩年：有房源降200萬未脫手

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“深圳二手房指導(dǎo)價會取消嗎？”“會有指導(dǎo)價三周年嗎？”

這兩年的2月8日，對于深圳房地產(chǎn)市場來言，變成了一個值得關(guān)注和紀念的日子。每到2月8日，市場上關(guān)于指導(dǎo)價調(diào)整、取消熱議至沸。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機制，對3595個住宅小區(qū)出臺詳細的價格指導(dǎo)標準。市場上將之通俗地稱為指導(dǎo)價。

彼時，深圳市住建局在方案公布時曾解釋說明，會根據(jù)市場情況每年做出調(diào)整。

2月8日，南都·灣財社記者通過12345政務(wù)服務(wù)熱線提問，獲得了深圳市住建局工作人員的回應(yīng)：“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”

2月8日，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時表示，指導(dǎo)價原則是一年一調(diào)，去年節(jié)后住建局表示將做調(diào)整并于近期發(fā)布，但最后去年一整年都未發(fā)布；今年說得更為保守，最終發(fā)布與否可能更多取決于未來房地產(chǎn)走勢。以目前政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度看，如果市場仍然保持低迷，調(diào)整的概率可能較大。

深圳，市民從一處人行天橋經(jīng)過，背后不遠處是一個在建樓盤 視覺中國圖

政策效果非常顯著

這兩年，亦是因為指導(dǎo)價的實施和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，業(yè)主、購房者、中介、房企人士等各方關(guān)聯(lián)者的心態(tài)甚至生活，都發(fā)生了很大變化。

有業(yè)主懊悔當(dāng)初沒賣房子，有購房者自嘆“高位站崗”，有經(jīng)紀人被迫離開地產(chǎn)行業(yè)，而有的房企原本屬于行政、財務(wù)等方面的工作人員，也不得不“全民營銷”，參與到新房的銷售戰(zhàn)線中去。

各方博弈之下，2022年深圳二手房成交接近腰斬。

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬；月均成交僅約1808套，日均成交量約59套。

從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

鄭叔倫觀察分析，這兩年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，二手房經(jīng)歷了長時間的歷史低谷，價格也出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，很多樓盤成交價已經(jīng)在參考價附近，甚至低于參考價，政策效果可以說非常顯著。

距高點降200萬未賣出

“現(xiàn)在有點后悔前年沒賣房子，感覺以后沒機會漲那么高了。”

這幾天，林晨（化名）有點煩躁，她將名下位于深圳市寶安區(qū)的一套房源交給了中介幫忙出租。但掛牌幾天，林晨通過中介方面沒有獲得任何帶看客戶，這也讓其再次后悔起此前市場高點時沒賣房的決定。

林晨說因為自己是想換更小的房子，所以高位換劃算。在林晨看來，前年自家房子最高時可以賣到750萬元，但經(jīng)過兩年市場調(diào)整，不僅價格降到了500多萬元，而且交易難度也大大提升，自己錯失了難得的機會。

實際上，二手房成交參考價發(fā)布之后，政策效果也并非立竿見影。

彼時，市場上各方對于新政策威力，并沒有打開想象空間。有不少網(wǎng)友在社交平臺上調(diào)侃稱，“這價格你到時給我找出成交的一套出來”“價格有點不真實，哪里有這么便宜的房價”“如果這個價錢業(yè)主愿意賣，那可得快搶啊。”

市場的掛牌價甚至還在一度走高，直到幾個月后，銀行貸款評估價與二手房成交參考價格強制掛鉤之后，調(diào)控威力才漸顯。

從這套位于寶安區(qū)的房源近兩年的調(diào)價過程，基本可以窺得指導(dǎo)價的發(fā)力過程。

該套房源首次掛牌出售是在二手房參考價頒布的一個月后，價格為900萬元。此后的一個月內(nèi)，業(yè)主兩次分別上調(diào)了18萬元、42萬元，在2021年4月時，這套房源掛牌價達到了最高值960萬元。

此后近兩年內(nèi)，這套房源便進入了價格下調(diào)周期，前后下調(diào)了8次，去年年中最大下調(diào)幅度達到120萬元。如今，業(yè)主掛牌價是739萬元，距離兩年前的高點已下調(diào)超200萬元，降幅比例超20%，但依舊未成功售出。

近期二手房交易走高

但另一個事實是，相比春節(jié)假期前，近期二手房交易量明顯走高。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會（以下簡稱深房中協(xié)）近日公布了2023年第5周周報（1.30-2.5），二手房交易量快速回升，全市二手房（含自助）錄得560套，環(huán)比增長214.6%。

“現(xiàn)在開工的這一周多時間，成交量是在回升的，但并不是最近成交的，它可能是去年12月末受疫情影響或春節(jié)影響積累的成交，離深圳市場正常的成交還比較遠。”一位不愿具名的地產(chǎn)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。

“近期帶看和成交多，是因為有些指導(dǎo)價的筍盤，這些筍盤去化掉之后，帶看量還是會降下來。”某大型中介工作人員銀經(jīng)理在接受記者采訪時表示，說白了，現(xiàn)在的市場就是撿漏，沒有漏可撿了就會繼續(xù)觀望。

銀經(jīng)理表示，現(xiàn)在這個市場就是著急賣的降價，不著急的就正常掛盤觀望。

對于春節(jié)后的市場，有地產(chǎn)中介在社交媒體上分享，通過最近幾天的觀察，有些業(yè)主撤盤不賣、有些業(yè)主節(jié)后漲價，市面上的筍盤已消費得所剩無幾。很多業(yè)主并不是不想賣了，而是短期內(nèi)不想賣了，都在賭3月會出利好政策，期待市場好轉(zhuǎn)。

銀經(jīng)理向記者分享了其近期關(guān)注到的一套成交正在走流程的房源。“最近南山蛇口片區(qū)的一套兩房，業(yè)主開始是高于指導(dǎo)價賣的，報價735萬元，賣不掉，一直降，后來成交價低于指導(dǎo)價大概70萬元，低于指導(dǎo)價10%才成交。”

“但這種只能說是個例，比如出來一套位置不錯的筍盤，這樣客戶會多一些，可能很快就秒沒。”

銀經(jīng)理強調(diào)，“秒沒的前提，還是價格”。據(jù)其觀察，大概兩個月前，低于指導(dǎo)價的房源挺多的，這兩個月就少了。地段好的基本上在指導(dǎo)價左右，地段不好的跟指導(dǎo)價相比差額會多一點。

指導(dǎo)價會調(diào)整嗎？

實際上，自兩年前深圳率先發(fā)布二手房成交參考價后，諸如廣州、寧波、西安等城市也先后跟進。

克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時曾表示，目前廣州等多個城市二手房參考價在實際執(zhí)行中已經(jīng)取消，只有深圳還在嚴格執(zhí)行，這在某種程度上加大了購房者首付款壓力，并且從調(diào)控政策來看，深圳是目前調(diào)控最為嚴格的城市，這與過去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。

如文章開頭所述，深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定”，但前述不愿具名地產(chǎn)人士表示，大家目前都在等政策，深圳應(yīng)該會出政策，并且政策力度可能還比較大，相對比較全面。

鄭叔倫認為，指導(dǎo)價調(diào)整有其合理性，很多樓盤指導(dǎo)價與實際成交價差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先，而且大多數(shù)是向下調(diào)整。

“以往經(jīng)驗表明，政府對于政策調(diào)整非常謹慎，這也是去年指導(dǎo)價未調(diào)的重要原因。”鄭叔倫說。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，2023年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來看，除少數(shù)片區(qū)明顯降價以外，深圳大部分區(qū)域的房價仍明顯高于2020年的房價水平。對于深圳調(diào)控政策能否松動，比如入戶3年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年、增值稅5年免征期等，目前來看松動的可能性比較小。

對于2023年深圳樓市走勢，深房中協(xié)近期也進行了一個小范圍投票調(diào)研，截至2月8日，參與投票人數(shù)超300人，其中有40%投票者認為今年樓市會漲，但漲幅會非常?。?7%的購房者認為會大幅反彈，因為需求壓抑太久了；還有約16%的投票者認為會下降，高位購入房產(chǎn)的限購時間滿，沖擊市場。

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