深圳3595個(gè)小區(qū)被“指導(dǎo)”兩年：有房源降200萬(wàn)未脫手

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)取消嗎？”“會(huì)有指導(dǎo)價(jià)三周年嗎？”

這兩年的2月8日，對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)言，變成了一個(gè)值得關(guān)注和紀(jì)念的日子。每到2月8日，市場(chǎng)上關(guān)于指導(dǎo)價(jià)調(diào)整、取消熱議至沸。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項(xiàng)重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)上將之通俗地稱為指導(dǎo)價(jià)。

彼時(shí)，深圳市住建局在方案公布時(shí)曾解釋說(shuō)明，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況每年做出調(diào)整。

2月8日，南都·灣財(cái)社記者通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線提問(wèn)，獲得了深圳市住建局工作人員的回應(yīng)：“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。”

2月8日，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，指導(dǎo)價(jià)原則是一年一調(diào)，去年節(jié)后住建局表示將做調(diào)整并于近期發(fā)布，但最后去年一整年都未發(fā)布；今年說(shuō)得更為保守，最終發(fā)布與否可能更多取決于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)。以目前政府對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度看，如果市場(chǎng)仍然保持低迷，調(diào)整的概率可能較大。

深圳，市民從一處人行天橋經(jīng)過(guò)，背后不遠(yuǎn)處是一個(gè)在建樓盤 視覺中國(guó)圖

政策效果非常顯著

這兩年，亦是因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)的實(shí)施和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，業(yè)主、購(gòu)房者、中介、房企人士等各方關(guān)聯(lián)者的心態(tài)甚至生活，都發(fā)生了很大變化。

有業(yè)主懊悔當(dāng)初沒賣房子，有購(gòu)房者自嘆“高位站崗”，有經(jīng)紀(jì)人被迫離開地產(chǎn)行業(yè)，而有的房企原本屬于行政、財(cái)務(wù)等方面的工作人員，也不得不“全民營(yíng)銷”，參與到新房的銷售戰(zhàn)線中去。

各方博弈之下，2022年深圳二手房成交接近腰斬。

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬；月均成交僅約1808套，日均成交量約59套。

從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬(wàn)平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海的1334萬(wàn)平方米、1330萬(wàn)平方米。

鄭叔倫觀察分析，這兩年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，二手房經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的歷史低谷，價(jià)格也出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，很多樓盤成交價(jià)已經(jīng)在參考價(jià)附近，甚至低于參考價(jià)，政策效果可以說(shuō)非常顯著。

距高點(diǎn)降200萬(wàn)未賣出

“現(xiàn)在有點(diǎn)后悔前年沒賣房子，感覺以后沒機(jī)會(huì)漲那么高了。”

這幾天，林晨（化名）有點(diǎn)煩躁，她將名下位于深圳市寶安區(qū)的一套房源交給了中介幫忙出租。但掛牌幾天，林晨通過(guò)中介方面沒有獲得任何帶看客戶，這也讓其再次后悔起此前市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)沒賣房的決定。

林晨說(shuō)因?yàn)樽约菏窍霌Q更小的房子，所以高位換劃算。在林晨看來(lái)，前年自家房子最高時(shí)可以賣到750萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)兩年市場(chǎng)調(diào)整，不僅價(jià)格降到了500多萬(wàn)元，而且交易難度也大大提升，自己錯(cuò)失了難得的機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，二手房成交參考價(jià)發(fā)布之后，政策效果也并非立竿見影。

彼時(shí)，市場(chǎng)上各方對(duì)于新政策威力，并沒有打開想象空間。有不少網(wǎng)友在社交平臺(tái)上調(diào)侃稱，“這價(jià)格你到時(shí)給我找出成交的一套出來(lái)”“價(jià)格有點(diǎn)不真實(shí)，哪里有這么便宜的房?jī)r(jià)”“如果這個(gè)價(jià)錢業(yè)主愿意賣，那可得快搶啊。”

市場(chǎng)的掛牌價(jià)甚至還在一度走高，直到幾個(gè)月后，銀行貸款評(píng)估價(jià)與二手房成交參考價(jià)格強(qiáng)制掛鉤之后，調(diào)控威力才漸顯。

從這套位于寶安區(qū)的房源近兩年的調(diào)價(jià)過(guò)程，基本可以窺得指導(dǎo)價(jià)的發(fā)力過(guò)程。

該套房源首次掛牌出售是在二手房參考價(jià)頒布的一個(gè)月后，價(jià)格為900萬(wàn)元。此后的一個(gè)月內(nèi)，業(yè)主兩次分別上調(diào)了18萬(wàn)元、42萬(wàn)元，在2021年4月時(shí)，這套房源掛牌價(jià)達(dá)到了最高值960萬(wàn)元。

此后近兩年內(nèi)，這套房源便進(jìn)入了價(jià)格下調(diào)周期，前后下調(diào)了8次，去年年中最大下調(diào)幅度達(dá)到120萬(wàn)元。如今，業(yè)主掛牌價(jià)是739萬(wàn)元，距離兩年前的高點(diǎn)已下調(diào)超200萬(wàn)元，降幅比例超20%，但依舊未成功售出。

近期二手房交易走高

但另一個(gè)事實(shí)是，相比春節(jié)假期前，近期二手房交易量明顯走高。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱深房中協(xié)）近日公布了2023年第5周周報(bào)（1.30-2.5），二手房交易量快速回升，全市二手房（含自助）錄得560套，環(huán)比增長(zhǎng)214.6%。

“現(xiàn)在開工的這一周多時(shí)間，成交量是在回升的，但并不是最近成交的，它可能是去年12月末受疫情影響或春節(jié)影響積累的成交，離深圳市場(chǎng)正常的成交還比較遠(yuǎn)。”一位不愿具名的地產(chǎn)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。

“近期帶看和成交多，是因?yàn)橛行┲笇?dǎo)價(jià)的筍盤，這些筍盤去化掉之后，帶看量還是會(huì)降下來(lái)。”某大型中介工作人員銀經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，說(shuō)白了，現(xiàn)在的市場(chǎng)就是撿漏，沒有漏可撿了就會(huì)繼續(xù)觀望。

銀經(jīng)理表示，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)就是著急賣的降價(jià)，不著急的就正常掛盤觀望。

對(duì)于春節(jié)后的市場(chǎng)，有地產(chǎn)中介在社交媒體上分享，通過(guò)最近幾天的觀察，有些業(yè)主撤盤不賣、有些業(yè)主節(jié)后漲價(jià)，市面上的筍盤已消費(fèi)得所剩無(wú)幾。很多業(yè)主并不是不想賣了，而是短期內(nèi)不想賣了，都在賭3月會(huì)出利好政策，期待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

銀經(jīng)理向記者分享了其近期關(guān)注到的一套成交正在走流程的房源。“最近南山蛇口片區(qū)的一套兩房，業(yè)主開始是高于指導(dǎo)價(jià)賣的，報(bào)價(jià)735萬(wàn)元，賣不掉，一直降，后來(lái)成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)大概70萬(wàn)元，低于指導(dǎo)價(jià)10%才成交。”

“但這種只能說(shuō)是個(gè)例，比如出來(lái)一套位置不錯(cuò)的筍盤，這樣客戶會(huì)多一些，可能很快就秒沒。”

銀經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，“秒沒的前提，還是價(jià)格”。據(jù)其觀察，大概兩個(gè)月前，低于指導(dǎo)價(jià)的房源挺多的，這兩個(gè)月就少了。地段好的基本上在指導(dǎo)價(jià)左右，地段不好的跟指導(dǎo)價(jià)相比差額會(huì)多一點(diǎn)。

指導(dǎo)價(jià)會(huì)調(diào)整嗎？

實(shí)際上，自兩年前深圳率先發(fā)布二手房成交參考價(jià)后，諸如廣州、寧波、西安等城市也先后跟進(jìn)。

克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)曾表示，目前廣州等多個(gè)城市二手房參考價(jià)在實(shí)際執(zhí)行中已經(jīng)取消，只有深圳還在嚴(yán)格執(zhí)行，這在某種程度上加大了購(gòu)房者首付款壓力，并且從調(diào)控政策來(lái)看，深圳是目前調(diào)控最為嚴(yán)格的城市，這與過(guò)去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。

如文章開頭所述，深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定”，但前述不愿具名地產(chǎn)人士表示，大家目前都在等政策，深圳應(yīng)該會(huì)出政策，并且政策力度可能還比較大，相對(duì)比較全面。

鄭叔倫認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)調(diào)整有其合理性，很多樓盤指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購(gòu)房的原則看，剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先，而且大多數(shù)是向下調(diào)整。

“以往經(jīng)驗(yàn)表明，政府對(duì)于政策調(diào)整非常謹(jǐn)慎，這也是去年指導(dǎo)價(jià)未調(diào)的重要原因。”鄭叔倫說(shuō)。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，2023年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來(lái)看，除少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外，深圳大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)仍明顯高于2020年的房?jī)r(jià)水平。對(duì)于深圳調(diào)控政策能否松動(dòng)，比如入戶3年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年、增值稅5年免征期等，目前來(lái)看松動(dòng)的可能性比較小。

對(duì)于2023年深圳樓市走勢(shì)，深房中協(xié)近期也進(jìn)行了一個(gè)小范圍投票調(diào)研，截至2月8日，參與投票人數(shù)超300人，其中有40%投票者認(rèn)為今年樓市會(huì)漲，但漲幅會(huì)非常?。?7%的購(gòu)房者認(rèn)為會(huì)大幅反彈，因?yàn)樾枨髩阂痔昧耍贿€有約16%的投票者認(rèn)為會(huì)下降，高位購(gòu)入房產(chǎn)的限購(gòu)時(shí)間滿，沖擊市場(chǎng)。

封面圖片來(lái)源：視覺中國(guó)圖