二手房“變現(xiàn)難”調(diào)查：廣州投資客，96平米降100萬(wàn)；南京業(yè)主，73平米降63萬(wàn)…

每經(jīng)記者 黃婉銀  王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

二手房難賣！多個(gè)城市待售掛牌量達(dá)10萬(wàn)-15萬(wàn)套。北京、重慶、天津、蘇州、廣州、南京、西安等10余個(gè)城市二手房掛牌量均超過(guò)10萬(wàn)套，其中重慶、天津等多個(gè)城市掛牌量甚至均突破15萬(wàn)套。

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個(gè)月的那塊石頭終于落地。為了賣掉南京這套房，張華前前后后降價(jià)超過(guò)60萬(wàn)元。

今年下半年以來(lái)，多個(gè)城市都有像張華一樣，需要降價(jià)才能賣掉二手房的業(yè)主。無(wú)論是曾經(jīng)房?jī)r(jià)一騎絕塵的深圳、杭州，還是處于房?jī)r(jià)洼地的衛(wèi)星城市、郊區(qū)，二手房?jī)r(jià)格下跌勢(shì)頭仍持續(xù)。

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價(jià)格同比上漲1.3%，但環(huán)比已連降兩月，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比環(huán)比均持續(xù)下降[1]。

與此同時(shí)，各地待售的二手房掛牌量持續(xù)攀升。在鏈家平臺(tái)上，目前已經(jīng)有廣州、杭州、蘇州、南京、天津、重慶、合肥等十余個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中南京、天津、重慶等多個(gè)城市掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套。

降價(jià)，成為很多二手房業(yè)主賣房路上不得不考慮的動(dòng)作。而降價(jià)一旦開(kāi)始，就成為一場(chǎng)新的價(jià)格內(nèi)耗。如廣州兩個(gè)隔壁小區(qū)的業(yè)主互相跟降掛牌價(jià)，最近3個(gè)月調(diào)價(jià)5次；鄭州有小區(qū)業(yè)主的最新二手房源掛牌價(jià)比去年買入價(jià)低了15萬(wàn)元。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試，壓力值為負(fù)數(shù)時(shí)可以理解為“爆倉(cāng)”。該測(cè)試顯示，深圳鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區(qū)目前的平均價(jià)格壓力值均為負(fù)數(shù)，即均價(jià)已經(jīng)低于持有成本。2017年至今買房的深圳業(yè)主，預(yù)計(jì)有八成以上都扛不住樓市再跌10%了[2]。

廣州增城投資客，半價(jià)出售兩套房

增城區(qū)位于廣州的東邊，距離市中心珠江新城車程約30-50公里。2016年以來(lái)，借整體房?jī)r(jià)飛漲和政策利好的東風(fēng)，增城樓市如日中天，成交均價(jià)從單價(jià)幾千元一路突破到3萬(wàn)元。

由于連通增城和廣州市區(qū)的地鐵21號(hào)線、穗莞深城際軌道等交通利好逐漸兌現(xiàn)，以及不限購(gòu)、不限貸的上車和投資優(yōu)勢(shì)，使得眾多的剛需和投資客涌入增城。

程先生就是其中一位投資客，他一口氣在增城、黃埔全款購(gòu)入了多套新房，其中兩套都在靠近地鐵21號(hào)線鳳崗站的保利中航城二期?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》每經(jīng)頭條記者了解到，該項(xiàng)目2019年入市銷售時(shí)，均價(jià)為2萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米。

以買入均價(jià)2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，程先生一套房在2019年的買入價(jià)約193萬(wàn)元。今年程先生準(zhǔn)備出售增城的三套房子，年初兩套保利中航城二期的房子掛牌價(jià)都在210萬(wàn)元左右。

廣州保利中航城小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

8月前后，因?yàn)樾枰Y金周轉(zhuǎn)，程先生先賣掉附近一套房后，又一口氣將保利中航城二期兩套房子降至123萬(wàn)元出售，均價(jià)約12775元/平方米，這一價(jià)格較買入價(jià)接近腰斬，也是該小區(qū)目前成交最低價(jià)。

11月初，每經(jīng)頭條記者走訪保利中航城時(shí)，以購(gòu)房者身份從熟悉程先生交易過(guò)程的中介劉斌處了解到，程先生的兩套房都是建面約96平方米的復(fù)式三房，均位于小區(qū)一樓，最終的成交總價(jià)分別為123萬(wàn)元和113萬(wàn)元，成交單價(jià)約11737元/平方米，113萬(wàn)元這套和年初掛牌價(jià)相比，降價(jià)近100萬(wàn)元。但有業(yè)主甚至表示，“這種便宜百年一遇”。

由于程先生自身就是全款買房，加上需要用錢，他要求買家也得付全款。劉斌說(shuō)，這兩套房子當(dāng)天很快就成交，兩位買家也都未去現(xiàn)場(chǎng)看房。“期間有不少客戶詢問(wèn)過(guò)我，但真正能下手的人很少。兩套房子都在1樓，很多人還是有所顧慮。這樣的便宜很難得有，也不是每個(gè)人都能撿得到。”

每經(jīng)頭條記者在保利中航城實(shí)地走訪看到，不同于廣州一般新小區(qū)有1-2層樓的挑高建房（即住房從2樓或3樓開(kāi)始建起），保利中航城的住宅從1樓就開(kāi)始，打開(kāi)房門外面就是樓棟的入戶大堂電梯口，沒(méi)有圍擋和隔斷，從小區(qū)的公區(qū)或綠化叢就能翻進(jìn)一樓的陽(yáng)臺(tái)。

在鏈家平臺(tái)上，保利中航城二期有42套在售房源，掛牌均價(jià)在22780元/平方米，2套歷史成交房源就是程先生出售的那兩套房，他也以一己之力將保利中航城二期的10月參考均價(jià)拉低至15998元/平方米。

保利中航城二期10月參考均價(jià) 圖片來(lái)源：鏈家APP

劉斌透露，保利中航城一期、二期都有不少投資客或者做生意的業(yè)主，缺錢時(shí)就容易大幅降價(jià)賣房套現(xiàn)?？晒?duì)比的是，比保利中航城離地鐵還遠(yuǎn)一些的一個(gè)小區(qū)，均價(jià)都更高，因?yàn)閯傂杩透啵?ldquo;基本是自己住的那種，真正有幾個(gè)人能夠接受虧損個(gè)幾十萬(wàn)去賣房的？”

保利中航城一期近期的成交房源總價(jià)在160萬(wàn)-170萬(wàn)元，曾有業(yè)主因做生意急用錢，一口氣將總價(jià)降到137萬(wàn)元，降價(jià)僅一個(gè)小時(shí)房源就成交了。還有房源掛牌一年不斷降價(jià)至150萬(wàn)元以下仍未賣出，而去年這套房源曾有買家出180萬(wàn)元并包增值稅，業(yè)主當(dāng)時(shí)仍不愿意賣。

蔣佳十分慶幸自己在去年勸父母賣掉了增城的房子。11月10日，她告訴每經(jīng)頭條記者，她們家在新塘沙村附近的一套二手房從2020年初一直掛牌到2021年初，均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米，一個(gè)月里僅一個(gè)看房的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、廣州中原研究發(fā)展部

2021年初，蔣佳預(yù)感到增城房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，周邊一些重要規(guī)劃遲遲未落地，勸父母將房子降價(jià)好置換到抗跌的市區(qū)天河，她也發(fā)現(xiàn)小區(qū)有不少投資客。“我們家隔壁和上面兩層全是投資客，三層12戶，大概就三四戶是自住的。”

均價(jià)降到2.2萬(wàn)元/平方米后，蔣佳家的房子很快就成交了。今年9月，她回看跟她家樓層朝向面積都差不多的戶型成交價(jià)，差價(jià)約50萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究發(fā)展部

南京73平米老房，降價(jià)63萬(wàn)終于賣掉了

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個(gè)月的那塊石頭終于落地。為了賣掉這套房，身為剛需客的張華前前后后降價(jià)超過(guò)60萬(wàn)元。

“今年收入驟減，負(fù)債壓力加大，不得不說(shuō)服父母賣掉家里的二手房來(lái)緩解一部分貸款壓力。”7月2日，張華在和每經(jīng)頭條記者聊起他出售二手房的事情時(shí)仍顯得很無(wú)奈。

為提高曝光度，張華在各種平臺(tái)發(fā)布自己的房源信息

張華是一位90后南京人，早在2020年，他和妻子就準(zhǔn)備購(gòu)入一套新居作為婚房。那一年堪稱新房搖號(hào)大年，包括南京在內(nèi)的熱點(diǎn)城市均多次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象。

當(dāng)時(shí)，張華看中了燕子磯仁恒公園世紀(jì)的新房，均價(jià)38900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到42700元/平方米，這個(gè)價(jià)格被市場(chǎng)稱作“捅破了區(qū)域房?jī)r(jià)天花板”。

即便如此，這個(gè)樓盤在2020年下半年仍然吸引到了超800組有效報(bào)名，中簽率23.7%，開(kāi)盤當(dāng)天基本售罄，張華成為其中的幸運(yùn)兒。

總價(jià)500萬(wàn)元左右的房子，張華給了5成首付，由于張華的妻子婚前還購(gòu)置了一套房，兩個(gè)人的房貸車貸加起來(lái)月供達(dá)到了3萬(wàn)元左右。

當(dāng)然張華也并非硬加杠桿，他是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，在2021年以前，他年收入一直穩(wěn)定在50萬(wàn)元左右，夫妻倆每個(gè)月的工資覆蓋月供基本沒(méi)什么壓力。

但沒(méi)想到的是，去年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)陡然下行，加之疫情等多重因素影響，張華最近一年的年收入銳減到10萬(wàn)元左右。“我們除了工資也沒(méi)有其他什么收入，只能先把家里的老房子賣掉來(lái)還一些貸款，減輕月供壓力。”

張華的新房在2021年初交付入住，但這套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

今年5月，南京出臺(tái)限售松綁新政，將新房限售時(shí)間從原來(lái)的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年。這一政策，也刺激了二手房掛牌量大幅增加。

無(wú)奈之下，張華準(zhǔn)備賣掉一套在南京鼓樓區(qū)四平路義民新村的房子，這是他父母2005年以5000元左右的單價(jià)購(gòu)入的。房子是73.23平方米的三房一衛(wèi)，簡(jiǎn)單裝修，小區(qū)剛剛翻新過(guò)。

不過(guò)兩年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情已經(jīng)截然相反，2020年是買房難，2022年卻是賣房難。張華在2021年底就將這套房子掛牌，最開(kāi)始的掛牌價(jià)是226萬(wàn)元。

雖然掛牌超過(guò)半年，每個(gè)月都會(huì)有兩三組人去看房，但張華一直沒(méi)有遇到有明確意向的買家，房子的掛牌價(jià)格也從最開(kāi)始的226萬(wàn)元多次調(diào)價(jià)至189萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院（單位：天）

這套房源的中介評(píng)價(jià)說(shuō)，“5樓掛價(jià)25809元/平方米就應(yīng)該能感覺(jué)出來(lái)業(yè)主誠(chéng)心了。”義民新村6月的參考均價(jià)環(huán)比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

鏈家網(wǎng)的掛牌信息顯示，跟張華家同面積但戶型為兩房一廳的一套7樓（頂樓）房源，掛牌價(jià)199萬(wàn)元，均價(jià)27009元/平方米，這套房源去年11月的初始掛牌價(jià)格為208萬(wàn)元。

義民新村是1997年建成的老房子，雖然總價(jià)低、保養(yǎng)好，但由于這類房子在南京市場(chǎng)眾多，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，出售的競(jìng)爭(zhēng)壓力無(wú)疑很大，身為地產(chǎn)從業(yè)者的張華有著深刻的感受。

“現(xiàn)在新房都不好賣了，更別說(shuō)二手房，尤其對(duì)于鼓樓區(qū)這類主城區(qū)來(lái)說(shuō)，大部分購(gòu)房需求都屬于置換，而且是從二手房置換到新房，不太愿意買二手。再加上現(xiàn)在南京二手房掛牌量很大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交壓力確實(shí)很大，我們這種老房子除了價(jià)格真的沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院（單位：套、元/㎡）

對(duì)比蘇州，南京的二手房掛牌增量雖然少一些，但成交也表現(xiàn)出跟蘇州一樣的走勢(shì)。從7月初到10月初，南京二手房掛牌量增長(zhǎng)9000套至14.76萬(wàn)套，平均每天有約150套新增掛牌房源。而2019-2021年同期，南京的二手房掛牌量分別為7萬(wàn)套、10萬(wàn)套、13萬(wàn)套。

據(jù)我愛(ài)我家南京研究院統(tǒng)計(jì)，南京7月交易量突破8000套創(chuàng)下今年月度新高，8月成交量近15個(gè)月來(lái)首次實(shí)現(xiàn)同比正向增幅，但9月全市交易量?jī)H6757套，環(huán)比下跌10.5%；10月成交量進(jìn)一步下降至5567套[3]。

中指研究院南京分院高級(jí)分析師趙芊10月10日告訴每經(jīng)頭條記者，在二手房置換退個(gè)稅的政策加持下，后期南京二手房掛牌量或?qū)⒗^續(xù)走高，但是價(jià)格更多是回歸理性。“之前由于市場(chǎng)較好，新房搖號(hào)中簽率低，部分板塊新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛較明顯，二手房掛牌價(jià)較高。隨著市場(chǎng)周期的變化，核心板塊二手房?jī)r(jià)格依然比較堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊板塊價(jià)格下降較為明顯。”

從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)后，二手房客戶不僅有更多的房源對(duì)比，在價(jià)格談判上也更加強(qiáng)勢(shì)。張華就遇到過(guò)幾個(gè)原本對(duì)房源很滿意，但壓價(jià)壓得很夸張的客戶。

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院（單位：套、元/㎡）

賣房過(guò)程對(duì)張華來(lái)說(shuō)無(wú)疑也是一種煎熬，“價(jià)格方面我們一直也在調(diào)整，現(xiàn)在壓力真的蠻大，這套房子如果不賣掉的話，新房子后面月供確實(shí)不知道怎么周轉(zhuǎn)了。挺幾個(gè)月甚至半年可以，再往后面就有點(diǎn)挺不住了。”

最終，張華以163萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了這套房，較最開(kāi)始的掛牌價(jià)降了63萬(wàn)元。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，每一次降價(jià)幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元都是一個(gè)無(wú)比糾結(jié)而艱難的決定。

10多個(gè)城市掛牌量突破10萬(wàn)套

在鏈家平臺(tái)上，目前已經(jīng)有廣州、重慶、南京、天津、合肥、南京、沈陽(yáng)、西安等十余個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中重慶、南京、天津等多個(gè)城市掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套。

6月30日，在蘇州工業(yè)園區(qū)一家中介門店，店長(zhǎng)李梅告訴每經(jīng)頭條記者，“最近二手房業(yè)主問(wèn)得最多的，就是目前市場(chǎng)如何、小區(qū)成交量怎么樣、想換房該怎么做、房子要不要掛出來(lái)、掛多少價(jià)位比較合適等問(wèn)題。”

據(jù)李梅介紹，蘇州限售放松政策出來(lái)那幾天，就有房東陸續(xù)在網(wǎng)上或者進(jìn)門店咨詢，想先掛一下房源試一下，其中也包括2019年房?jī)r(jià)高點(diǎn)買入、剛好被限售的房源業(yè)主。

“房多客少的狀態(tài)也讓二手房買家有更多還價(jià)的底氣，理由也足夠真實(shí)——現(xiàn)在手里錢有限、收入也比之前要低了。兩三百萬(wàn)元的房子砍價(jià)十幾萬(wàn)元都是常見(jiàn)的事兒，如有買家將一套380萬(wàn)的房子砍到了330萬(wàn)。”李梅說(shuō)，交易的平衡點(diǎn)就在于是買家還是賣家更著急。

蘇州工業(yè)園區(qū)的房產(chǎn)中介門店 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊有一個(gè)小區(qū)，其二手房源以往成交總價(jià)都在180萬(wàn)元以上，屬于剛需上車盤，小區(qū)均價(jià)在23900元/平方米左右。但在7月份，一套房源的成交價(jià)已經(jīng)跌破20000元/平方米。最近有一套房源掛了175萬(wàn)元，比同類房源低了好幾十萬(wàn)元，有買家看后對(duì)房源和價(jià)格都比較滿意。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，根據(jù)四大行（樂(lè)有家、世華、貝殼找房、中原）公開(kāi)掛盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤出售二手房源102442套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比10月1日統(tǒng)計(jì)的97402套掛牌房源增加5040套，環(huán)比增長(zhǎng)率為5.2%。市場(chǎng)掛牌量再次上漲，反映出業(yè)主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2萬(wàn)套，環(huán)比上周（10月31日-11月6日）增加948套[5] 。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試，壓力值為負(fù)數(shù)的時(shí)候，可以理解為“爆倉(cāng)”了，深圳的鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區(qū)目前的平均價(jià)格壓力值均為負(fù)數(shù)，換言之，就是均價(jià)已經(jīng)低于持有成本。

據(jù)中原測(cè)算， 2017年至今買房的深圳業(yè)主，預(yù)計(jì)有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。在56個(gè)樣本樓盤中，24個(gè)樓盤價(jià)格壓力值已經(jīng)為負(fù)，出現(xiàn)虧損。一旦平均價(jià)格再跌10%，即便不計(jì)算后續(xù)的貸款利息等成本，那么超過(guò)八成的樓盤價(jià)格也將低于持有成本。

“帶押過(guò)戶”能否激活二手房交易？

7月1日下午，在蘇州吳中區(qū)一新盤售樓處，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔣旭正忙著跟團(tuán)隊(duì)商量線上平臺(tái)的推廣策劃方案。雖然蘇州新政之后客戶到訪量有所增多，但遠(yuǎn)不足以往平均水平。

在蔣旭項(xiàng)目接待的客戶中，大約30%-40%都是考慮賣掉二手房換新房的客戶。但由于二手房源出售難、成交周期長(zhǎng)，也影響到了新房的去化。“我們很多客群雖然現(xiàn)在來(lái)看了，但要買得等到他們把二手房賣掉才可以，這個(gè)周期起碼要半年左右。”

在蔣旭看來(lái)，房子難賣，是因?yàn)槭袌?chǎng)上的存量房比較多，比如他們項(xiàng)目所在板塊的在售二手房數(shù)量是吳中區(qū)最多的。“疫情后業(yè)主對(duì)居住品質(zhì)和衛(wèi)生間等要求的改變，換房的群體基本只會(huì)考慮新盤或次新盤，戶型比較落后、年代比較久的二手樓盤數(shù)量多但接盤群體又少。”

蘇州吳中區(qū)的住宅小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“新政之后，整體客戶量上來(lái)了，但是觀望的人還是蠻多的。對(duì)剛需客戶的觸動(dòng)不大，主要還是改善群體。”8月25日，蘇州柒玖房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司負(fù)責(zé)人李杰接受每經(jīng)頭條記者電話采訪時(shí)表示，近期蘇州新房、二手房市場(chǎng)都比較低迷，8月的成交跟6月份相比市場(chǎng)下滑了差不多一半，跟上個(gè)月比也下降了約30%。

在李杰看來(lái)，當(dāng)下是剛需買房或換房比較好的時(shí)期。兩個(gè)月前，他也將自己在吳江的二手房掛牌，準(zhǔn)備換一套房。前前后后，李杰已經(jīng)多次調(diào)低了自己房子的掛牌價(jià)格，累計(jì)降價(jià)約70萬(wàn)元。

“這套房之前市場(chǎng)好的時(shí)候差不多能賣260萬(wàn)元左右，我現(xiàn)在賣190萬(wàn)元，還帶一個(gè)車位。現(xiàn)在降到我自己都很難接受，但是沒(méi)辦法，看房的人雖然有，能真正到談價(jià)格地步的人很少。”

與此同時(shí)，李杰看中準(zhǔn)備換進(jìn)的房源價(jià)格也在降。“一些著急住的剛需客戶還是會(huì)適時(shí)出手，因?yàn)楝F(xiàn)在貸款利率低，首付款要求也不高。我覺(jué)得蘇州到今年年底之前市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該不會(huì)上浮的，存在繼續(xù)下行的可能。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

10月10日，中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂通過(guò)微信向每經(jīng)頭條記者表示，樓市政策、房貸利率等多方面利好，一定程度上推動(dòng)了二手房掛牌量和成交量的上升，但近幾月多數(shù)城市樓市相關(guān)政策波動(dòng)反復(fù)，對(duì)賣房者和購(gòu)房者的心理都產(chǎn)生了一些影響，加深了觀望等待情緒，這種狀態(tài)短期內(nèi)可能還會(huì)延續(xù)，預(yù)期偏弱以及疫情的不確定性仍是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

如9月中旬，蘇州全域放開(kāi)限購(gòu)政策還出現(xiàn)“一日游”的景象，作為首個(gè)全域放開(kāi)限購(gòu)的“強(qiáng)二線”城市，當(dāng)天蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)就頗為熱鬧，但這樣的熱鬧沒(méi)能持續(xù)過(guò)24小時(shí)。

金珂認(rèn)為，政策端對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)影響需要時(shí)間反應(yīng)，9月全國(guó)各城市頻繁釋放利好政策以穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，蘇州住宅市場(chǎng)也存在一定波動(dòng)，但購(gòu)房者仍存在較濃的觀望等待心理。

為促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，今年以來(lái)，各地持續(xù)放松此前實(shí)施了二手房相關(guān)政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房指導(dǎo)價(jià)退場(chǎng)、加速落地“帶押過(guò)戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等多個(gè)層面支持二手房市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

早在今年5月，蘇州就取消了二手房限售；常州則宣布，從9月1日宣布全面取消二手房限售。不過(guò)，多數(shù)城市采用的方式是縮短二手房限售年限。

事實(shí)上，在去年2月深圳率先推出二手房參考價(jià)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)其作用尚存懷疑態(tài)度。但現(xiàn)實(shí)是，不到一年時(shí)間，該政策便成為不少城市二手房市場(chǎng)交易的一把度量尺和砝碼，真真實(shí)實(shí)把部分二手房房?jī)r(jià)壓到了尺度線上下。

以深圳為例，樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，從2021年10月份開(kāi)始，深圳成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)房源的占比目前在40%~50%，可見(jiàn)市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價(jià)賣”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢(shì)[6]。

顯然，二手房參考價(jià)成為各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此，今年7月，西安成為首個(gè)明確取消二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，此后，合肥等多城跟進(jìn)。目前，除深圳、上海外，西安、廣州、合肥等13城的二手房指導(dǎo)價(jià)已悄然退場(chǎng)。

與此同時(shí)，各地在紛紛松綁此前二手房限售政策的同時(shí)，全新的二手房交易新模式也隨之出現(xiàn)。9月16日，南京全面推行二手房“帶押過(guò)戶”模式。截至推行當(dāng)天，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作，交易價(jià)值超5億元。

但新房表現(xiàn)更為低迷，從克而瑞數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年9月南京商品住宅供應(yīng)69萬(wàn)平方米，同比下降67%；成交50萬(wàn)平方米，同比下降25%，供銷量同比均下降。未來(lái)一段時(shí)間，城市各板塊間的表現(xiàn)也將繼續(xù)分化。

10 月 14 日，佛山二手房“帶押過(guò)戶”貸款業(yè)務(wù)在南海區(qū)率先試點(diǎn)推行；10月13日，工商銀行中山分行攜手貝殼房屋經(jīng)紀(jì)成功發(fā)放了首筆“帶押過(guò)戶”二手住房貸款業(yè)務(wù)；同日，鄭州發(fā)布通知明確，今年10月底前實(shí)現(xiàn)存量房買賣“帶押過(guò)戶”，11月開(kāi)始逐步全面推廣“帶押過(guò)戶”模式。

據(jù)每經(jīng)頭條記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年8月份以來(lái)，已有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式。這其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉9月21日向每經(jīng)頭條記者表示，“帶押過(guò)戶”能夠加速“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，為二手房交易注入了強(qiáng)大的信用背書，暢通了交易流程，促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

需要注意的是，雖然今年以來(lái)各地針對(duì)二手房的政策頻出，部分城市的二手房成交量也出現(xiàn)環(huán)比上漲，但成交量時(shí)漲時(shí)跌、起伏不定的現(xiàn)狀，也預(yù)示著二手市場(chǎng)整體回暖尚需時(shí)日。

11月16日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)頭條記者分析認(rèn)為，“10月份二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量是今年最少的，10月份市場(chǎng)壓力其實(shí)是最大的。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“特別是從二手房的月度交易態(tài)勢(shì)看，此前幾個(gè)月，一些城市二手房有一波較好的活躍行情，但后續(xù)月份類似活躍態(tài)勢(shì)有所減弱。各地要積極宣傳二手房交易免個(gè)稅、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市場(chǎng)。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時(shí)性的，新房行情偏弱，二手房也明顯會(huì)受影響。”

激活二手房市場(chǎng)，未來(lái)還會(huì)有哪些招數(shù)？

（應(yīng)受訪者要求，文中劉斌、蔣佳、張華、鄭林、李梅、蔣旭為化名）

記者|黃婉銀 王佳飛

編輯|魏文藝

統(tǒng)籌編輯|易啟江 

視覺(jué)|蔡沛君

視頻編輯|張軼

排版|魏文藝

記者手記 | 安心過(guò)好自己的生活才是穩(wěn)賺不賠的事情

房子是絕大多數(shù)普通人一輩子最重要的資產(chǎn)之一，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲還是市場(chǎng)下行都會(huì)引起心態(tài)的波動(dòng)。當(dāng)下，在很多賣家糾結(jié)是否割肉賣房時(shí)，買家也在焦慮該不該買房或換房，既擔(dān)憂市場(chǎng)繼續(xù)下行又怕錯(cuò)過(guò)筍盤。

在近幾個(gè)月的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，各地二手房掛牌量激增下，降價(jià)賣房雖然是大勢(shì)，但不同區(qū)域的降價(jià)幅度也存在差異。核心城市大部分降價(jià)是相對(duì)于前兩三年的高位，只有個(gè)別洼地區(qū)域個(gè)別樓盤跌破買入價(jià)，業(yè)主急于套現(xiàn)而降價(jià)的房源要么很難搶到要么存在一定瑕疵。

買方市場(chǎng)讓買家有足夠的時(shí)間和機(jī)會(huì)選擇心儀的房源，對(duì)于剛需自住群體來(lái)說(shuō)，不用過(guò)于焦慮未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)，住房仍然是一個(gè)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的需求，平穩(wěn)的市場(chǎng)也是一個(gè)有利的交易環(huán)境。

正如記者在蘇州采訪時(shí)遇到的一位業(yè)主，他在2019年高點(diǎn)以總價(jià)360萬(wàn)元買入了蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一套二手房，今年為了換學(xué)區(qū)房，以320萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了。不過(guò)這個(gè)客戶說(shuō)，今年買的學(xué)區(qū)房也比去年買的時(shí)候便宜了一些，兩兩相抵倒也沒(méi)有虧什么。

賣房和買房只是一個(gè)過(guò)程，無(wú)論是“早買早享受”還是“等等黨”，做好決定就無(wú)需過(guò)于焦慮市場(chǎng)形勢(shì)，安心過(guò)好自己的生活才是穩(wěn)賺不賠的事情。

參考資料：

[1] 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2022年10月份70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》

[2] 深圳中原研究中心《2022深圳二手房?jī)r(jià)格壓力測(cè)試報(bào)告》

[3] 我愛(ài)我家南京研究院《2022年（1-10月）南京二手房成交熱門小區(qū)TOP100榜》

[4] 貝殼研究院《樓市月報(bào)》

[5] 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)2022年第44周周報(bào)》

[6] 樂(lè)有家研究中心《2022年上半年深圳樓市報(bào)告》

｜本文版權(quán)歸“每經(jīng)頭條” 所有｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)制圖