二手房“變現(xiàn)難”，每經(jīng)記者實地調(diào)查：廣州投資客96m2降100萬；南京業(yè)主73m2降63萬

每經(jīng)記者 黃婉銀 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉南京這套房，張華前前后后降價超過60萬元。

2022年下半年以來，多個城市都有像張華一樣，需要降價才能賣掉二手房的業(yè)主。無論是曾經(jīng)房價一騎絕塵的深圳、杭州，還是處于房價洼地的衛(wèi)星城市、郊區(qū)，二手房價格下跌勢頭仍持續(xù)。

11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價格同比上漲1.3%，但環(huán)比已連降兩月，二三線城市二手住宅價格同比環(huán)比均持續(xù)下降。

與此同時，各地待售的二手房掛牌量持續(xù)攀升。在鏈家平臺上，目前已經(jīng)有廣州、杭州、蘇州、南京、天津、重慶、合肥等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中南京、天津、重慶等城市掛牌量已經(jīng)突破15萬套。

降價，成為很多二手房業(yè)主賣房路上不得不考慮的動作。而降價一旦開始，就成為一場新的價格內(nèi)耗。如廣州兩個隔壁小區(qū)的業(yè)主互相跟降掛牌價，最近3個月調(diào)價5次；鄭州有小區(qū)業(yè)主的最新二手房源掛牌價比2021年買入價低了15萬元。

11月15日，深圳中原研究中心推出一份二手房價格壓力測試，壓力值為負數(shù)時可以理解為“爆倉”。該測試顯示，深圳鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區(qū)目前的平均價格壓力值均為負數(shù)，即均價已經(jīng)低于持有成本。2017年至今買房的深圳業(yè)主，預(yù)計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。

廣州增城投資客半價出售

增城區(qū)位于廣州的東邊，距離市中心珠江新城車程約30~50公里。2016年以來，借整體房價飛漲和政策利好的東風(fēng)，增城樓市如日中天，成交均價從單價幾千元一路突破到3萬元。

由于連通增城和廣州市區(qū)的地鐵21號線、穗莞深城際軌道等交通利好逐漸兌現(xiàn)，以及不限購、不限貸的上車和投資優(yōu)勢，使得眾多剛需和投資客涌入增城。

程先生就是其中一位投資客，他一口氣在增城、黃埔全款購入多套新房，其中兩套在靠近地鐵21號線鳳崗站的保利中航城二期?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，該項目2019年入市銷售時均價為2萬~2.6萬元/平方米。

以買入均價2萬元/平方米計算，程先生一套房在2019年的買入價約193萬元。2022年程先生準備出售增城的三套房子，年初兩套保利中航城二期的房子掛牌價都在210萬元左右。

8月前后，因為需要資金周轉(zhuǎn)，程先生先賣掉附近一套房后，又一口氣將保利中航城二期兩套房子降至123萬元出售，均價約12775元/平方米，這一價格較買入價接近腰斬，也是該小區(qū)目前成交最低價。

11月初，記者走訪保利中航城時，以購房者身份從熟悉程先生交易過程的中介劉斌處了解到，程先生的兩套房都是建面約96平方米的復(fù)式三房，均位于小區(qū)一樓，最終的成交總價分別為123萬元和113萬元，成交單價約11737元/平方米，113萬元這套和年初掛牌價相比降價近100萬元。有業(yè)主甚至表示，“這種便宜百年一遇”。

由于程先生自身就是全款買房，加上需要用錢，他要求買家也得付全款。劉斌說，這兩套房子當天很快就成交，兩位買家都未去現(xiàn)場看房。“期間有不少客戶詢問過我，但真正能下手的人很少。兩套房子都在1樓，很多人還是有所顧慮。這樣的便宜很難得有，也不是每個人都能撿得到。”

記者在保利中航城實地走訪看到，不同于廣州一般新小區(qū)有1~2層樓的挑高建房（即住房從2樓或3樓開始建起），保利中航城的住宅從1樓就開始，打開房門外面就是樓棟的入戶大堂電梯口，沒有圍擋和隔斷，從小區(qū)的公區(qū)或綠化叢就能翻進一樓的陽臺。

在鏈家平臺上，保利中航城二期有42套在售房源，掛牌均價在22780元/平方米，2套歷史成交房源就是程先生出售的那兩套房，他也以一己之力將保利中航城二期的10月參考均價拉低至15998元/平方米。

劉斌透露，保利中航城一期二期都有不少投資客或者做生意的業(yè)主，缺錢時就容易大幅降價賣房套現(xiàn)?？晒Ρ鹊氖?，比保利中航城離地鐵還遠一些的一個小區(qū)，均價都更高，因為剛需客更多，“基本是自己住的那種，真正有幾個人能夠接受虧損幾十萬去賣房？”

保利中航城一期近期的成交房源總價在160萬~170萬元，曾有業(yè)主因做生意急用錢，一口氣將總價降到137萬元，降價僅一個小時房源就成交了。還有房源掛牌一年不斷降價至150萬元以下仍未賣出，而2021年這套房源曾有買家出180萬元并包增值稅，業(yè)主當時仍不愿意賣。

蔣佳十分慶幸2021年勸父母賣掉了增城的房子。11月10日，她告訴記者，她們家在新塘沙村附近的一套二手房從2020年初一直掛牌到2021年初，均價2.4萬元/平方米，一個月時間僅一個人來看房。

2021年初，蔣佳預(yù)感到增城房價已經(jīng)見頂，周邊一些重要規(guī)劃遲遲未落地，勸父母將房子降價，置換到抗跌的市區(qū)天河，她也發(fā)現(xiàn)小區(qū)有不少投資客。“我們家隔壁和上面兩層全是投資客，三層12戶，大概就三四戶是自住。”

均價降到2.2萬元/平方米后，蔣佳家的房子很快就成交了。2022年9月，她回看跟她家樓層朝向面積都差不多的戶型成交價，差價約50萬元。

南京一老房降63萬賣掉

把房子賣掉的那一刻，懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉這套房，身為剛需客的張華前前后后降價超過60萬元。

“2022年收入驟減，負債壓力加大，不得不說服父母賣掉家里的二手房來緩解一部分貸款壓力。”7月2日，張華在和記者聊起他出售二手房的事時仍顯得很無奈。

張華是一位“90后”南京人，早在2020年，他和妻子就準備購入一套新居作為婚房。那一年堪稱新房搖號大年，包括南京在內(nèi)的熱點城市均多次出現(xiàn)樓市“萬人搖”現(xiàn)象。

當時，張華看中了燕子磯仁恒公園世紀的新房，均價38900元/平方米，最高價達到42700元/平方米，這個價格被市場稱作“捅破了區(qū)域房價天花板”。

即便如此，這個樓盤在2020年下半年仍然吸引到超800組有效報名，中簽率23.7%，開盤當天基本售罄，張華成為其中的幸運兒。

總價500萬元左右的房子，張華給了五成首付，由于張華的妻子婚前還購置了一套房，兩個人的房貸車貸加起來月供達到3萬元左右。

當然張華也并非硬加杠桿，他是一個地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，在2021年以前，他年收入一直穩(wěn)定在50萬元左右，夫妻倆每個月的工資覆蓋月供基本沒什么壓力。

沒想到的是，2021年開始房地產(chǎn)行業(yè)陡然下行，加之疫情等因素影響，張華最近一年的年收入銳減到10萬元左右。“我們除了工資也沒有其他什么收入，只能先把家里的老房子賣掉來還一些貸款，減輕月供壓力。”

張華的新房在2021年初交付入住，但這套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

2022年5月，南京出臺限售松綁新政，將新房限售時間從原來的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年。這一政策也刺激了二手房掛牌量大幅增加。

無奈之下，張華準備賣掉一套在南京鼓樓區(qū)四平路義民新村的房子，這是他父母2005年以5000元/平方米左右的單價購入的。房子是73.23平方米的三房一衛(wèi)，簡單裝修，小區(qū)剛剛翻新過。

不過兩年時間，房地產(chǎn)市場行情已經(jīng)截然相反，2020年是買房難，2022年卻是賣房難。張華在2021年底就將這套房子掛牌，最開始的掛牌價是226萬元。

雖然掛牌超過半年，每個月都會有兩三組人去看房，但張華一直沒有遇到有明確意向的買家，房子的掛牌價格也從最開始的226萬元多次調(diào)價至189萬元。

這套房源的中介評價說：“5樓掛價25809元/平方米就應(yīng)該能感覺出來業(yè)主誠心了。”義民新村6月的參考均價環(huán)比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

鏈家網(wǎng)的掛牌信息顯示，跟張華家同面積但戶型為兩房一廳的一套7樓（頂樓）房源，掛牌價199萬元，均價27009元/平方米，這套房源2021年11月的初始掛牌價格為208萬元。

義民新村是1997年建成的老房子，雖然總價低、保養(yǎng)好，但由于這類房子在南京市場眾多，在當下的市場環(huán)境下，出售的競爭壓力無疑很大，身為地產(chǎn)從業(yè)者的張華有著深刻的感受。

“現(xiàn)在新房都不好賣了，更別說二手房，尤其對于鼓樓區(qū)這類主城區(qū)來說，大部分購房需求都屬于置換，而且是從二手房置換到新房，不太愿意買二手。再加上現(xiàn)在南京二手房掛牌量很大，競爭激烈，成交壓力確實很大，我們這種老房子除了價格真的沒什么競爭力。”

對比蘇州，南京的二手房掛牌增量雖然少一些，但成交也表現(xiàn)出跟蘇州一樣的走勢。從7月初到10月初，南京二手房掛牌量增長9000套至14.76萬套，平均每天有約150套新增掛牌房源。而2019~2021年同期，南京的二手房掛牌量分別為7萬套、10萬套、13萬套。

據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計，南京7月交易量突破8000套創(chuàng)下2022年月度新高，8月成交量近15個月來首次實現(xiàn)同比正向增幅，但9月全市交易量僅6757套，環(huán)比下跌10.5%；10月成交量進一步下降至5567套。

中指研究院南京分院高級分析師趙芊10月10日告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在二手房置換退個稅的政策加持下，后期南京二手房掛牌量或?qū)⒗^續(xù)走高，但是價格更多是回歸理性。“之前由于市場較好，新房搖號中簽率低，部分板塊新房與二手房價格倒掛較明顯，二手房掛牌價較高。隨著市場周期的變化，核心板塊二手房價格依然比較堅挺，遠郊板塊價格下降較為明顯。”

從賣方市場到買方市場后，二手房客戶不僅有更多的房源對比，在價格談判上也更加強勢。張華就遇到過幾個原本對房源很滿意，但壓價壓得很夸張的客戶。

賣房過程對張華來說無疑也是一種煎熬，“價格方面我們一直也在調(diào)整，現(xiàn)在壓力真的蠻大，這套房子如果不賣掉的話，新房子后面月供確實不知道怎么周轉(zhuǎn)了。挺幾個月甚至半年可以，再往后面就有點挺不住了。”

最終，張華以163萬元的價格賣掉了這套房，較最開始的掛牌價降了63萬元。對于普通人來說，每一次降價幾萬甚至幾十萬元都是一個無比糾結(jié)而艱難的決定。

多城掛牌量突破10萬套

在鏈家平臺上，目前已經(jīng)有廣州、重慶、南京、天津、合肥、南京、沈陽、西安等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、南京、天津等城市掛牌量已經(jīng)突破15萬套。

6月30日，在蘇州工業(yè)園區(qū)一家中介門店，店長李梅告訴記者：“最近二手房業(yè)主問得最多的就是目前市場如何、小區(qū)成交量怎么樣、想換房該怎么做、房子要不要掛出來、掛多少價位比較合適等。”

據(jù)李梅介紹，蘇州限售放松政策出來那幾天，就有房東陸續(xù)在網(wǎng)上或者進門店咨詢，想先掛一下房源試一下，其中也包括2019年房價高點買入、剛好被限售的房源業(yè)主。

“房多客少的狀態(tài)也讓二手房買家有更多還價的底氣，理由也足夠真實——現(xiàn)在手里錢有限、收入也比之前低了。兩三百萬元的房子砍價十幾萬元都是常見的事兒，如有買家將一套380萬元的房子砍到330萬元。”李梅說，交易的平衡點就在于是買家還是賣家更著急。

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊有一個小區(qū)，其二手房源以往成交總價都在180萬元以上，屬于剛需上車盤，小區(qū)均價在23900元/平方米左右。但在7月份，一套房源的成交價已經(jīng)跌破20000元/平方米。最近有一套房源掛了175萬元，比同類房源低了好幾十萬元，有買家看后對房源和價格都比較滿意。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售二手房源102442套（存重復(fù)房源，后同），對比10月1日統(tǒng)計的97402套掛牌房源增加5040套，環(huán)比增長率為5.2%。市場掛牌量再次上漲，反映出業(yè)主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2萬套，環(huán)比上周（10月31日-11月6日）增加948套。

11月15日，深圳中原研究中心推出一份二手房價格壓力測試，壓力值為負數(shù)的時候，可以理解為“爆倉”，深圳的鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區(qū)目前的平均價格壓力值均為負數(shù)，換言之，就是均價已經(jīng)低于持有成本。

據(jù)中原測算，2017年至今買房的深圳業(yè)主，預(yù)計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。在56個樣本樓盤中，24個樓盤價格壓力值已經(jīng)為負，出現(xiàn)虧損。一旦平均價格再跌10%，即便不計算后續(xù)的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本。

“帶押過戶”能否激活交易？

7月1日下午，在蘇州吳中區(qū)一新盤售樓處，項目負責(zé)人蔣旭正忙著跟團隊商量線上平臺的推廣策劃方案。雖然蘇州新政之后客戶到訪量有所增多，但遠不足以往平均水平。

在蔣旭項目接待的客戶中，大約30%~40%都是考慮賣掉二手房換新房的客戶。但由于二手房源出售難、成交周期長，也影響到新房的去化。“我們很多客群雖然現(xiàn)在來看了，但要買得等到他們把二手房賣掉才可以，這個周期起碼要半年左右。”

在蔣旭看來，房子難賣，是因為市場上的存量房比較多，比如他們項目所在板塊的在售二手房數(shù)量是吳中區(qū)最多的。“疫情后業(yè)主對居住品質(zhì)和衛(wèi)生間等要求的改變，換房的群體基本只會考慮新盤或次新盤，戶型比較落后、年代比較久的二手樓盤數(shù)量多但接盤群體又少。”

“新政之后，整體客戶量上來了，但是觀望的人還是蠻多。對剛需客戶的觸動不大，主要還是改善群體。”8月25日，蘇州柒玖房產(chǎn)營銷策劃有限公司負責(zé)人李杰接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，近期蘇州新房、二手房市場都比較低迷，8月的成交跟6月相比市場下滑了差不多一半，跟上個月比也下降了約30%。 在李杰看來，當下是剛需買房或換房比較好的時期。兩個月前，他也將自己在吳江的二手房掛牌，準備換一套房。前前后后，李杰已經(jīng)多次調(diào)低了自己房子的掛牌價格，累計降價約70萬元。

“這套房之前市場好的時候差不多能賣260萬元左右，我現(xiàn)在賣190萬元，還帶一個車位。現(xiàn)在降到我自己都很難接受，但是沒辦法，看房的人雖然有，能真正到談價格地步的人很少。”

與此同時，李杰看中準備換進的房源價格也在降。“一些著急住的剛需客戶還是會適時出手，因為現(xiàn)在貸款利率低，首付款要求也不高。我覺得蘇州到2022年底之前市場價格應(yīng)該不會上浮，存在繼續(xù)下行的可能。”

10月10日，中指研究院蘇州分院高級分析師金珂通過微信向記者表示，樓市政策、房貸利率等利好，一定程度上推動了二手房掛牌量和成交量上升，但近幾月多數(shù)城市樓市相關(guān)政策波動反復(fù)，對賣房者和購房者的心理都產(chǎn)生了一些影響，加深了觀望等待情緒，這種狀態(tài)短期內(nèi)可能還會延續(xù)，預(yù)期偏弱以及疫情的不確定性仍是影響市場的關(guān)鍵因素。

如9月中旬，蘇州全域放開限購政策還出現(xiàn)“一日游”的景象，作為首個全域放開限購的“強二線”城市，當天蘇州房地產(chǎn)市場反應(yīng)就頗為熱鬧，但這樣的熱鬧沒能持續(xù)過24小時。

金珂認為，政策端對市場的真實影響需要時間反應(yīng)，9月全國各城市頻繁釋放利好政策以穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，蘇州住宅市場也存在一定波動，但購房者仍存在較濃的觀望等待心理。

為促進二手房市場交易，2022年以來，各地持續(xù)放松此前實施的二手房相關(guān)政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房指導(dǎo)價退場、加速落地“帶押過戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等層面支持二手房市場。

早在2022年5月，蘇州就取消了二手房限售；常州則宣布，從9月1日宣布全面取消二手房限售。不過，多數(shù)城市采用的方式是縮短二手房限售年限。

事實上，2021年2月深圳率先推出二手房參考價時，市場對其作用尚存懷疑態(tài)度?，F(xiàn)實是，不到一年時間，該政策便成為不少城市二手房市場交易的一把度量尺和砝碼，真真實實把部分二手房房價壓到了尺度線上下。

以深圳為例，樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，從2021年10月份開始，深圳成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)房源的占比目前在40%~50%，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經(jīng)成為當前深圳二手樓市的大趨勢。

顯然，二手房參考價成為各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此，2022年7月，西安成為首個明確取消二手房指導(dǎo)價的城市，此后，合肥等地跟進。目前，除深圳、上海外，西安、廣州、合肥等13城的二手房指導(dǎo)價已悄然退場。

與此同時，各地在紛紛松綁此前二手房限售政策的同時，全新的二手房交易新模式也隨之出現(xiàn)。9月16日，南京全面推行二手房“帶押過戶”模式。截至推行當天，南京市不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過與中國建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

而新房表現(xiàn)更為低迷，從克而瑞數(shù)據(jù)來看，2022年9月南京商品住宅供應(yīng)69萬平方米，同比下降67%；成交50萬平方米，同比下降25%，供銷量同比均下降。未來一段時間，城市各板塊間的表現(xiàn)也將繼續(xù)分化。

10 月 14 日，佛山二手房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)在南海區(qū)率先試點推行；10月13日，工商銀行中山分行攜手貝殼房屋經(jīng)紀成功發(fā)放了首筆“帶押過戶”二手住房貸款業(yè)務(wù)；同日，鄭州發(fā)布通知明確，2022年10月底前實現(xiàn)存量房買賣“帶押過戶”，11月開始逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉9月21日向記者表示，“帶押過戶”能夠加速“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，為二手房交易注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

需要注意的是，雖然2022年以來各地針對二手房的政策頻出，部分城市的二手房成交量也出現(xiàn)環(huán)比上漲，但成交量時漲時跌、起伏不定的現(xiàn)狀，也預(yù)示著二手市場整體回暖尚需時日。

11月16日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者分析認為：“10月份二手房價格上漲的城市數(shù)量是2022年最少的，10月份市場壓力其實是最大的。”

嚴躍進表示：“特別是從二手房的月度交易態(tài)勢看，此前幾個月，一些城市二手房有一波較好的活躍行情，但后續(xù)月份類似活躍態(tài)勢有所減弱。各地要積極宣傳二手房交易免個稅、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市場。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時性的，新房行情偏弱，二手房也明顯會受影響。”

激活二手房市場，未來還會有哪些招數(shù)？

（應(yīng)受訪者要求，文中劉斌、蔣佳、張華、鄭林、李梅、蔣旭為化名）