金融危機以來最大年度降幅！美國去年成屋銷售總數(shù)下滑近18%，連續(xù)下滑時間創(chuàng)1999年來最長

每經記者 蔡鼎    每經編輯 譚玉涵    

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美東時間1月20日，全美房地產經紀人協(xié)會（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國2022年12月成屋銷售總數(shù)年化降至402萬戶，環(huán)比下滑1.5%，為連續(xù)第11個月下滑，創(chuàng)1999年以來連續(xù)下滑時間最長的一次。此外，402萬戶的單月成屋銷售數(shù)量同比大幅下滑了34%，為2010年11月以來新低，當時美國正艱難應對次貸危機引發(fā)的樓市危機。

就整個2022年來看，美國成屋銷售總數(shù)下降17.8%至503萬戶，為2008年全球金融危機以來最大年度降幅。

美國當前未售成屋庫存的供應量不到3個月

此外，美國成屋的供應緊張仍在一定程度上對價格進行支撐，但漲幅與一年前相比正在縮小。2022年12月，美國成屋銷售價格的中位數(shù)為36.69萬美元，同比上漲2.3%，為連續(xù)130個月同比增長，且是有記錄以來持續(xù)時間最長的一次。36.69萬美元的價格，也是有記錄以來所有年份中的12月最高中位數(shù)售價。

不過，NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，“與2021年相比，全美大約一半的市場可能會向潛在的買家提供價格折扣。”

CNBC報道中稱，問題在于，由于需求疲軟，賣家并未全部進入市場，目前美國成屋庫存也高于一年前。

Lawrence Yun表示，“對于購房者來說，上月又是一個艱難的月份，他們繼續(xù)面臨有限庫存和抵押貸款利率高企的問題。然而，由于抵押貸款利率在年底達到峰值有已明顯回落，因此我們預計成屋銷售將很快再次回升。”

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截至2022年12月底，美國成屋庫存總量環(huán)比下滑13.4%至97萬套，不過仍同比上漲了10.2%。CNBC報道中稱，按照目前的銷售速度，未售庫存的供應量為2.9個月，低于2022年11月的3.3個月，但高于2021年12月的1.7個月。

路透社報道中稱，2022年3月以來，美聯(lián)儲開啟上世紀80年代以來最快加息周期已經將美國樓市推入衰退。隨著美聯(lián)儲加息，美國抵押貸款利率從去年春季開始上升，到秋季時已經上漲了一倍還多。在新冠肺炎大流行初期，高需求推動的房價暴漲進一步削弱了購房者的負擔能力，導致供應急劇下降。

抵押貸款利率創(chuàng)4個月新低，但前景仍不明朗

全美住宅建筑商協(xié)會（NAHB）本周公布的一項調查顯示，盡管本月美國獨棟住宅建筑商的信心有所改善，但整體士氣依然低迷。上月，美國獨棟住宅建設有所反彈，但營建許可卻降至兩年半以來的新低，如果拋開新冠肺炎疫情的影響，那就將創(chuàng)2016年2月份以來的新低。

《每日經濟新聞》記者注意到，還有另一跡象表明美國樓市仍在放緩：2022年12月美國成屋平均待售天數(shù)為26天，高于11月的24天和2021年12月的19天。此外，雖然所有價位的成屋銷售額都在12月錄得下滑，但高端住宅的降幅最大：價格在100萬美元以上的房屋銷售額在上月同比下滑45%，而價格在25萬美元~50萬美元區(qū)間的成屋銷售額則同比下滑34%。Lawrence Yun認為，高端住宅市場的疲軟可能是由于美股的波動所致。

美國30年期抵押貸款利率本周回落至6.15%（圖片來源：YCharts）

不過，美國樓市最糟糕的崩盤時刻能已經過去。美國抵押貸款融資機構房地美發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款利率本周已回落至6.15%，為2022年9月份以來的新低。6.15%的抵押貸款利率相比于一周前的6.3%已出現(xiàn)回落，也低于2022年四季度初7.08%（2022年以來新高）的平均水平。但需要指出的是，6.15%的30年期抵押貸款利率，仍遠高于2021年同期平均的3.56%。

牛津經濟研究院首席美國經濟學家Nancy Vanden Houten在發(fā)給《每日經濟新聞》記者的置評郵件中表示，“處于高位的房價和抵押貸款利率將許多潛在的買家排除在市場外，上月美國成屋銷售延續(xù)了下滑的勢頭。我們預計今年一季度成屋銷售將進一步下降，但最近抵押貸款利率的下降和（如果持續(xù)下降的）房價將緩解整體的下行壓力。我們預計，隨著美國經濟今年年中走出衰退，成屋銷售的趨勢將持平，并在年底前開始復蘇。”