金融危機(jī)以來(lái)最大年度降幅！美國(guó)去年成屋銷售總數(shù)下滑近18%，連續(xù)下滑時(shí)間創(chuàng)1999年來(lái)最長(zhǎng)

每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 譚玉涵    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500643987

美東時(shí)間1月20日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2022年12月成屋銷售總數(shù)年化降至402萬(wàn)戶，環(huán)比下滑1.5%，為連續(xù)第11個(gè)月下滑，創(chuàng)1999年以來(lái)連續(xù)下滑時(shí)間最長(zhǎng)的一次。此外，402萬(wàn)戶的單月成屋銷售數(shù)量同比大幅下滑了34%，為2010年11月以來(lái)新低，當(dāng)時(shí)美國(guó)正艱難應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)引發(fā)的樓市危機(jī)。

就整個(gè)2022年來(lái)看，美國(guó)成屋銷售總數(shù)下降17.8%至503萬(wàn)戶，為2008年全球金融危機(jī)以來(lái)最大年度降幅。

美國(guó)當(dāng)前未售成屋庫(kù)存的供應(yīng)量不到3個(gè)月

此外，美國(guó)成屋的供應(yīng)緊張仍在一定程度上對(duì)價(jià)格進(jìn)行支撐，但漲幅與一年前相比正在縮小。2022年12月，美國(guó)成屋銷售價(jià)格的中位數(shù)為36.69萬(wàn)美元，同比上漲2.3%，為連續(xù)130個(gè)月同比增長(zhǎng)，且是有記錄以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次。36.69萬(wàn)美元的價(jià)格，也是有記錄以來(lái)所有年份中的12月最高中位數(shù)售價(jià)。

不過(guò)，NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，“與2021年相比，全美大約一半的市場(chǎng)可能會(huì)向潛在的買家提供價(jià)格折扣。”

CNBC報(bào)道中稱，問(wèn)題在于，由于需求疲軟，賣家并未全部進(jìn)入市場(chǎng)，目前美國(guó)成屋庫(kù)存也高于一年前。

Lawrence Yun表示，“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，上月又是一個(gè)艱難的月份，他們繼續(xù)面臨有限庫(kù)存和抵押貸款利率高企的問(wèn)題。然而，由于抵押貸款利率在年底達(dá)到峰值有已明顯回落，因此我們預(yù)計(jì)成屋銷售將很快再次回升。”

圖片來(lái)源：彭博社

截至2022年12月底，美國(guó)成屋庫(kù)存總量環(huán)比下滑13.4%至97萬(wàn)套，不過(guò)仍同比上漲了10.2%。CNBC報(bào)道中稱，按照目前的銷售速度，未售庫(kù)存的供應(yīng)量為2.9個(gè)月，低于2022年11月的3.3個(gè)月，但高于2021年12月的1.7個(gè)月。

路透社報(bào)道中稱，2022年3月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟上世紀(jì)80年代以來(lái)最快加息周期已經(jīng)將美國(guó)樓市推入衰退。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，美國(guó)抵押貸款利率從去年春季開(kāi)始上升，到秋季時(shí)已經(jīng)上漲了一倍還多。在新冠肺炎大流行初期，高需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)暴漲進(jìn)一步削弱了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，導(dǎo)致供應(yīng)急劇下降。

抵押貸款利率創(chuàng)4個(gè)月新低，但前景仍不明朗

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）本周公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，盡管本月美國(guó)獨(dú)棟住宅建筑商的信心有所改善，但整體士氣依然低迷。上月，美國(guó)獨(dú)棟住宅建設(shè)有所反彈，但營(yíng)建許可卻降至兩年半以來(lái)的新低，如果拋開(kāi)新冠肺炎疫情的影響，那就將創(chuàng)2016年2月份以來(lái)的新低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，還有另一跡象表明美國(guó)樓市仍在放緩：2022年12月美國(guó)成屋平均待售天數(shù)為26天，高于11月的24天和2021年12月的19天。此外，雖然所有價(jià)位的成屋銷售額都在12月錄得下滑，但高端住宅的降幅最大：價(jià)格在100萬(wàn)美元以上的房屋銷售額在上月同比下滑45%，而價(jià)格在25萬(wàn)美元~50萬(wàn)美元區(qū)間的成屋銷售額則同比下滑34%。Lawrence Yun認(rèn)為，高端住宅市場(chǎng)的疲軟可能是由于美股的波動(dòng)所致。

美國(guó)30年期抵押貸款利率本周回落至6.15%（圖片來(lái)源：YCharts）

不過(guò)，美國(guó)樓市最糟糕的崩盤時(shí)刻能已經(jīng)過(guò)去。美國(guó)抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款利率本周已回落至6.15%，為2022年9月份以來(lái)的新低。6.15%的抵押貸款利率相比于一周前的6.3%已出現(xiàn)回落，也低于2022年四季度初7.08%（2022年以來(lái)新高）的平均水平。但需要指出的是，6.15%的30年期抵押貸款利率，仍遠(yuǎn)高于2021年同期平均的3.56%。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院首席美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nancy Vanden Houten在發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的置評(píng)郵件中表示，“處于高位的房?jī)r(jià)和抵押貸款利率將許多潛在的買家排除在市場(chǎng)外，上月美國(guó)成屋銷售延續(xù)了下滑的勢(shì)頭。我們預(yù)計(jì)今年一季度成屋銷售將進(jìn)一步下降，但最近抵押貸款利率的下降和（如果持續(xù)下降的）房?jī)r(jià)將緩解整體的下行壓力。我們預(yù)計(jì)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)今年年中走出衰退，成屋銷售的趨勢(shì)將持平，并在年底前開(kāi)始復(fù)蘇。”