REITs研究周報(bào) | 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成交活躍，Pre-REITs也有新進(jìn)展

每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰

開年以來(lái)，REITs的成交活躍度還在持續(xù)上升。德邦證券數(shù)據(jù)顯示，上周24只公募REITs平均換手率0.99%，成交金額平均值3.2億元，成交量0.66億份，相比前一周都有所提升。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，經(jīng)過(guò)了此前幾周的回調(diào)，上周公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格止住了跌勢(shì)、并且出現(xiàn)了較小幅度的回暖，平均周收益為0.02%。24只已上市產(chǎn)品中，一半出現(xiàn)上漲，漲幅不低于1%的就有6只；下跌幅度也在收窄，跌幅超過(guò)1%的產(chǎn)品縮減為4只，其余的跌幅都在1%以內(nèi)。

值得注意的是，作為主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域內(nèi)具有發(fā)行公募REITs潛力、但尚未達(dá)到發(fā)行條件的標(biāo)的項(xiàng)目的Pre-REITs，上周也有了新進(jìn)展，華中地區(qū)首單Pre-REITs基金在光谷成功設(shè)立。

二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格回暖，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成交活躍

繼公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格持續(xù)回調(diào)幾周后，上周終于出現(xiàn)了止跌回暖的趨勢(shì)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)24只登陸了二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs中，上周有12只的交易價(jià)格環(huán)比上漲，平均周收益為0.02%。

綜觀上漲的產(chǎn)品情況，上周漲幅較大的幾只公募REITs全是產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其中華夏合肥高新REIT上漲1.88%、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT上漲1.74%、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上漲1.60%。

此外，還有11只產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上周出現(xiàn)下跌，其中跌幅超過(guò)1%的有4只，跌幅最大的中金廈門安居保障性租賃住房REIT下跌近3%。

值得一提的是，上周成交最活躍的也是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。德邦證券數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保和能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs上周的成交金額分別為6.02億元、5.21億元、1.75億元、1.31億元、0.96億元和0.73億元，較此前一周分別環(huán)比增長(zhǎng)了16.57%、42.39%、31.40%、56.18%、20.45%、22.01%和56.18%。

此外，發(fā)行至今，交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房公募、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs累計(jì)成交的金額分別達(dá)到291.85、287.76、161.32、111.31、29.475和28.386億元，累計(jì)成交量分別為29.01、75.26、38.64、16.28、9.34和3.62億份。

華中地區(qū)首單Pre-REITs基金設(shè)立，還有多家公司中標(biāo)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目

所謂Pre-REITs，主要是投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域內(nèi)具有發(fā)行公募REITs潛力，但尚未達(dá)到發(fā)行條件的標(biāo)的項(xiàng)目，在投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)前期以股權(quán)投資的方式進(jìn)入，通過(guò)培育、運(yùn)營(yíng)直至項(xiàng)目成熟，達(dá)到公募REITs的發(fā)行要求，實(shí)現(xiàn)退出并獲得溢價(jià)收益。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是基于公募REITs的金融創(chuàng)新，通過(guò)分步實(shí)施，長(zhǎng)短期結(jié)合，加速布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市途徑。目前，Pre-REITs主要形式有私募投資基金、信托計(jì)劃、有限合伙等。

近日，Pre-REITs也有新進(jìn)展，武漢高科申萬(wàn)宏源產(chǎn)業(yè)園區(qū)Pre-REITs在中國(guó)基金協(xié)會(huì)完成備案，成功設(shè)立。該項(xiàng)目由武漢高科集團(tuán)與申萬(wàn)宏源證券有限公司共同合作推進(jìn)，是央企聯(lián)合地方國(guó)企在華中地區(qū)落地的首單Pre-REITs基金，也是全國(guó)落地的首單醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園區(qū)Pre-REITs基金。

公開資料顯示，武漢高科申萬(wàn)宏源產(chǎn)業(yè)園區(qū)Pre-REITs基金規(guī)模10億元（首期3.95億元），是武漢高科集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的前期股權(quán)投資基金。

一方面是Pre-REITs的不斷成熟，另一方面則是基金公司紛紛宣布旗下公募REITs的最新中標(biāo)情況，其中以保障性租賃住房REITs為主。1月10日，北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布公募REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目招標(biāo)公告，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金399萬(wàn)元，保障性租賃住房REITs再次受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

根據(jù)每經(jīng)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約10個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備。業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)保障性租賃住房REITs有望成為公募REITs的一個(gè)重要底層資產(chǎn)來(lái)源。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_500471022