每經(jīng)熱評｜對于REITs基金收益 投資者不宜抱有暴利預(yù)期

每經(jīng)特約評論員熊錦秋 今年以來，REITs基金認(rèn)購火熱，多家REITs基金認(rèn)購倍數(shù)頻頻刷新紀(jì)錄，而市場中一些REITs基金價格也呈現(xiàn)高溢價狀態(tài)。筆者認(rèn)為，一般REITs基金對應(yīng)的底層資產(chǎn)收益較為穩(wěn)健，過度炒作REITs存在風(fēng)險。 一般封閉式基金在市場以折價交易，也稱為封閉式基金折價之謎。對此的一個解釋是，因為封閉式基金的收益預(yù)期存在不確定性，投資者需要一定的折價來補(bǔ)償這種不確定性風(fēng)險。REITs基金也采取封閉式運作，目前共有22只REITs上市，但有近10只溢價率達(dá)到30%以上。 之所以REITs基金如此受追捧，是因為在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點期間，REITs對應(yīng)的底層資產(chǎn)屬于那些符合國家政策導(dǎo)向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目。主要包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理，高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房等項目。 發(fā)展REITs具有重大意義，比如保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設(shè)，由此形成投融資良性循環(huán)，也有利于吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源。 REITs基金底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施實體項目，具有抗通脹、分散風(fēng)險、流動性高等特點，收益分配比例不低于年度可供分配金額的90%。投資者在投資REITs時，理應(yīng)基于底層資產(chǎn)提供的現(xiàn)金流，同時結(jié)合當(dāng)時市場價格來判斷其估值是否合理，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如果價格過高，投資價值同樣可能也有限。 比如，目前華安張江光大園REIT價格在4.30元左右，今年三季報顯示，前三季度每份基金可分配金額為0.1009元。按此推算，即便今年收益全部派發(fā)現(xiàn)金，年化凈現(xiàn)金流分派率為3.1%，應(yīng)該說這樣的收益率并不太令人心動，當(dāng)然其收益可能受上半年上海疫情等影響。當(dāng)前無風(fēng)險國債利率以及大額存單利息就在3%左右，REITs基金需要承擔(dān)市場風(fēng)險，3%左右的收益率并未覆蓋市場風(fēng)險。 REITs基金的封閉期一般是20年至99年。由于一些REITs基金對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，每年需要以購買日確定的賬面價值為基礎(chǔ)對其計提折舊、攤銷及減值，當(dāng)年凈利潤在經(jīng)過攤銷等合理調(diào)整后，才是可供分配金額，且每年可供分配金額基本分光。也就是說，隨著REITs基金封閉期的臨近，其持有基礎(chǔ)資產(chǎn)的市場價值逐年降低，基金凈值也將逐漸降低甚至趨零，最終其溢價將不復(fù)存在。 成熟市場REITs基金有的存在溢價，有的存在折價，應(yīng)該說，出現(xiàn)溢價屬于階段性、暫時性現(xiàn)象，溢價最終消失是必然現(xiàn)象。目前內(nèi)地REITs基金溢價現(xiàn)象比較普遍，在筆者看來，其主要原因或是物以稀為貴的市場炒作。 目前發(fā)行的REITs基金不僅數(shù)目有限，且多數(shù)都只發(fā)行幾億份，市值總額不大；尤其原始權(quán)益人持有基金發(fā)售總量的20%，其限售期不少于60個月，超過20%的部分限售期不少于36個月，戰(zhàn)略投資者持有REITs的限售期不少于12個月。也就是說，在REITs上市初期流通份額更少，存在與新股市場類似的炒新、炒小現(xiàn)象，這推高了REITs的價格。 因此，筆者建議，經(jīng)過REITs充分試點，在防范風(fēng)險基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)加快REITs發(fā)行速度、加大單只基金發(fā)行規(guī)模，讓投融資充分對接，各取所需，這樣可以降低REITs基金的稀缺性，加大投機(jī)炒作難度。同時，交易所也要加強(qiáng)對REITs基金異常交易行為的監(jiān)控，引導(dǎo)REITs基金市場形成價值投資氛圍。 公募基金并沒有運營基礎(chǔ)設(shè)施的專長和能力，一般需要委托第三方運營管理機(jī)構(gòu)對基金基礎(chǔ)設(shè)施項目及資產(chǎn)提供具體運營服務(wù)，這對基金管理人和運營管理機(jī)構(gòu)的協(xié)同和配合提出了較高的要求?；鹗找娓叩陀匈囉诠芾磉\營團(tuán)隊的優(yōu)秀程度，但即使再優(yōu)秀，畢竟基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營一般比較穩(wěn)健，較難出現(xiàn)突發(fā)性、爆發(fā)性增長，投資者投資REITs，不應(yīng)抱有暴利目的，過度炒作推高價格，同樣會讓自己處于風(fēng)險之中。