REITs研究周報|保租房REITs引爆市場，公募REITs“上新”節(jié)奏不斷加快

每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 彭水萍

如果要說近期公募市場的一抹亮色，保障性租賃住房REITs（以下簡稱保租房REITs）一定榜上有名。

8月31日，全國首批3只保租房REITs上市，瞬間引爆市場。上市當(dāng)日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT的漲幅分別達(dá)到了30%、30%和29.99%。這幾只基金后續(xù)也接連發(fā)布了二級市場交易價格溢價風(fēng)險提示公告，提示投資者二級市場交易價格出現(xiàn)較大幅度上漲所帶來的風(fēng)險，側(cè)面反映出市場熱情的高漲。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500470853

REITs，誕生于美國，全稱不動產(chǎn)投資信托基金。這類產(chǎn)品投資于廣泛的房地產(chǎn)物業(yè)，通過底層資產(chǎn)的利潤分紅和資本處置獲得收益。去年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目上市，標(biāo)志著中國公募REITs的揚帆起航，公眾也開始正式接觸到公募REITs產(chǎn)品。轉(zhuǎn)眼間一年多時間過去了，公募REITs在為越來越多投資者所熟知的同時也交出了漂亮的成績單，發(fā)揮了價格發(fā)現(xiàn)功能。

為了推動廣大投資者更加了解公募REITs，也通過這類產(chǎn)品做好多元化資產(chǎn)配置、獲取穩(wěn)定收益，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》正式推出REITs研究周報，將聚焦REITs最新政策，關(guān)注全市場公募REITs產(chǎn)品的漲跌表現(xiàn)，同時分享機構(gòu)投資者及業(yè)內(nèi)專家的觀點，以期能為投資者提供更為專業(yè)、全面的公募REITs信息。

本周多只REITs漲幅超2%，有產(chǎn)品上市以來漲幅近50%

保租房REITs自上市以來表現(xiàn)驚人，本周依然在繼續(xù)上漲。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至9月9日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT這三只公募REITs在二級市場的價格相比發(fā)行價，已分別上漲了37.96%、35.54%和31.88%，顯示出市場的熱捧。

華寶證券研報顯示，近期保障性租賃住房REITs再掀認(rèn)購熱潮，稀缺性、穩(wěn)定分紅和資產(chǎn)增值潛力是REITs獲得市場青睞的主要原因。

包括保租房REITs在內(nèi)，目前全市場已經(jīng)上市的公募REITs一共有17只。從本周的表現(xiàn)來看，二級市場漲幅最大的是中金普洛斯REIT，漲幅達(dá)到了4.86%。除此之外，鵬華深圳能源REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT的周漲幅也都在2%以上，分別為2.69%、2.50%和2.03%。

除此之外，也有4只公募REITs本周的二級市場表現(xiàn)是下跌的，最大跌幅為1.26%。

事實上，公募REITs產(chǎn)品上市以來的表現(xiàn)也出現(xiàn)了兩極分化的態(tài)勢。漲幅最大的接近50%，但也有的成立至今交易價相比上市首日價格仍然是下跌的。

華寶證券指出，截至2022年9月2日，市場現(xiàn)存17只公募REITs，合計規(guī)模579.4億元。從特征看，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs封閉期較長、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、戰(zhàn)略配售認(rèn)購意愿較高。從分紅情況看，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs的單次分紅金額明顯高于產(chǎn)權(quán)類公募REITs，但兩者披露的預(yù)期全周期IRR（折現(xiàn)率）均分布于6%～8%之間。

新項目上市節(jié)奏加快，推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行

在多部門以及全市場機構(gòu)協(xié)同推進(jìn)下，公募REITs新項目的上市節(jié)奏正在不斷加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，繼8月底、9月初國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等正式獲批以來，9月6日中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的狀態(tài)更新為“已受理”、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)也更新為“已反饋”。

以中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金為例，根據(jù)此前安徽交控集團(tuán)發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施REITs招標(biāo)公告，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)初步意向范圍包括但不限于沿江高速、阜周高速和蚌淮高速。華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的專項計劃名稱則為“華泰資管-江蘇交控滬蘇浙高速公路資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)起人為江蘇沿江高速公路有限公司。

至此，全市場公募REITs總數(shù)將增至超過20只。而從近幾個月的審批速度來看，從底層資產(chǎn)推進(jìn)到申報環(huán)節(jié)，再到發(fā)行上市，公募REITs的“上新”速度加快已經(jīng)成為一大趨勢。

在近日舉辦的首批保障性租賃住房REITs上市儀式上，證監(jiān)會副主席李超介紹，近期證監(jiān)會會同國家發(fā)改委等相關(guān)方面研究提出了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的10條措施，包括在嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡化審核程序，優(yōu)化注冊流程；明確相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高透明度和可預(yù)期性，強化持續(xù)監(jiān)管；盡快推動首批擴募項目落地等。

中泰證券也在研報中指出，公募REITs審批速度加快，投資者可以持續(xù)關(guān)注審批進(jìn)展及打新機會。

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