REITs研究周報|首單醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs獲批并將啟動詢價，保租房REITs迎政策利好

每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 彭水萍

本周的公募REITs市場，關(guān)注度最高的市場消息應(yīng)該是全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs的獲準(zhǔn)發(fā)行及啟動詢價。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，11月28日證監(jiān)會及深交所官網(wǎng)公布，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，成為全市場第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。獲批之后，該基金緊接著在昨天發(fā)布了詢價公告，詢價日定在12月7日。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500470853

此外，近日證監(jiān)會決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，其中一項就是“進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”，而“保租房REITs”被放在了一個比較明顯的位置，這類產(chǎn)品或?qū)⒂瓉硇乱惠喌陌l(fā)展機(jī)會。

從本周二級市場的表現(xiàn)來看，公募REITs處于整體回溫的狀態(tài)。22只已上市產(chǎn)品中有18只在二級市場的交易價格環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，其中漲幅最大的達(dá)到2.11%，另外還有6只公募REITs的價格環(huán)比漲幅超過1%。

首單醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs正式獲批，下周將啟動詢價

公募REITs的擴(kuò)容步伐正在不斷加快。近日，全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，成為全市場第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

公開資料顯示，華夏和達(dá)高科REIT的原始權(quán)益人是杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱和達(dá)高科）和杭州萬海投資管理有限公司。其中和達(dá)高科是浙江省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商之一，后者則為前者下屬持有和達(dá)藥谷系列園區(qū)資產(chǎn)的平臺。

據(jù)悉，華夏和達(dá)高科REIT首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)截至今年6月30日市場估價為14.24億元。按照首募12.76億元（預(yù)估）的規(guī)模測算，項目2022年11月1日至12月31日預(yù)測年化分派率為4.53%，2023年預(yù)測年化分派率為4.64%。據(jù)悉，項目回收資金將主要用于和達(dá)藥谷五期項目和芯谷項目的建設(shè)。

在11月28日正式獲批后，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT在12月1日晚間又發(fā)布了詢價公告，詢價日定于12月7日，詢價區(qū)間為2.526元/份～2.93元/份。該基金發(fā)售份額為5億份，分為初始戰(zhàn)略配售（3.15億份）、網(wǎng)下初始發(fā)售（1.295億份）和公眾投資者（0.555億份）初始發(fā)售三部分。

此外，華夏基金旗下的華夏中國交建REIT也在11月28日發(fā)布公告稱，該基金將以9月30日為基準(zhǔn)日，進(jìn)行今年的第二次分紅。本次分配金額為人民幣9492萬元，占可供分配金額的99.99%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計，在目前已經(jīng)上市的22只公募REITs中，已有12只REITs實(shí)施了分紅，包括此次分紅在內(nèi)一共分紅了23次。

二級市場表現(xiàn)有所回溫，保租房REITs迎政策利好

從本周公募REITs二級市場的表現(xiàn)來看，回溫趨勢還是非常明顯的。

上周，全市場22只在二級市場交易的公募REITs中有15只交易價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，本周則達(dá)到了18只。雖然整體來看回溫的幅度并不算大，漲幅最大的一只也只環(huán)比上漲了2.11%，并且漲幅不到1%的占絕大多數(shù)。但在公募REITs二級市場價格連續(xù)多周下跌的背景下，這兩周的表現(xiàn)持續(xù)回溫，或許也體現(xiàn)出這些產(chǎn)品價格與內(nèi)在價值差距的逐漸縮小。

此外，從上市以來漲跌幅（與上市首日價格相比）的情況來看，上漲最多的漲幅達(dá)36.68%。目前上市以來漲幅超過30%的公募REITs一共有3只，漲幅20%～30%的有2只。另外還有9只產(chǎn)品上市以來在二級市場的交易價格是下跌的，跌幅最大的一只下跌超10%。

除了價格的漲跌，近日也有一些政策動向與公募REITs密切相關(guān)。

首先，近日證監(jiān)會決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，明確會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。同時鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。這些措施對于保租房REITs來說顯然是利好的，因此也有業(yè)內(nèi)人士評價REITs市場未來或?qū)⑿纬?ldquo;保租房板塊”。

另外，11月29日國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《政府投資項目可行性研究報告編制通用大綱（征求意見稿）》，其中也提出對于基礎(chǔ)設(shè)施項目，研究提出項目建成后通過不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項目規(guī)劃建設(shè)階段將REITs作為退出機(jī)制的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件，也非常值得關(guān)注。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500470853