REITs研究周報(bào)|首單醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs獲批并將啟動(dòng)詢(xún)價(jià)，保租房REITs迎政策利好

每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 彭水萍

本周的公募REITs市場(chǎng)，關(guān)注度最高的市場(chǎng)消息應(yīng)該是全國(guó)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs的獲準(zhǔn)發(fā)行及啟動(dòng)詢(xún)價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，11月28日證監(jiān)會(huì)及深交所官網(wǎng)公布，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，成為全市場(chǎng)第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。獲批之后，該基金緊接著在昨天發(fā)布了詢(xún)價(jià)公告，詢(xún)價(jià)日定在12月7日。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500470853

此外，近日證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，其中一項(xiàng)就是“進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用”，而“保租房REITs”被放在了一個(gè)比較明顯的位置，這類(lèi)產(chǎn)品或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。

從本周二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs處于整體回溫的狀態(tài)。22只已上市產(chǎn)品中有18只在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，其中漲幅最大的達(dá)到2.11%，另外還有6只公募REITs的價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%。

首單醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs正式獲批，下周將啟動(dòng)詢(xún)價(jià)

公募REITs的擴(kuò)容步伐正在不斷加快。近日，全國(guó)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，成為全市場(chǎng)第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

公開(kāi)資料顯示，華夏和達(dá)高科REIT的原始權(quán)益人是杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)和達(dá)高科）和杭州萬(wàn)海投資管理有限公司。其中和達(dá)高科是浙江省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一，后者則為前者下屬持有和達(dá)藥谷系列園區(qū)資產(chǎn)的平臺(tái)。

據(jù)悉，華夏和達(dá)高科REIT首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)截至今年6月30日市場(chǎng)估價(jià)為14.24億元。按照首募12.76億元（預(yù)估）的規(guī)模測(cè)算，項(xiàng)目2022年11月1日至12月31日預(yù)測(cè)年化分派率為4.53%，2023年預(yù)測(cè)年化分派率為4.64%。據(jù)悉，項(xiàng)目回收資金將主要用于和達(dá)藥谷五期項(xiàng)目和芯谷項(xiàng)目的建設(shè)。

在11月28日正式獲批后，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT在12月1日晚間又發(fā)布了詢(xún)價(jià)公告，詢(xún)價(jià)日定于12月7日，詢(xún)價(jià)區(qū)間為2.526元/份～2.93元/份。該基金發(fā)售份額為5億份，分為初始戰(zhàn)略配售（3.15億份）、網(wǎng)下初始發(fā)售（1.295億份）和公眾投資者（0.555億份）初始發(fā)售三部分。

此外，華夏基金旗下的華夏中國(guó)交建REIT也在11月28日發(fā)布公告稱(chēng)，該基金將以9月30日為基準(zhǔn)日，進(jìn)行今年的第二次分紅。本次分配金額為人民幣9492萬(wàn)元，占可供分配金額的99.99%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，在目前已經(jīng)上市的22只公募REITs中，已有12只REITs實(shí)施了分紅，包括此次分紅在內(nèi)一共分紅了23次。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)有所回溫，保租房REITs迎政策利好

從本周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，回溫趨勢(shì)還是非常明顯的。

上周，全市場(chǎng)22只在二級(jí)市場(chǎng)交易的公募REITs中有15只交易價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，本周則達(dá)到了18只。雖然整體來(lái)看回溫的幅度并不算大，漲幅最大的一只也只環(huán)比上漲了2.11%，并且漲幅不到1%的占絕大多數(shù)。但在公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)多周下跌的背景下，這兩周的表現(xiàn)持續(xù)回溫，或許也體現(xiàn)出這些產(chǎn)品價(jià)格與內(nèi)在價(jià)值差距的逐漸縮小。

此外，從上市以來(lái)漲跌幅（與上市首日價(jià)格相比）的情況來(lái)看，上漲最多的漲幅達(dá)36.68%。目前上市以來(lái)漲幅超過(guò)30%的公募REITs一共有3只，漲幅20%～30%的有2只。另外還有9只產(chǎn)品上市以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格是下跌的，跌幅最大的一只下跌超10%。

除了價(jià)格的漲跌，近日也有一些政策動(dòng)向與公募REITs密切相關(guān)。

首先，近日證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，明確會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。同時(shí)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。這些措施對(duì)于保租房REITs來(lái)說(shuō)顯然是利好的，因此也有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)REITs市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⑿纬?ldquo;保租房板塊”。

另外，11月29日國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《政府投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制通用大綱（征求意見(jiàn)稿）》，其中也提出對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，研究提出項(xiàng)目建成后通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤(pán)活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性。這是國(guó)家層面首次在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段將REITs作為退出機(jī)制的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件，也非常值得關(guān)注。

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