業(yè)績驟降、評級下調(diào)、15億元債務(wù)將到期，正商集團(tuán)能否靠輕資產(chǎn)“翻身”？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（6月14日），正商集團(tuán)官網(wǎng)公布了今年4月的銷售數(shù)據(jù)，“取得物業(yè)合同銷售額約13.2億元”，相比去年4月的21億元下降27%；今年前4月實(shí)現(xiàn)銷售額71.1億元，同比去年的111.9億元下降36.4%。

而早前的6月10日，穆迪已將正商集團(tuán)有限公司從“B2”下調(diào)至“B3”。此外，將由正商實(shí)業(yè)有限公司（HK00185，股價(jià)2.55港元，市值48.79億港元）發(fā)行、由正商集團(tuán)提供擔(dān)保的債券的高級無抵押評級從"B3"下調(diào)至"Caa1"，展望仍然維持負(fù)面。

穆迪預(yù)計(jì)，由于銷售和運(yùn)營現(xiàn)金流不斷惡化，未來6-12個(gè)月，正商集團(tuán)的合同銷售額將下降約25%-30%，合同銷售額下降將給公司的現(xiàn)金流和流動性帶來壓力，6至12個(gè)月內(nèi)正商集團(tuán)的流動性將減弱。

對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今日下午分別通過電話及微信采訪了正商集團(tuán)方面，但均未獲得對方回復(fù)。

來源：正商集團(tuán)官網(wǎng)

歸母凈利同比跌近5成

官網(wǎng)資料顯示，正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于鄭州，目前已形成了以房地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為主業(yè)，涵蓋精細(xì)化工、檢測、智能、教育、酒店、小貸、私募股權(quán)、REITS管理等業(yè)務(wù)板塊的集團(tuán)公司。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，正商集團(tuán)為正商實(shí)業(yè)和宏光正商股東，公司實(shí)際控制人為張敬國家族。近年來，正商集團(tuán)逐步將房地產(chǎn)重心轉(zhuǎn)移至上市公司正商實(shí)業(yè)，后者主要負(fù)責(zé)新承接的招拍掛及部分舊改項(xiàng)目，而宏光正商則開發(fā)現(xiàn)有的項(xiàng)目及未退出的部分城改項(xiàng)目。

正商實(shí)業(yè)在2021年度報(bào)告中表示，“由于中國房地產(chǎn)市場整體經(jīng)濟(jì)低迷，加上COVID-19疫情、住房控制措施收緊等綜合不利因素的影響，導(dǎo)致公眾購買意愿及購買力下降，本集團(tuán)面臨市場波動風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)正商集團(tuán)官網(wǎng)，今年前4月，正商集團(tuán)取得物業(yè)合同銷售總額約71.1億元，總合同銷售建筑面積88.6萬平方米。而2021年前4月，其物業(yè)合同銷售總額約111.9億元，總合同銷售建筑面積123.3萬平方米，下降明顯。

此外，今年前4月正商集團(tuán)的平均銷售價(jià)格為8028元/平方米，相比去年同期的9075元/平方米相比每平方米下降近千元。所以，正商實(shí)業(yè)已就發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)作出撇減約1.67億元的動作。

在中指研究發(fā)布的《2022年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》上，正商集團(tuán)以72.9億元排在第90位。而2021年正商集團(tuán)以394.8億元排在第80位。

來源：中指研究院

財(cái)務(wù)狀況同樣也不樂觀。2021年報(bào)顯示，2021年正商實(shí)業(yè)收益及毛利分別約134億元及約12.6億元，收益增加約66.3%，但較2020年同期的毛利減少約27.7%；歸屬股東凈利潤3.99億元，同比減少49%。

另據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，正商實(shí)業(yè)2021年?duì)I業(yè)利潤7.8億元，在2020年已經(jīng)同比下跌30.18%的基礎(chǔ)上，再度下跌42.47%；凈利潤6.6億元，同比下跌48.98%。

截至2021年末，正商實(shí)業(yè)剛性債務(wù)達(dá)200億元，主要為短期有息負(fù)債140.99億元，但其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有18.39億元，現(xiàn)金短債比僅為0.13，面臨短期償債壓力較大。

穆迪特別指出，正商集團(tuán)的非受限現(xiàn)金從2020年底的35億元降至2021年底的19億元。2021年底正商集團(tuán)的非受限現(xiàn)金/短期債務(wù)比率從2020年底的45%降至29%，反映該公司流動性緩沖削弱。“我們預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月該比率仍將較弱。”

融資成本方面，正商實(shí)業(yè)由2020年同期約7970萬元增加約12.8%至2021年度約8990萬元。值得注意的是，正商集團(tuán)有1.58億美元的境外債券和4.5億元人民幣的境內(nèi)債券分別將今年9月和11月到期。也就是說，下半年正商集團(tuán)將面臨約15億元的到期債務(wù)。

來源：正商實(shí)業(yè)2021年報(bào)

輕資產(chǎn)運(yùn)營能否奏效？

穆迪預(yù)計(jì)，因銷售和運(yùn)營現(xiàn)金流惡化，未來6-12個(gè)月正商集團(tuán)的流動性將轉(zhuǎn)弱。由于運(yùn)營和融資環(huán)境嚴(yán)峻。未來6-12個(gè)月正商集團(tuán)的合約銷售額將下降25%-30%，合約銷售額的下滑將削弱該公司的現(xiàn)金流和流動性。“鑒于正商集團(tuán)的境內(nèi)外債券市場融資渠道削弱，該公司不大可能以合理的成本發(fā)行新債券進(jìn)行再融資。”

“評級下調(diào)反映了我們預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月正商集團(tuán)的流動性將轉(zhuǎn)弱，原因是該公司的合約銷售額和現(xiàn)金流將下降，同時(shí)再融資需求較大。”穆迪分析師周易瑋公開表示。

事實(shí)上，正商集團(tuán)還是有底牌的。截至2021年12月31日，正商實(shí)業(yè)擁有30個(gè)已落成之物業(yè)項(xiàng)目及/或項(xiàng)目分期及63個(gè)現(xiàn)行發(fā)展及規(guī)劃中綜合物業(yè)項(xiàng)目（共123幅地塊）。其中，2021年內(nèi)落成11項(xiàng)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（或項(xiàng)目分期）以及交付已結(jié)轉(zhuǎn)可出售/租賃建筑面積約110萬平方米，而2020年同期約為70萬平方米。

值得一提的是，2021年11月19日，正商集團(tuán)與中原銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，中原銀行向正商集團(tuán)及其子公司提供意向總額不超過100億元的綜合融資服務(wù)。

正商實(shí)業(yè)已經(jīng)開始嘗試輕資產(chǎn)輸出。其在年報(bào)中表示，“積極落實(shí)輕資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略，投放更多資源進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)”，2021年“全年新簽約物業(yè)管理項(xiàng)目12個(gè)，簽約面積206萬平方米，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)快速鋪開”。

而所謂輕資產(chǎn)運(yùn)營，本質(zhì)上是節(jié)約成本的一種管理輸出方式。正商集團(tuán)的資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略能否奏效，尚有待觀察。

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