“雙集中”供地新規(guī)靴子落地：多城公布首批出讓計(jì)劃，杭州廣州起拍總價(jià)均超900億

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一天之內(nèi)，兩大城市同時(shí)發(fā)布今年首批宅地集中出讓計(jì)劃，總起拍價(jià)近1500億元。

今日（4月7日）凌晨，杭州57宗涉宅塊集體掛牌，總出讓面積301.8萬平方米，總起拍價(jià)943.7億元；同日，重慶發(fā)布今年第一批次宅地出讓公告，共供應(yīng)119宗宅地，共計(jì)約11280畝，總起始價(jià)549.23億元。而不久前，北京、天津、廣州、無錫、長沙等城市已經(jīng)公布了今年第一批集中供地計(jì)劃。

根據(jù)宅地“兩集中”供應(yīng)新規(guī)（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），全年集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動不能超過3次的城市共有22個，包括北上廣深4個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等18個二線城市。

值得注意的是，自2月下旬以來，天津、鄭州、青島等地已陸續(xù)發(fā)文，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。這也意味著土地市場的游戲規(guī)則迎來“大洗牌”，開發(fā)企業(yè)不僅僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的“決策”風(fēng)險(xiǎn)買單。

上海虹橋某項(xiàng)目旁的地塊 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

供地新規(guī)能否為地市降溫？ 

曾在2019年以2836.6億元登上土地出讓金榜首、2020年以2574億元位居第二名的杭州，4月7日集中掛牌57宗涉宅用地，總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757.2萬平方米，總起拍價(jià)達(dá)943.7億元，計(jì)劃于5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓。

這也是截至目前已公布今年首批宅地供應(yīng)計(jì)劃城市中起拍總價(jià)最高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京、天津等城市，也超過了3月26日廣州公布的掛牌總價(jià)901億元。

值得一提的是，3月杭州樓市量價(jià)齊漲。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)，杭州全市3月份共483個樓盤成功轉(zhuǎn)簽房源，轉(zhuǎn)簽量達(dá)20034套，環(huán)比上漲39.5%，較去年同期的不足萬套翻了一番多，更是創(chuàng)下近4年以來單月成交量新高。成交均價(jià)則達(dá)到29072元/平方米，也成為近一年以來的單月新高，環(huán)比上漲2.5%。

銷售端持續(xù)高熱之下，市場對“雙集中”供地新規(guī)分散市場火力、為地市降溫抱有極大的預(yù)期。

杭州此次掛牌的57宗地塊，涉及拱墅區(qū)、下城區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)等。據(jù)克而瑞成交數(shù)據(jù)，杭州下城區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)新房成交均價(jià)環(huán)比上漲的項(xiàng)目居多，也是房企爭相布局的熱點(diǎn)區(qū)域。

而重慶首批供應(yīng)的119宗住宅用地分散市場火力的作用較為明顯，其中中心城區(qū)供應(yīng)46宗（大渡口區(qū)4宗、九龍坡區(qū)4宗、沙坪壩區(qū)3宗、巴南區(qū)3宗、高新區(qū)5宗、北碚區(qū)3宗、渝北區(qū)14宗、兩江新區(qū)7宗、南岸區(qū)3宗），萬州、涪陵、黔江等縣則瓜分了剩余的73宗地。

與杭州、重慶相比，北京為首批集中出讓地塊設(shè)置了更為嚴(yán)苛的條件，4月1日合共推地30宗，其中中心城區(qū)的朝陽區(qū)10宗、海淀區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。針對位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗項(xiàng)目，采取了競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，同時(shí)首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

房企拿地策略迎來考驗(yàn)

一邊是作為面粉的土地價(jià)格不斷抬高，一邊是作為面包的新房價(jià)格受到限制，房企從對利潤的期待已經(jīng)從“翻倍”回歸到了摳成本、抓管理。如今，22個熱點(diǎn)城市實(shí)施“雙集中”供地新規(guī)，或讓房企在巨大的“試錯成本”面前更加謹(jǐn)慎。

同策研究院宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“集中供地除了融資能力以外，更多考驗(yàn)房企對于城市布局和投資風(fēng)險(xiǎn)的把控。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到低利潤發(fā)展階段，也意味著房企的投資決策不容許出現(xiàn)任何差錯，尤其是投資拿地的決策。如果城市布局出現(xiàn)失誤，地塊拍錯了，會直接影響到整個房企半年的凈利潤甚至更多，嚴(yán)重的可能還會導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。”

不同規(guī)模房企在“雙集中”供地新規(guī)面前反應(yīng)各異，但共同的關(guān)鍵詞都離不開——調(diào)整。

萬科董事會主席郁亮就在業(yè)績會上表示，“如果有時(shí)候凈負(fù)債率低一點(diǎn)，那是萬科為了等待機(jī)會。比如今年土地集中供應(yīng)問題，對企業(yè)的資金實(shí)力要求來說有很大彈性。我們18%的凈負(fù)債率，也可能正是為了等待市場出現(xiàn)此類變化的機(jī)會。”

以合作開發(fā)起家并以此作為重要發(fā)展手段的祥生控股則認(rèn)為，集中供地更有利于自身的發(fā)展。祥生控股集團(tuán)執(zhí)行董事兼副總裁韓波回答記者提問時(shí)表示，“集中供地政策有利于促進(jìn)祥生這一類企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)提升行業(yè)合作開發(fā)比例。”

“從頭部房企來看，在22城的土地市場競爭會更為激烈，尤其是核心優(yōu)質(zhì)地塊，必然出現(xiàn)新的‘地王’。” 宋紅衛(wèi)告訴記者，如果站在中小房企的角度來看，所謂的拿地戰(zhàn)略就是要與品牌房企錯開競爭，即品牌房企的資金火力集中在22城的時(shí)候，競爭較弱的三四線城市可能為中小房企提供了短期拿地的時(shí)間窗口。

中小房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市

多位業(yè)內(nèi)人士表示，“雙集中”供地新規(guī)除了對“擊散”資金對于熱點(diǎn)區(qū)域的圍剿，更有可就此改變土地市場的格局。中小房企的土地爭奪戰(zhàn)，有可能從熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)至三四線城市。

但事實(shí)上，三四線城市地價(jià)目前也已處于高位。易居研究院《百城住宅用地價(jià)格報(bào)告》顯示，今年1~2 月份，64個三四線城市居住用地價(jià)格為4128元/平方米，同比上漲34.4%，漲幅明顯大于一二線城市。

而從歷史數(shù)據(jù)看，三四線城市當(dāng)前年初累計(jì)地價(jià)同比漲幅為最近36個月的最大值。報(bào)告同時(shí)提出，尤其是在“雙集中”供地新規(guī)下，一些二線城市拿地的不確定性或增加，此時(shí)房企從地價(jià)成本控制和拿地機(jī)會等角度出發(fā)，或會加快進(jìn)入部分重點(diǎn)三四線城市，進(jìn)而推高這些城市的地價(jià)。

從全國范圍內(nèi)熱度較高的長三角來看，宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“雙集中”供地新規(guī)對于長三角的市場格局會有一定影響，部分縣級市土地市場將會升溫。

“目前長三角核心城市的集中供地政策陸續(xù)落地，也即將進(jìn)入供地階段，這些城市勢必迎來拍地大戰(zhàn)，這將是頭部房企及地方房企的主戰(zhàn)場，中小房企原來布局的核心長三角二三線城市也因?yàn)榍捌谑袌鰺岫壬郎囟{(diào)控不斷加碼，直接導(dǎo)致利潤進(jìn)一步擠壓。同時(shí)，拿地難度也在上升，部分房企會開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣級市，尤其是核心城市周邊的縣級市，因此未來這些區(qū)域的土地市場熱度進(jìn)一步上升。”宋紅衛(wèi)說。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)