新湖中寶：地產(chǎn)板塊去杠桿“卓有成效” 高科技投資業(yè)務(wù)收獲期已至

近日，新湖中寶再次披露了與融創(chuàng)中國(guó)的系列項(xiàng)目合作協(xié)議，憑借兩項(xiàng)股權(quán)交易回籠資金約50億元，繼續(xù)踐行了優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，持續(xù)去杠桿的既定策略。 房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，當(dāng)“三道紅線”成為金融監(jiān)管新規(guī)，“房住不炒”被明確寫入“十四五”規(guī)劃，房企如何去杠桿探索轉(zhuǎn)型，考驗(yàn)的既是決策力也是執(zhí)行力。 而在不斷加速項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)，積極推進(jìn)地產(chǎn)權(quán)益合作等多重措施的作用下，近日，新湖中寶相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司去杠桿成績(jī)可喜，預(yù)計(jì)今年年底的資產(chǎn)負(fù)債情況將基本契合當(dāng)前宏觀政策對(duì)地產(chǎn)企業(yè)降杠桿的要求。 多重合作加速“變現(xiàn)” 根據(jù)11月10日公告，新湖中寶披露與融創(chuàng)中國(guó)及其兩家子公司簽署協(xié)議，將旗下啟隆實(shí)業(yè)50%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益和啟輝實(shí)業(yè)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)方面，對(duì)應(yīng)交易價(jià)款分別為38億元和11.435億元。 據(jù)悉，啟隆實(shí)業(yè)和啟輝實(shí)業(yè)分別對(duì)應(yīng)上海亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目、溫州西灣項(xiàng)目部分項(xiàng)目地塊，雙方將共同合作開發(fā)上述地產(chǎn)項(xiàng)目。 值得一提的是，亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目系近年新湖中寶的最大投資。該項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興東路以北處508號(hào)街坊地塊，總面積93950平方米，其中舊改面積90916平方米。 據(jù)了解，新湖中寶于2016年接手這一項(xiàng)目至今，累計(jì)投入資金已近200億元，公司預(yù)計(jì)未來銷售貨值可超500億元，截至目前基本完成了亞龍古城這一上海核心區(qū)塊的舊改任務(wù)，在踐行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也收獲了巨大體量的內(nèi)環(huán)貨值。公司本次一舉轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目50%的股權(quán)，回籠資金38億元，實(shí)現(xiàn)了22億元的利潤(rùn)，同時(shí)因項(xiàng)目出表減少了有息負(fù)債190億元。 另一筆涉及啟輝實(shí)業(yè)股權(quán)的交易，對(duì)應(yīng)的是新湖目前正在開發(fā)的溫州西灣項(xiàng)目。啟輝實(shí)業(yè)通過旗下兩家子公司，擁有溫州西灣項(xiàng)目14宗土地，規(guī)劃計(jì)容總建筑面積合計(jì)約142.4萬平方米。 近期以來，新湖中寶與融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)等多家開發(fā)商不斷深度合作，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債水平，加速地產(chǎn)周轉(zhuǎn)。 2019年7月，新湖中寶與融創(chuàng)首度合作，將其所持甌瓴實(shí)業(yè)和上海瑪寶的相應(yīng)權(quán)益作價(jià)約67.05億元出售給后者，主要涉及上海瑪寶項(xiàng)目的大部分股權(quán)和溫州西灣項(xiàng)目的部分項(xiàng)目地塊。 本次二度合作，雙方有意向就未來發(fā)展加大投入力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。 此外，2019年12月，新湖中寶向綠城房產(chǎn)出售上海、沈陽等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的35%股權(quán)，交易總額36億元。 2020年4月，公司再次與綠城達(dá)成總額41.02億元的合作，向綠城轉(zhuǎn)讓上海青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目、沈陽項(xiàng)目35%的股權(quán)和啟東項(xiàng)目50%的股權(quán)；同時(shí)，以認(rèn)購(gòu)增發(fā)股份的方式，斥資30億港元獲得港股綠城中國(guó)12.95%的股份，晉升為第三大股東。 新湖中寶相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠桿舉措。在降杠桿組合拳的努力下，公司已基本完成了所設(shè)定的降杠桿目標(biāo)， 據(jù)透露，截至目前，公司有息負(fù)債從760億下降到約540億，資產(chǎn)負(fù)債率下降到70%以下，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到65%以下。降杠桿的同時(shí)，公司也有效控制了融資成本，2019年末平均融資利率6.91%，當(dāng)期公司融資利率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)2020年末平均利率約6.5%。 2020年半年報(bào)顯示，截至上半年，新湖中寶總資產(chǎn)1524.92億元，比年初增加5.76%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)367.98億元，較年初增長(zhǎng)7.08%；公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率75.29%，較上年末降低0.30個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為62.00%，負(fù)債率在行業(yè)中保持中等偏低水平。 投資收獲期已至 有效降杠桿，增回款的同時(shí)，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也沒有降速，今年以來，杭州“藍(lán)月春曉”實(shí)現(xiàn)銷售金額21億。啟東海上明月項(xiàng)目在疫情防控期間，完成項(xiàng)目線上銷售系統(tǒng)構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)銷售接待、詳細(xì)咨詢和認(rèn)購(gòu)成交全面上線。 上海新湖明珠城、青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目將于12月陸續(xù)開盤上市，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入300億元，而毗鄰豫園的市中心稀缺住宅項(xiàng)目新湖黃浦豫園項(xiàng)目，以及位于北外灘的新湖外白渡橋項(xiàng)目也將在不久后開始動(dòng)工。這些項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)量約超過73萬平方米，折合貨值近千億。 值得注意的是，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，新湖中寶在高科技領(lǐng)域的布局頗為搶眼。不斷加快地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，或是旨在為科技轉(zhuǎn)型加速“賦能”。 2020年11月25日，宏華數(shù)碼科創(chuàng)板上市申請(qǐng)獲得2020年第109次上市委員會(huì)審議通過。該公司以數(shù)碼噴印技術(shù)為核心，市場(chǎng)占有率超過50%。新湖中寶持有宏華數(shù)碼上市前25%的股份。 半年報(bào)顯示，近年來，新湖中寶加大了對(duì)高科技領(lǐng)域的布局，已經(jīng)漸成規(guī)模和體系，投資領(lǐng)域遍及金融科技、信息技術(shù)、芯片設(shè)計(jì)、智能制造、醫(yī)療健康等，投資規(guī)模超70億元，為公司未來的發(fā)展打開廣闊空間，部分企業(yè)已上市或?qū)㈥懤m(xù)上市。 比如長(zhǎng)城證券、歌華有線、中芯國(guó)際、晶晨股份等均已進(jìn)入收獲期，其中，科創(chuàng)板首批上市公司晶晨股份，上市已逾一年，新湖中寶賬面浮盈超1.5億元。 據(jù)悉，公司在前期投資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，先后投資了萬得信息、趣鏈科技、邦盛科技等一批擁有領(lǐng)先技術(shù)和市場(chǎng)份額的金融科技公司，成為其重要股東；同時(shí)，公司還前瞻投資于信息技術(shù)、芯片設(shè)計(jì)、智能制造、醫(yī)療健康等高科技企業(yè)。 比如，新湖中寶持股49%的趣鏈科技，形成了“3大底層產(chǎn)品+1平臺(tái)產(chǎn)品+3應(yīng)用產(chǎn)品+N創(chuàng)新產(chǎn)品”的產(chǎn)品矩陣，系區(qū)塊鏈龍頭企業(yè)；持股約12%的邦盛科技，業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓展，期內(nèi)訂單合同金額同比增長(zhǎng)150%以上。諧云科技、云毅科技、云天勵(lì)飛等所投企業(yè)均在細(xì)分行業(yè)處于龍頭地位。 目前，云天勵(lì)飛已提交科創(chuàng)板上市申請(qǐng)，趣鏈科技、邦盛科技、聚創(chuàng)科技、龍芯中科等眾多擁有國(guó)際領(lǐng)先的國(guó)產(chǎn)自主可控技術(shù)的硬科技企業(yè)，也計(jì)劃在未來兩年實(shí)現(xiàn)上市。 新湖中寶的戰(zhàn)略投入仍在持續(xù)。公司投資入股的寧波鼎暉祁赫投資合伙企業(yè)（有限合伙）已投資十余家高科技企業(yè)，其中神州細(xì)胞、復(fù)潔環(huán)保已登陸科創(chuàng)板，重點(diǎn)投資的龍芯中科，公司間接持有其1.80%的股權(quán)。另外，備受矚目的湘財(cái)證券與哈高科重組事項(xiàng)收官，公司直接和間接合計(jì)持有哈高科32.42%股份，報(bào)告期末市值約百億元。參股公司新湖期貨于今年5月進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）