城市更新“領(lǐng)跑者”佳兆業(yè)：選對(duì)賽道，踏歌前行

在城市更新領(lǐng)域，佳兆業(yè)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是孤獨(dú)的王者。

在增量市場(chǎng)蒸蒸日上之時(shí)，鮮少有房企愿意投身這一業(yè)務(wù)板塊，而佳兆業(yè)20多年來(lái)的發(fā)展歷程中，它起家于此、騰飛借此，直至今日，當(dāng)龍頭房企都看到這個(gè)市場(chǎng)的潛力時(shí)，佳兆業(yè)這位先行者已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)、豐厚的土儲(chǔ)。

隨著城市更新行業(yè)發(fā)展加速，佳兆業(yè)未來(lái)也將圍繞保證現(xiàn)金流安全、提升盈利水平的方向繼續(xù)前進(jìn)，保證在城市更新領(lǐng)域的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、持續(xù)挖掘自身的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城市更新核心優(yōu)勢(shì)凸顯

作為城市更新的龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在方方面面。

從成立之初，佳兆業(yè)就專(zhuān)注于城市更新領(lǐng)域，1999年，佳兆業(yè)在深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)拿下了龍泉?jiǎng)e墅群地塊，這一項(xiàng)目爛尾許久，但接手之后，佳兆業(yè)將其重新規(guī)劃為開(kāi)放式主題公園，規(guī)劃了大型商業(yè)、社區(qū)和周邊配套，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品重新做了提升設(shè)計(jì)，使得其比周邊樓盤(pán)更具設(shè)計(jì)感，這就是后來(lái)熱銷(xiāo)的“桂芳園”，引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。

一炮而紅之后，佳兆業(yè)在2001年一鼓作氣開(kāi)發(fā)完2、3、4期，之后又在地塊東面繼續(xù)拿地，一共開(kāi)發(fā)了8期，一舉將爛尾的桂芳園打造成為布吉第一個(gè)大型社區(qū)。

嘗到甜頭之后，佳兆業(yè)沒(méi)有忘本，繼續(xù)深耕這一領(lǐng)域，并從深圳走向珠三角，成功奠定了它的“城市更新”領(lǐng)路者地位。2011年，佳兆業(yè)在看到城市更新的前景，成立城市更新集團(tuán)，是行業(yè)中較早成立城市更新集團(tuán)的企業(yè)。

九年后，當(dāng)其他龍頭企業(yè)都扎進(jìn)這一行業(yè)時(shí)，佳兆業(yè)已經(jīng)有充足令其他企業(yè)艷羨的土地儲(chǔ)備。截至上半年，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2680萬(wàn)平方米，總貨值超5800億元，其中78%的土儲(chǔ)面積位于一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市，優(yōu)良的土地儲(chǔ)備，是集團(tuán)保持業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的信心所在。

在這其中，粵港澳大灣區(qū)是佳兆業(yè)布局的重點(diǎn)，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)格力的體現(xiàn)。這是一個(gè)被全國(guó)房企覬覦的市場(chǎng)，但在這個(gè)市場(chǎng)，龍頭房企都屢屢碰壁，外來(lái)房企更無(wú)發(fā)揮空間，而粵港澳大灣區(qū)始終是佳兆業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，通過(guò)長(zhǎng)期的深耕，奠定了公司在灣區(qū)的龍頭地位。

目前，佳兆業(yè)在大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積占總土儲(chǔ)備的52%，貨值超4000億元。

城市更新紅利未來(lái)可期

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，佳兆業(yè)的城市更新紅利已經(jīng)逐步體現(xiàn)在公司財(cái)報(bào)上。今年上半年，佳兆業(yè)合約銷(xiāo)售額360億元，同比上漲4%；毛利75億元，同比增長(zhǎng)12%；公司持有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)34.6億元，同比增長(zhǎng)25.7%。在2020年上半年的合約銷(xiāo)售中，舊改項(xiàng)目銷(xiāo)售額占佳兆業(yè)整體銷(xiāo)售的三分之一，已經(jīng)成為其銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的重要來(lái)源。

在舊改儲(chǔ)備方面，佳兆業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積達(dá)4200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值約2.6萬(wàn)億元，99%都位于大灣區(qū)，其中深圳舊改占地面積占比27%，有112個(gè)項(xiàng)目；廣州占比36%，中山占比20%。在舊改拓展方面，今年上半年新拓展項(xiàng)目20個(gè)，舊改項(xiàng)目總數(shù)達(dá)167個(gè)。

在項(xiàng)目轉(zhuǎn)化方面，今年上半年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化5個(gè)舊改項(xiàng)目，分別位于香港、深圳及廣州，這些項(xiàng)目可售面積70萬(wàn)平方米，可售貨值近270億元。

未來(lái)，佳兆業(yè)還會(huì)繼續(xù)發(fā)力城市更新領(lǐng)域，將繼續(xù)推進(jìn)舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)今年下半年，仍有5個(gè)深圳的舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)供地，為佳兆業(yè)全年利潤(rùn)增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用。佳兆業(yè)也將保持每年供應(yīng)80萬(wàn)~100萬(wàn)平方米舊改用地規(guī)模，為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定而有利的發(fā)展保障。

城市更新領(lǐng)域的誘人之處，正是在其利潤(rùn)豐厚，而佳兆業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)表現(xiàn)，也充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。今年上半年，佳兆業(yè)毛利率高達(dá)33.8%，處于行業(yè)中的絕對(duì)高位，也是少數(shù)毛利率仍在繼續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，佳兆業(yè)未來(lái)也是行業(yè)“利潤(rùn)龍頭”的種子選手，由于土地占售價(jià)成本比例較低，佳兆業(yè)很有希望通過(guò)這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。

守住安全底線(xiàn)再出發(fā)

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代，房企都十分重視財(cái)務(wù)安全，這關(guān)乎未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。佳兆業(yè)也深諳此理，無(wú)論是現(xiàn)金流水平或是負(fù)債水平，均在不斷優(yōu)化之中。

截至6月30日，佳兆業(yè)擁有現(xiàn)金儲(chǔ)備約405億元，較去年同期增長(zhǎng)35%，較上年末增長(zhǎng)9%，回款率約87%，較2019年增長(zhǎng)12%。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，未來(lái)到期債務(wù)中，1年內(nèi)到期的占26%；長(zhǎng)期到期債務(wù)集中在5年以?xún)?nèi)，占71%，5年以上的到期債務(wù)債占比3%。長(zhǎng)債短債比為2.85，較2019年的2.67上升了0.18，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

此外，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資水平抬升的背景下，佳兆業(yè)能夠降低融資成本，其2020年上半年，平均融資成本8.8%，其中境內(nèi)融資成本為7.8%，較上年末下降20個(gè)BP；境外上半年新增借款的綜合成本較去年新增借款的綜合成本下降290個(gè)BP。

與此同時(shí)，自2016年到2020年上半年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)五連降，資產(chǎn)負(fù)債率由上年末的79.4%下降至78.7%，下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼高級(jí)副總裁吳建新表示：“我們將會(huì)密切監(jiān)控公司凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來(lái)，集團(tuán)將進(jìn)一步提質(zhì)增效，強(qiáng)化前瞻性風(fēng)險(xiǎn)防范能力、精細(xì)化財(cái)務(wù)管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展?fàn)恳芰Γ辛ΡＵ先瘓F(tuán)業(yè)績(jī)健康、穩(wěn)定以及高質(zhì)量的增長(zhǎng)。”

城市更新領(lǐng)域揮灑自如，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又控制得當(dāng)，佳兆業(yè)的股票價(jià)值也進(jìn)一步被資本市場(chǎng)所發(fā)掘。安信國(guó)際在近期發(fā)布的一份研報(bào)中指出，佳兆業(yè)土儲(chǔ)大部分位于一、二線(xiàn)城市，未來(lái)去化風(fēng)險(xiǎn)較低，另加城市更新項(xiàng)目資源，支持公司以較低成本補(bǔ)充土儲(chǔ)。此外，佳兆業(yè)上半年毛利率及核心凈利均處于同業(yè)較佳水平。文/羊羽