8月深圳樓市新房供應(yīng)爆發(fā)，二手房成交量大幅下滑

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 李凈翰    

8月底，王念去了一趟所在的區(qū)住建局，打印無(wú)房證明，來(lái)維系她首套購(gòu)房資格。在715新政前賣出唯一住房的王念，邊興奮地穿梭在各網(wǎng)紅新盤認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，邊感慨積分比不過(guò)土著。

好在，8月開(kāi)發(fā)商推盤積極，深圳新房迎來(lái)了供應(yīng)量最大周，某種程度上緩解了王念的購(gòu)房焦慮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系上中原地產(chǎn)中介譚平樂(lè)時(shí)，他正在帶客戶去中山市看房的路上?！安惶硐耄覀兊米约赫页雎贰?，這是715新政后，以譚平樂(lè)為代表的中介群體的工作常態(tài)——給沒(méi)有深圳購(gòu)房名額的客戶介紹臨深區(qū)域樓盤。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，715新政后市場(chǎng)信心下降，二手房成交量明顯下降；新房供應(yīng)量上升，在價(jià)格比二手房存在優(yōu)勢(shì)且稅費(fèi)比二手房低的情況下，新房成交量能保持相對(duì)高位。至于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，何倩茹表示，至少在價(jià)格方面應(yīng)該是橫盤。

新房供應(yīng)或?qū)⒕S持爆發(fā)狀態(tài)

進(jìn)入8月后，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快，新房市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰期。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份共有17個(gè)新盤項(xiàng)目獲得預(yù)售，其中含深汕合作區(qū)共14個(gè)住宅項(xiàng)目，供應(yīng)房源共計(jì)9600套、91.06萬(wàn)平方米。

僅8月供應(yīng)量就比整個(gè)上半年要多，特別是8月的最后一周，有7個(gè)住宅項(xiàng)目入市，入市房源超5700套，供應(yīng)量主要來(lái)自寶安、龍華及龍崗，為深圳樓市新房年度供應(yīng)最大周。而新盤獲批后，也幾乎是在一周內(nèi)即開(kāi)盤推售。

新房市場(chǎng)的火熱，在深圳各地產(chǎn)大V社交圈也均有體現(xiàn)。他們的每條信息幾乎都與新開(kāi)盤或即將開(kāi)盤的項(xiàng)目有關(guān)，或是踩盤現(xiàn)場(chǎng)、或是指導(dǎo)會(huì)員或粉絲去認(rèn)籌他們認(rèn)為有價(jià)值的項(xiàng)目，鮮有二手房的討論。這與715新政前二手房市場(chǎng)的熱鬧形成鮮明對(duì)比。

何倩茹認(rèn)為，往年深圳新房也有下半年比上半年供應(yīng)量偏多的慣例，今年受疫情影響，上半年的供應(yīng)比往年更少，下半年推盤量會(huì)更集中。其次，馬上進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售季節(jié)，房企會(huì)準(zhǔn)備充足房源帶動(dòng)銷售量增加。第三，3月份為減輕房企的資金壓力，深圳市政府放寬了預(yù)售審批的條件，這有利于新盤加快入市。最后，深圳在715新政后，房企擔(dān)憂未來(lái)銷售會(huì)受到更大影響，近期加快推貨。

但市場(chǎng)上新盤去化存在明顯冷熱不均，西部熱度高于東部的現(xiàn)象，沙井、光明、龍華等西部熱門區(qū)域，開(kāi)盤“日光”項(xiàng)目明顯增多。

深圳市寶安區(qū)某中介門店（每經(jīng)記者 甄素靜 攝）

至于為何會(huì)出現(xiàn)去化冷熱不均現(xiàn)象，戴德梁行認(rèn)為，除價(jià)格因素、學(xué)位、地鐵等重要因素外，新政提升了深圳購(gòu)房門檻，房票變得更加珍貴，性價(jià)比更高的樓盤，尤其是存在較大價(jià)差的樓盤成為“打新”的主要目標(biāo)。如龍華上塘的限價(jià)盤中海匯德理，與周邊二手房?jī)r(jià)差達(dá)到2萬(wàn)～3萬(wàn)元/平方米左右。

17個(gè)新盤項(xiàng)目，9600套，91.06萬(wàn)平方米，這僅為今年新房井噴供應(yīng)的開(kāi)端。據(jù)深圳市住建局的公示數(shù)據(jù)，2020年深圳計(jì)劃入市的住宅共計(jì)490.55萬(wàn)平方米，50618套，從樂(lè)有家數(shù)據(jù)看，今年前8個(gè)月深圳新房供應(yīng)套數(shù)在2.4萬(wàn)套左右，這就意味著9～12月份還將有約2.6萬(wàn)套住宅入市。因此，年底前新房供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)呈現(xiàn)爆發(fā)狀態(tài)。

二手住宅成交大幅減少 中介力推臨深項(xiàng)目

715新政后，在南山區(qū)做中介的周師明顯感覺(jué)到了市場(chǎng)涼意?，F(xiàn)在他的朋友圈里，除了偶爾發(fā)幾個(gè)深圳的二手房或新盤項(xiàng)目，幾乎都是在賣力推臨深項(xiàng)目。

“給客戶群發(fā)南沙、中山等臨深區(qū)域的新房，不管客戶之前買沒(méi)買房，都發(fā)，萬(wàn)一撞上了呢”。這是周師近一個(gè)月的工作狀態(tài)，他向記者展示了給客戶發(fā)過(guò)的信息，往上劃拉好幾頁(yè)，都是他給客戶發(fā)的臨深樓盤信息。而大部分客戶一條信息也沒(méi)回復(fù)過(guò)他。但他笑著說(shuō)，“也沒(méi)拉黑我”。

周師和譚樂(lè)平的境遇也開(kāi)始在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上反應(yīng)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市過(guò)戶11322套二手住宅，環(huán)比下跌15.6%；二手住宅成交均價(jià)66002元/平方米，環(huán)比下跌1.3%。

因?yàn)槎址窟^(guò)戶存在數(shù)據(jù)滯后性，8月過(guò)戶量雖過(guò)萬(wàn)但實(shí)際成交已有所下降。結(jié)合深房中協(xié)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)來(lái)看，8月二手住宅成交與6、7月相比有大幅度減少，預(yù)計(jì)在9月下旬后才會(huì)明顯體現(xiàn)在過(guò)戶量上。

美聯(lián)深圳董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的網(wǎng)簽數(shù)量下滑還沒(méi)完全體現(xiàn)出來(lái)。以美聯(lián)物業(yè)的了解，超過(guò)一半的購(gòu)房群體在新政后失去了購(gòu)房資格，購(gòu)房名額被限制的情況會(huì)在2～3年以后得到“緩解”。

分區(qū)域來(lái)看，除南山區(qū)外，8月絕大多數(shù)行政區(qū)成交均現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，龍崗、寶安仍為成交的主力區(qū)域。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，龍崗過(guò)戶3253套，環(huán)比下跌13.5%，成交均價(jià)45069元/平方米，環(huán)比下跌2%；寶安過(guò)戶2734套，環(huán)比下跌12.4%，成交均價(jià)58641元/平方米，環(huán)比下跌1.1%；南山位居第三，過(guò)戶1855套，環(huán)比下跌13%，成交均價(jià)98385元/平方米，環(huán)比上漲1.1%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，715新政主要針對(duì)的就是二手房，導(dǎo)致了二手房成交量快速下降。715新政影響大，堪稱史上最嚴(yán)。未來(lái)一段時(shí)間，二手房成交量預(yù)計(jì)將低位徘徊，但深圳市場(chǎng)購(gòu)買力充足，雖然限購(gòu)升級(jí)、需求下降，但整體供需不平衡的局面沒(méi)有改變，二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)比較平穩(wěn)。

“受新政影響，原本計(jì)劃賣房換房的業(yè)主撤盤了，市場(chǎng)掛盤量、誠(chéng)意賣的業(yè)主也有減少，所以業(yè)主心態(tài)還比較堅(jiān)挺?！敝軒煴硎尽Ｍ瑫r(shí)據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，深圳各區(qū)二手住宅掛牌價(jià)多數(shù)上漲。截至8月31日，深圳全市二手住宅掛牌均價(jià)為6.9萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.32%。各行政區(qū)中僅鹽田環(huán)比微跌0.68%，其余區(qū)均為上漲。漲幅最高為南山，掛牌均價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.13%。

不過(guò)從樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)來(lái)看，8月中旬開(kāi)始房源、客源及二手帶看量都止跌回升，市場(chǎng)對(duì)于新政的消化期已過(guò)半，不少購(gòu)房者繼續(xù)踏上看房之路，預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)回暖趨勢(shì)會(huì)更明顯。二手市場(chǎng)備案數(shù)據(jù)持續(xù)下行，短期步入下行區(qū)間，預(yù)計(jì)將持續(xù)1～2周時(shí)間，隨著7.15政策的逐步消化，成交將迎來(lái)穩(wěn)定期。

而今年是否會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商久盼的“金九銀十”現(xiàn)象，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，近期住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，從這來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)熱度較高的城市將大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，也很難出現(xiàn)金九銀十。

某上市房企副總裁告訴記者，“今年是買新房的窗口期，有人說(shuō)現(xiàn)在來(lái)深圳沒(méi)機(jī)會(huì)了，政府幫壓著房?jī)r(jià)，這就是機(jī)會(huì)。新政后很多人一下沒(méi)了名額，公寓快速上漲了一波，現(xiàn)在需求又轉(zhuǎn)移到了小產(chǎn)權(quán)?！?/span>

王念還穿梭在各大網(wǎng)紅盤，表示某些市場(chǎng)非?；馃岬谋P并不會(huì)去參與，沒(méi)足夠資金，但她也不想像炒房客一樣合伙去買，按照她的計(jì)劃，年前買定即可。而周師每天仍在群發(fā)著臨深新盤信息。

記者|甄素靜?編輯|陳夢(mèng)妤 李凈翰 肖勇

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